目前北京市各大銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，按照去年12月央行出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》："對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行"，其中人均住房面積如何確定成為補(bǔ)充通知中的一個(gè)疑問(wèn)。現(xiàn)在，人均住房面積開始有了參照，建行已經(jīng)初步制定了具體的標(biāo)準(zhǔn)，即人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)為26.6平方米。

　　目前北京市各家商業(yè)銀行對(duì)于二套房貸的界定標(biāo)準(zhǔn)基本一致，主要是兩條：一、以家庭(配偶以及未成年子女)為單位，以人民銀行征信查詢?yōu)闇?zhǔn)；二、已利用銀行貸款購(gòu)買住房，無(wú)論是否結(jié)清，再次購(gòu)買住房且貸款者。在第一條中，比如丈夫貸款購(gòu)買第一套，那么以妻子名義再次貸款購(gòu)房的，執(zhí)行二套政策；異地已貸款購(gòu)房，在本地再次貸款購(gòu)房的，執(zhí)行二套政策，這些都可以通過(guò)人民銀行征信系統(tǒng)進(jìn)行查詢。

　　在第二條中，其中人均住房面積成為政策執(zhí)行的關(guān)鍵。此次建行確定家庭人均面積未達(dá)26.6平方米（產(chǎn)權(quán)證面積/戶口本人口），有利于補(bǔ)充通知的順利執(zhí)行。比如一個(gè)三口之家，原住房面積為75平方米，貸款未還清；孩子長(zhǎng)大后，原住房比較擁擠，準(zhǔn)備貸款買一套大戶型，按照建行的政策，該戶購(gòu)房者的人均面積為25平方米，低于26.6平方米，購(gòu)買第二套時(shí)就可享受首套的優(yōu)惠政策。

　　利率方面，對(duì)于第二套房貸，各家商業(yè)銀行都嚴(yán)格執(zhí)行上浮10%的政策，即8.613%；以同樣貸款50萬(wàn)元，期限20年、等額本息計(jì)算，年利率8.613%的每月還款4374.9元；如果享受下浮15%的優(yōu)惠利率，每月還款為3773.8元，可節(jié)省601.1元。

　　由于各家銀行均嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，特別是利率上浮10%，將使二套房貸成本出現(xiàn)較大幅度的上升。為此，"鏈家地產(chǎn)"市場(chǎng)研發(fā)中心建議消費(fèi)者可盡量選擇公積金，并事先計(jì)算好人均住房面積。

　　首先，盡量選擇公積金貸款，公積金貸款購(gòu)第二套房仍可享受優(yōu)惠政策。第一套使用商業(yè)貸款的，購(gòu)買第二套使用公積金貸款仍可享受首套貸款政策。而購(gòu)買兩套都使用公積金的，只要把第一套的貸款余額還清，仍可享受首套政策。而且公積金利率優(yōu)惠，貸款成本低，貸款50萬(wàn)元、期限20年、等額本息比較，商貸優(yōu)惠利率每月還款3773.8元，公積金每月還款3360.8元，月供可節(jié)省413元。

　　其次，事先計(jì)算人均住房面積。目前建行的二套房貸政策中，客戶已利用銀行貸款購(gòu)房，如果家庭人均面積未達(dá)26.6平方米（產(chǎn)權(quán)證面積/戶口本人口），那么再次貸款時(shí)可以享受首套優(yōu)惠政策。

　　最后，備齊資料，節(jié)省辦理時(shí)間。貸款流程步驟較多，特別是過(guò)戶、抵押耗時(shí)較長(zhǎng)，及時(shí)備齊相關(guān)資料，有利于盡快辦理完結(jié)。其中收入證明材料不易辦理，單身購(gòu)房者容易遺漏單身證明。