以年初市場(chǎng)表現(xiàn)斷言2008年樓市前景為時(shí)過(guò)早。

　　盡管近期樓市清淡，但從近年市場(chǎng)成交來(lái)看，每年年初的前3個(gè)月都是樓市的傳統(tǒng)淡季，尤其是有春節(jié)長(zhǎng)假影響的2月，2006年2月上海商品住宅成交僅69萬(wàn)平方米，2007年2月成交僅78萬(wàn)平方米。而這兩年的年初也都有全年樓市將走低的論調(diào)出現(xiàn)，但總體來(lái)看，2006年和2007年的整體樓市發(fā)展并未呈現(xiàn)同年初一樣低迷。

　　市場(chǎng)分水嶺可能會(huì)出現(xiàn)在2008年年中。

　　近兩年，5、6月是上海樓市尤其是商品住宅市場(chǎng)的活躍期，上市量和成交量及成交均價(jià)都在此時(shí)發(fā)生顯著變化并影響全年樓市走向。而根據(jù)對(duì)上海幾個(gè)主要住宅供應(yīng)區(qū)域的市場(chǎng)跟蹤，我們認(rèn)為2008年年中上海應(yīng)會(huì)有一個(gè)集中住宅上市量出現(xiàn)，并且會(huì)以70-90產(chǎn)品為主。屆時(shí)隨著市場(chǎng)供應(yīng)的大量增加，樓市的后市走向和市場(chǎng)去化情況會(huì)開(kāi)始明朗。2008年樓市的分水嶺將會(huì)在那時(shí)顯現(xiàn)。

　　外環(huán)外表現(xiàn)影響整體

　　外環(huán)外區(qū)域是2008樓市主戰(zhàn)場(chǎng)，市場(chǎng)變化將影響整體樓市。

　　自2003年上海實(shí)行土地公開(kāi)招投標(biāo)以來(lái)，外環(huán)外區(qū)域就成為上海商品住宅的集中供應(yīng)區(qū)域，且主要集中于松江、寶山、閔行、嘉定等區(qū)的外環(huán)外區(qū)域，估計(jì)外環(huán)外區(qū)域在全市所占的用地面積比重將接近甚至超過(guò)90%。結(jié)合近年這些區(qū)域的商品住宅上市成交情況看，外環(huán)外區(qū)域2008年及以后依然有著較大的市場(chǎng)待開(kāi)發(fā)和待推量，具體區(qū)域有松江大學(xué)城區(qū)域、寶山顧村區(qū)域、嘉定新城等。此外，金山、崇明等地區(qū)的開(kāi)發(fā)量和供應(yīng)量也會(huì)逐步加大。

　　2007年外環(huán)外區(qū)域在全市商品住宅成交中所占的比重超過(guò)50%，全年均價(jià)也已突破8000元。2008年將是70-90產(chǎn)品集中上市的第一年，供應(yīng)依然集中在外環(huán)外的寶山、松江、嘉定等區(qū)域。隨著大量同類型產(chǎn)品的上市，這些區(qū)域2007年表現(xiàn)出的強(qiáng)勁價(jià)格漲勢(shì)會(huì)在一定程度上被抑制。作為全市商品住宅的供應(yīng)主力，這些外環(huán)外區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)對(duì)2008整體樓市的影響舉足輕重。

　　而外環(huán)內(nèi)傳統(tǒng)市區(qū)概念尤其是中環(huán)內(nèi)區(qū)域，由于土地資源稀缺，房?jī)r(jià)水平還是會(huì)保持平穩(wěn)上升的勢(shì)頭。但供應(yīng)量日益減少使得其在樓市成交中所占的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)影響力進(jìn)一步降低。
　　宏觀調(diào)控將更重執(zhí)行

　　2006年到2007年兩年間，中央政府及各地政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已頒布的許多調(diào)控政策，接下來(lái)，將要看具體執(zhí)行了多少。

　　2008年我們要關(guān)注的不僅僅是政府還會(huì)頒布哪些新的調(diào)控政策，還有政府會(huì)采取哪些措施使得已頒布的各項(xiàng)政策逐步得到有效執(zhí)行。

　　其中，貨幣政策的調(diào)控作用進(jìn)一步加大。根據(jù)2007年12月5日溫家寶總理在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上講話，貨幣政策將在宏觀調(diào)控中進(jìn)一步發(fā)揮重要作用，以維護(hù)金融穩(wěn)定和安全。因此2008年政府的貨幣政策會(huì)更加從緊，銀行對(duì)于儲(chǔ)備金率、儲(chǔ)蓄利率的調(diào)整將會(huì)持續(xù)，而9·27房貸新政對(duì)于樓市的影響表明，被嚴(yán)格執(zhí)行的貨幣政策對(duì)樓市的調(diào)控作用是明顯的。

　　物業(yè)稅是否會(huì)實(shí)行是目前業(yè)內(nèi)最大的討論話題，而物業(yè)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的遏止作用似乎已被各方提前認(rèn)定。但物業(yè)稅的政策性比較強(qiáng)，而我國(guó)地區(qū)間經(jīng)濟(jì)差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，牽涉到的各方面關(guān)系多且復(fù)雜，因此要在短期內(nèi)實(shí)行物業(yè)稅還有著不小的難度。

　　新聞鏈接

　　上海萬(wàn)科舉行新春特賣會(huì)

　　萬(wàn)科歷來(lái)十分注重對(duì)客戶的關(guān)懷，致力于客戶權(quán)益的不斷提升。2月21日元宵節(jié)“新春購(gòu)房‘鼠’萬(wàn)科萬(wàn)客會(huì)會(huì)員特賣會(huì)”是由上海萬(wàn)科客戶俱樂(lè)部（萬(wàn)客會(huì)）舉辦的專門針對(duì)萬(wàn)客會(huì)會(huì)員的權(quán)益活動(dòng)，也是萬(wàn)科踐行客戶承諾的體現(xiàn)。

　　在本次活動(dòng)中，上海萬(wàn)科在售的十個(gè)項(xiàng)目均有參與，推出房源240余套，其中公寓項(xiàng)目約占85％，別墅項(xiàng)目約占10％，商鋪約占5％。所有萬(wàn)客會(huì)會(huì)員在活動(dòng)當(dāng)天成功認(rèn)購(gòu)，即可享受所認(rèn)購(gòu)房屋公開(kāi)房?jī)r(jià)9.5折的優(yōu)惠，并可獲得禮物和抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)。

　　活動(dòng)當(dāng)日，累計(jì)成交170余套，占全部推出房源的70％以上，當(dāng)日銷售2.57億元，達(dá)到了原先的預(yù)期目標(biāo)。

　　據(jù)了解，活動(dòng)也是萬(wàn)科一貫奉行的快速開(kāi)發(fā)、快速銷售經(jīng)營(yíng)策略的體現(xiàn)，據(jù)萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人透露：銷售活動(dòng)和市場(chǎng)定價(jià)均是在當(dāng)前市場(chǎng)狀況下，按照上述策略制定并實(shí)施，根據(jù)目前的銷售情況看，以上策略得到了良好的實(shí)現(xiàn)。

注意安全�。�！