4月上海土地市場(chǎng)的最大新聞可能是綠城中國(guó)將持有的昔日上海地王,作價(jià)12.302億元,換給了九龍倉(cāng)旗下的海港企業(yè),上述價(jià)格雖比綠城2007年6月買入的價(jià)格低3000萬元,但這被業(yè)界看作是上海土地價(jià)格起跌回穩(wěn)的信號(hào)。
此外,3月上海的住宅用地出現(xiàn)7個(gè)月以來的首次大規(guī)模集中供應(yīng)。經(jīng)歷一年多土地市場(chǎng)低迷后,上海土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖勢(shì)頭。

土地供應(yīng)量悄然放大

2008年是國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)低迷的時(shí)段,超過25%的土地拍賣流標(biāo),地價(jià)也出現(xiàn)連續(xù)下跌的情況,相比2007年時(shí)的價(jià)格,平均下跌了30%。

在土地價(jià)格方面,中原地產(chǎn)中國(guó)研究院1月份的報(bào)告顯示,滬、廣、深、津四地1月的土地成交價(jià)格較去年同期下跌了50%以上,其中上海和杭州的地價(jià)較去年12月環(huán)比下跌了20%,創(chuàng)近幾年來最大跌幅。

以可建面積計(jì)算,2008年上海住宅土地供應(yīng)總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米,最終成交僅為170.6萬平方米左右,宅地流標(biāo)率高達(dá)38%,底價(jià)成交地塊近60%。

土地價(jià)格連續(xù)地下跌,地塊又流拍不斷。整個(gè)一二月份,上海總共只推出兩幅住宅用地上市,總面積27公頃,這也是近十二個(gè)月以來,上海住宅用地的供應(yīng)低谷。

然而,3月土地的供應(yīng)量卻出現(xiàn)了一定幅度的回升,中原地產(chǎn)的研究統(tǒng)計(jì)顯示,3月上海公開拍賣的居住用地多達(dá)11幅,面積76公頃,是之前12個(gè)月供地總量平均值的2.5倍多。

一季度土地流拍率低

上海大量集中供應(yīng)住宅用地的原因之一,或許是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的逐步回溫。中原地產(chǎn)的分析師宋莉表示,目前上海土地
市場(chǎng)正在處于回暖之中。今年一季度以來,中原地產(chǎn)對(duì)上海、北京、深圳等多個(gè)土地市場(chǎng)的供應(yīng)、成交情況有過追蹤調(diào)查,發(fā)現(xiàn)上海在全國(guó)12個(gè)大中型城市中,流拍率是偏低的。

在今年以來的86幅土地供應(yīng)中,只有3幅流拍,流拍率僅為3%。而北京和天津的流拍率是9%,深圳更高達(dá)13%,廣州的流拍率甚至高達(dá)40%。在所有12城市中,上海的流拍率僅比杭州高,后者的流拍率為0%。

地價(jià)短期難漲

“現(xiàn)階段依然是房地產(chǎn)企業(yè)最佳的拿地時(shí)機(jī)。”有業(yè)內(nèi)人士表示。雖然在溫州、天津等地,已出現(xiàn)土地溢價(jià)拍賣的現(xiàn)象。但在上海,這種情況還沒未出現(xiàn),幾乎所有的已成交土地均以底價(jià)成交,甚至包括一些黃金位置的地塊。

以上海3月成交的靜安15號(hào)街坊地塊為例,雖然地處上海城市商業(yè)中心靜安寺附近,地理位置一流,但僅以起拍價(jià)7.4億元成交。同樣是上海城市中心的黃金地塊,2007年蘇寧環(huán)球花44億元拍下的南京東路地塊,樓板價(jià)高達(dá)67000元/平方米。市中心的土地尚且如此,上海周邊區(qū)域的土地成交價(jià)格更難有大幅度上漲。在已成交的多幅用地中,大部分都是起拍價(jià)成交。

與此同時(shí),上海二手土地市場(chǎng)成交也較低迷。一位從事土地交易的中介表示,目前的上海土地市場(chǎng),仍是買家市場(chǎng),賣家多而買家少,在已經(jīng)成交的土地中,大部分是賣家主動(dòng)大幅下調(diào)地價(jià)才使交易成功的。

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