被壓抑的剛性需求集中釋放促成了中國(guó)今年初的樓市"小陽(yáng)春"行情,此後量?jī)r(jià)齊漲的局面更帶動(dòng)投資性需求重返市場(chǎng),那麼下半年的中國(guó)樓市能否延續(xù)此番榮景呢?

空方觀點(diǎn)認(rèn)為,部分開(kāi)發(fā)商急功近利的漲價(jià)行為可能令市場(chǎng)重陷膠著.而且與前幾年房?jī)r(jià)的快速上漲的背景并未不同,此次中國(guó)房?jī)r(jià)回升沒(méi)有宏觀經(jīng)濟(jì)面的穩(wěn)定支撐,成交量恐怕即將觸頂轉(zhuǎn)跌.

但多方人士指出,通脹預(yù)期之下,投資性需求已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn),并將彌補(bǔ)因剛需下滑帶來(lái)的影響.另外,信貸等宏觀政策上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的扶持態(tài)度并沒(méi)有改變,下半年特別是一線城市房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)反彈.

中國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月又?jǐn)U大0.2個(gè)百分點(diǎn).

**通脹預(yù)期下的投資需求入市**

政策利好累積和開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷(xiāo)成就了年初這輪意料之外的"小陽(yáng)春"行情,但在進(jìn)入5月之後,市場(chǎng)熱點(diǎn)開(kāi)始從中低端和二手房住宅向中高端市場(chǎng)轉(zhuǎn)移,這表明投資需求正在從自住性需求手中接過(guò)樓市回暖的接力棒.

同策咨詢與研究發(fā)展中心分析師王保紅稱(chēng),"起碼在09年下半年,樓市還會(huì)延續(xù)目前這樣比較火爆的狀態(tài),房?jī)r(jià)也很可能會(huì)回到07年的水平."

她稱(chēng),下半年改善和投資性需求將代替剛需成為支撐市場(chǎng)回升的主要的力量,而刺激這部分需求入市的很大一個(gè)原因就是日益升溫的通脹預(yù)期,這促使人們把更多的資金投向股市和樓市."相比之下,我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)可能還更具吸引力."

2006及2007年的樓市瘋狂讓"溫州炒房團(tuán)"名聲在外,一時(shí)成為樓市投機(jī)力量的代名詞.而現(xiàn)在他們似乎又準(zhǔn)備來(lái)個(gè)"回馬槍".

溫州企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周德文表示,去年奧運(yùn)會(huì)後,大量溫州商人已自房地產(chǎn)市場(chǎng)上撤出,不過(guò)近期溫州商人又開(kāi)始出動(dòng)了,到處考察各地的房地產(chǎn)市場(chǎng),有的商人已搶先在上海等地大手筆購(gòu)房.

另外,去年下半年以來(lái),房地產(chǎn)投資,新開(kāi)工面積等的數(shù)據(jù)持續(xù)低迷,其可能造成的供應(yīng)短缺對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成的支撐作用也不容忽視.

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股(3377.HK: 行情)投資管理部總經(jīng)理張?jiān)疟硎?今年下半年中國(guó)房地產(chǎn)投資及新開(kāi)工項(xiàng)目會(huì)有一個(gè)恢復(fù)性的增長(zhǎng),但也不可能非�？�,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在去年調(diào)整了他們的開(kāi)發(fā)節(jié)奏以後,導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)工周期和投資都遞延了.

**開(kāi)發(fā)商提價(jià)抑制剛需**

但并不是所有的數(shù)據(jù)都傾向樂(lè)觀.5月份部分城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比大幅下滑的現(xiàn)象.

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,5月北京、上海等八大城市成交量雖增減互現(xiàn),但總體仍保持高位,總成交量環(huán)比增加7%.其中北京、深圳、重慶三市出現(xiàn)下滑.北京5月成交量環(huán)比下跌10%,是今年來(lái)的首次下跌,重慶亦環(huán)比回落了兩成.

中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟也指出,"剛需其實(shí)釋放的差不多了,我們認(rèn)為上半年這麼高的一個(gè)成交量可能是無(wú)法持續(xù)的."

全球知名地產(chǎn)服務(wù)提供商--世邦魏理仕(CBG.N: 行情)大中華區(qū)資深董事吳家儀表示,目前開(kāi)發(fā)商仍有大量庫(kù)存待消化,且整個(gè)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有真正回暖.如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)始提價(jià),就不能保持交易量持續(xù)上漲.

"我覺(jué)得他們?cè)谶@個(gè)時(shí)候提價(jià)是不適合的,因?yàn)闃鞘羞�沒(méi)有完全回暖...對(duì)于樓市回暖可不可以持續(xù),我們也是很有保留的."她說(shuō).

但中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)陶琦認(rèn)為,由于對(duì)房?jī)r(jià)的敏感,開(kāi)發(fā)商的提價(jià)行為肯定會(huì)影響到一部分剛性需求,但投資需求會(huì)在一定程度上做出彌補(bǔ).如果之後市場(chǎng)形成看漲預(yù)期,先前那部分觀望的需求可能再度被迫入市.因此判斷下半年樓市成交量可能會(huì)是一個(gè)高位震蕩的過(guò)程,但房?jī)r(jià)整體保持上升.

他還表示,基于投資需求正重返市場(chǎng),相比自主需求為主的二、三線城市,一線城市房?jī)r(jià)可能將更具活力.

**樓價(jià)上漲是否將引發(fā)政策轉(zhuǎn)變**

中國(guó)房地產(chǎn)向來(lái)都有"政策市"的別號(hào),飽受爭(zhēng)議的房?jī)r(jià)上漲會(huì)不會(huì)再次引來(lái)政府的政策干預(yù)?

陶琦認(rèn)為,中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前景尚不明朗,"保八"仍然是現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的主要目標(biāo).這時(shí)候,一個(gè)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)是政府樂(lè)于看到的,因此下半年出臺(tái)政策打壓樓市的可能性并不大.

中國(guó)房地產(chǎn)投資比例在整個(gè)固定資產(chǎn)投資中的比例占到四分之一.

中金公司報(bào)告亦指出,房地產(chǎn)投資有望取代基建投資成為2009年下半年以及2010年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn).

針對(duì)近期市場(chǎng)關(guān)于政府研究出臺(tái)物業(yè)稅的討論,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,由于房產(chǎn)估值,稅率制定等相關(guān)的條件都未見(jiàn)成熟,還需要較長(zhǎng)的準(zhǔn)備時(shí)間,物業(yè)稅近期不太可能推出.

中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)主席劉明康上周五曾表示,房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)始復(fù)蘇,但持續(xù)性仍值得懷疑.這或能從一個(gè)側(cè)面表明管理層的態(tài)度,那就是房市眼下至少還未到過(guò)熱程度.

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