資深分析人士認(rèn)為：大部分上市房企資產(chǎn)負(fù)債率60%以上，資金普遍偏緊；同時(shí)，全國(guó)商品房銷售速度嚴(yán)重萎縮，房企受到資金鏈和銷售萎縮的雙重打壓，將迫使企業(yè)加快推盤和降價(jià)銷售。

從1月28日(正月初三)到2月9日(元宵節(jié))，上海萬科對(duì)上海幾乎所有在售項(xiàng)目推出春節(jié)讓利促銷。這比去年萬科掀起降價(jià)促銷活動(dòng)的時(shí)間提前了12天。

更為重要的是，與萬科“攜手并進(jìn)”進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的房企和項(xiàng)目，已經(jīng)越來越多。房?jī)r(jià)下跌壓力增大。

上海萬科促銷送“大禮”

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉，春節(jié)期間上海萬科推出的名盤賀歲活動(dòng)，主要采用迎春大禮送祝福、新年認(rèn)購(gòu)幸運(yùn)獎(jiǎng)、8大費(fèi)用全減免3重好禮。據(jù)了解，這次活動(dòng)幾乎涵蓋上海萬科的所有在售樓盤。事實(shí)上，早在2008年12月13日~2009年1月11日，上海萬科便展開“暖冬特別行動(dòng)”的促銷。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，上海萬科此次活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的總額可能將近2萬元，盡管幅度不大，但也是對(duì)購(gòu)房者一定程度的讓利。與2008年元宵節(jié)上海萬科9.5折促銷相比，今年春節(jié)的促銷力度確實(shí)有所下降。上海萬科相關(guān)人士在接受采訪時(shí)表示，上海萬科不會(huì)像2008年那樣再安排元宵特賣會(huì)。

今年春節(jié)的促銷活動(dòng)似乎沒給上海萬科帶來良好的銷售結(jié)果。昨日，易居中國(guó)分析師薛建雄表示，從1月28日~2月4日(正月初三到初十)，萬科上海在售的10個(gè)樓盤共售出商品住宅6套。而2008年，上海萬科元宵節(jié)特賣會(huì)當(dāng)天便累計(jì)成交170余套，銷售額2.57億元。

易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，1月28日~2月4日，萬科假日景苑成交房源1套，為84.5平方米的房源，成交價(jià)9496元/平方米；萬科陽光苑成交一套92平方米房源，成交價(jià)8917元/平方米；四季花城成交4套房源，均為80多平方米房源，成交價(jià)在7152/平方米~9213元/平方米之間。

昨日，一位業(yè)內(nèi)人士透露，在萬科南京公司營(yíng)銷部經(jīng)理離任后，萬科上海公司的部分高層也有可能會(huì)調(diào)整，這可能會(huì)對(duì)上海萬科今年的營(yíng)銷計(jì)劃帶來一定的影響。

房企跟風(fēng)打響價(jià)格戰(zhàn)

與去年房企不跟風(fēng)萬科進(jìn)行降價(jià)的反應(yīng)不同，自去年年底以來，不少房企都有意調(diào)整銷售價(jià)格。

薛建雄表示，自去年底李嘉誠(chéng)旗下的上海部分項(xiàng)目拋售后，上海不夜城板塊的卓悅居、閘北大寧板塊的嘉寧薈、長(zhǎng)寧88等樓盤價(jià)格都打了8折。嘉寧薈項(xiàng)目原先預(yù)期售價(jià)20000/平方米~22000元/平方米，但最終以17000元/平方米的價(jià)格上市銷售；卓悅居項(xiàng)目的實(shí)際售價(jià)也從25500元/平方米降到20500元/平方米；與嘉寧薈同板塊的明園森林都市，報(bào)價(jià)也從17500元/平方米降到16000元/平方米，實(shí)際成交價(jià)則只有14000元/平方米。

資深分析人士顧海波認(rèn)為，房企資金鏈相對(duì)緊張，從而促使企業(yè)降價(jià)銷售，以求快速回籠資金。他說，大部分上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都在0.3以下，資產(chǎn)負(fù)債率60%以上，資金普遍偏緊；同時(shí)，全國(guó)商品房銷售速度嚴(yán)重萎縮，房企受到資金鏈和銷售萎縮的雙重打壓，將迫使企業(yè)加快推盤和降價(jià)銷售。

凱弈投資拓展部總監(jiān)趙煒認(rèn)為，今年樓市前景還較難預(yù)測(cè)，樂觀的話第二季度到第三季度應(yīng)該會(huì)迎來一輪交易小高峰。同時(shí)，由于美國(guó)次貸危機(jī)以及金融危機(jī)的影響已經(jīng)擴(kuò)散到國(guó)內(nèi)，亞洲乃至全球的經(jīng)濟(jì)不景氣，購(gòu)房者的收入和市場(chǎng)信心都有所下降，直接導(dǎo)致樓市成交量大幅下挫。
專家：房?jī)r(jià)或?qū)⒃俚?成

與此同時(shí)，住房供求關(guān)系對(duì)2009年樓市也是一大挑戰(zhàn)。顧海波說，2009年囤房囤地現(xiàn)象會(huì)由于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的蔓延而發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)。

據(jù)易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)，上海2009年預(yù)期可上市的新建住宅樓盤可達(dá)165個(gè)，2237萬平方米，這不但遠(yuǎn)高于2008年1230萬平方米的供應(yīng)量，更是2008年907萬平方米商品住宅銷售面積的2.5倍。世茂、富力、萬科、金地等龍頭企業(yè)都在年報(bào)中宣布2009年的銷售額要有較大的提高，而其背后是巨大的存量壓力，今年上市的積壓樓盤，世茂房地產(chǎn)達(dá)到30個(gè)之多，富力地產(chǎn)更是達(dá)到38個(gè)。

顧海波說，根據(jù)相關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在上海房產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)一、二手房的比例大約在1：5左右，現(xiàn)在上海平均一手住房竣工量在2000萬平方米左右，市場(chǎng)的可供二手房大約在1億平方米左右。從這個(gè)意義上講，至少在5年內(nèi)，中國(guó)土地和住房不會(huì)稀缺。供大于求，尤其是受最近政府將房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅征收由5年改為2年、降低樓市稅費(fèi)和降低貸款利率等“利好”刺激，大量獲利豐厚的二手房涌出，房?jī)r(jià)的下行空間被打開。

薛建雄同時(shí)認(rèn)為，春節(jié)后樓盤的價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)，個(gè)別樓盤的降幅有可能達(dá)到30%。他認(rèn)為，經(jīng)過這輪價(jià)格戰(zhàn)之后，房?jī)r(jià)將觸底。因?yàn)檫@輪價(jià)格戰(zhàn)實(shí)際是在去除此前的泡沫。

同步播報(bào)

2008年房產(chǎn)廣告過半喊打折

來自CRIC2008中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的抽樣結(jié)果顯示，由于2008年全年的商品房銷售不景氣，全國(guó)各地的樓盤紛紛拿出打折降價(jià)的招式以圖挽救市場(chǎng)。2008年打折優(yōu)惠相關(guān)的廣告比重超過5成。

萬科項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)廣告的增加更為驚人，2007年全年，其旗下項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)廣告投放只有23次，只占6.34%的市場(chǎng)份額。2008年，在企業(yè)形象和單個(gè)項(xiàng)目廣告下降的同時(shí)，項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)廣告大幅飆升，投放次數(shù)為121次，份額更是飆升20多個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了28.21%，甚至超越了萬科企業(yè)形象廣告的份額。

在萬科、富力的“示范”下，保利、合生、龍湖等紛紛效仿，金科、華宇、國(guó)嘉等也都掀起了項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)的大旗，一時(shí)間項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)成為了房企打開銷售的重要手段之一。