美國(guó)政府應(yīng)該聽(tīng)任樓市崩盤,因?yàn)槊绹?guó)樓市實(shí)在太大,房?jī)r(jià)下跌深不見(jiàn)底,而美國(guó)人的財(cái)務(wù)狀況又過(guò)度緊張.

美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬周三出臺(tái)新政策,這是規(guī)模2,750億美元、試圖穩(wěn)住樓市并遏制止贖的計(jì)劃中的一部分.其旨在鼓勵(lì)放款機(jī)構(gòu)將處境艱困房主的還款額減至他們更能負(fù)擔(dān)得起的水準(zhǔn),當(dāng)然還包括其他一些措施.

這麼作的原因是,美國(guó)樓市中有大量借款人或?qū)⒂捎诜N種原因而拖欠債務(wù),要麼是因?yàn)樗麄冑J款太多、利率太高,要麼是他們資金暫時(shí)周轉(zhuǎn)不靈.

讓房主獲得較便宜的貸款,就打破了止贖的循環(huán),亦即更多房屋涌向市場(chǎng)出售,房?jī)r(jià)被進(jìn)一步壓低,這又給了其他抵押貸款借款人更多的違約理由.

也許有些房主在修改抵押貸款條款後成功脫離了困境,但這些人的數(shù)量比不上再次違約的人,而還有更多的人在月復(fù)一月地為資不抵債的房產(chǎn)還款.

"房屋庫(kù)存可能過(guò)剩了200-300萬(wàn)戶,其中很多的用途將被迫改為出租.高端市場(chǎng)庫(kù)存過(guò)剩,全世界也找不出這麼多能負(fù)擔(dān)這些高端房屋的人,"FBR Research的銀行業(yè)分析師Paul Miller稱.

"政府就應(yīng)該閃到一邊,不要管了."

雖然房屋被收回或出售時(shí),貸款機(jī)構(gòu)通常會(huì)喪失50%的貸款價(jià)值,但這一數(shù)字後面還有這麼一個(gè)事實(shí),即想要成功修改抵押貸款是非常困難的.

美國(guó)通貨監(jiān)理局(OCC)數(shù)據(jù)顯示,在2008年第一季獲修改的抵押貸款中,有超過(guò)53%在六個(gè)月內(nèi)再次違約,近36%的貸款更是在三個(gè)月內(nèi)就成為壞帳.當(dāng)時(shí)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)狀況可比今天要好得多.

現(xiàn)在看來(lái),出現(xiàn)這種情況可能是因?yàn)楂@得修改條款的房貸戶對(duì)象有誤,條款也不合適,但這些新的計(jì)劃也可能會(huì)讓這些問(wèn)題不再重現(xiàn).但我對(duì)此表示懷疑.

拋屋棄債去租房

美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)(MBA)于2008年進(jìn)行的一項(xiàng)研究表明,70%的房產(chǎn)止贖主要源于三種情況:一是并非購(gòu)房人自己居住,二是找不到貸款人或貸款人沒(méi)有回應(yīng),三是之前已經(jīng)進(jìn)行過(guò)抵押貸款合約調(diào)整卻再次拖欠.而不在上述范圍的剩馀30%,未來(lái)肯定也有許多會(huì)又一次違約.(欲覽研究結(jié)果詳情,請(qǐng)點(diǎn)擊鏈接 )

救助樓市方案可以說(shuō)是挽救銀行業(yè)努力的一部分,因?yàn)槿绻麡莾r(jià)進(jìn)一步下滑,出現(xiàn)更多違約的話,銀行的資產(chǎn)負(fù)債表將遭遇更嚴(yán)重創(chuàng)傷.而屆時(shí),許多如今背負(fù)抵押貸款的美國(guó)人將發(fā)現(xiàn)也許租房是更劃算之選.

美國(guó)消費(fèi)者的財(cái)務(wù)狀況已然相當(dāng)緊絀.美國(guó)人所持有的平均房屋權(quán)益為30%,但這當(dāng)中隱含了許多貸款成數(shù)極高、甚至分文未付便取得房屋的屋主,從而形成了尾大不掉的問(wèn)題.此外,根據(jù)Zelman & Associates,如今只有大約28%的抵押貸款人的債務(wù)額超過(guò)其房屋價(jià)值.在股市近乎腰斬、重挫45-50%之際,貸款人所擁有資產(chǎn)更是急劇縮水.

毫無(wú)爭(zhēng)議的一點(diǎn)是,房產(chǎn)止贖對(duì)許多美國(guó)人尤其是那些不太富裕者而言,可以說(shuō)是個(gè)好事情,借此可擺脫一項(xiàng)"糟糕"投資--房產(chǎn)--所帶來(lái)的還款負(fù)擔(dān).

較早發(fā)現(xiàn)該問(wèn)題的樓市分析師Ivy Zelman說(shuō),"他們將努力讓你呆在一個(gè)你其實(shí)不愿意住的房子里.你也許可以跑到外面,以低一半的價(jià)格租個(gè)房子來(lái)住."

租房的另一個(gè)好處是,可以自由去往就業(yè)機(jī)會(huì)更好的地方,這比守在一個(gè)高失業(yè)率城市、還背負(fù)抵押貸款過(guò)日子強(qiáng)多了.

盡管供在增加,但過(guò)高的杠桿水平還是把美國(guó)樓價(jià)抬到了一個(gè)不可思議的高度.那就讓我們接受現(xiàn)實(shí),讓樓價(jià)猛烈跌,讓銀行盡情倒,唯有如此,我們才能在一個(gè)穩(wěn)定的嶄新基礎(chǔ)上重新啟航!