是地價(jià)推高了房價(jià)，還是房價(jià)上漲的預(yù)期拉動了地價(jià)上揚(yáng)，這個話題越來越像“是蛋生雞還是雞生蛋”的悖論。

自從今年全國兩會上全國工商聯(lián)發(fā)布一項(xiàng)調(diào)查稱，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高達(dá)到58.2%之后，房地產(chǎn)業(yè)界便開始將房價(jià)過高歸咎于土地價(jià)格的高昂。

但這種結(jié)論始終未能得到土地管理部門的認(rèn)可。

來自國土部系統(tǒng)的一份最新報(bào)告顯示，近年來全國主要城市同時點(diǎn)地價(jià)房價(jià)比基本保持在20%~40%之間。而如果考慮到地價(jià)增值有可能轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤，地價(jià)房價(jià)比還要降低。

同時點(diǎn)地價(jià)房價(jià)比，是指用當(dāng)前市場上的樓面地價(jià)水平（非開發(fā)商剛拿地時的價(jià)格）與市場上銷售的房價(jià)水平相比。簡單來說，如果一個城市當(dāng)前的新房售價(jià)為10000元/平方米，而樓面地價(jià)為4000元/平方米的話，同時點(diǎn)地價(jià)房價(jià)比即為40%。

地價(jià)增值轉(zhuǎn)化為開發(fā)商利潤

上述報(bào)告系由國土資源部土地利用管理司和中國土地勘測規(guī)劃院共同編寫的《2008中國城市地價(jià)狀況》（下稱《地價(jià)狀況》），該報(bào)告對全國和各主要城市、重點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)走勢進(jìn)行了分析，同時對各界一直關(guān)注的地價(jià)與房價(jià)關(guān)系、房地產(chǎn)租價(jià)比關(guān)系等熱點(diǎn)問題進(jìn)行了專題報(bào)告。

近年來，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地成本的地位日漸增大。在社會各界圍繞“地價(jià)是否推高房價(jià)”而激烈爭論之際，此報(bào)告的出爐引人關(guān)注。

在接受《中國國土資源報(bào)》采訪時，中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松表示，目前進(jìn)行地價(jià)房價(jià)比的測算有兩種思路，同時點(diǎn)地價(jià)房價(jià)比往往用于宏觀觀測市場價(jià)格水平和動向。另一種是從商品房成本的角度，將土地獲取時的樓面地價(jià)水平與房屋開盤銷售時的房價(jià)相比，即成本地價(jià)房價(jià)比。

而《地價(jià)狀況》中公布的是同時點(diǎn)地價(jià)房價(jià)比，旨在反映當(dāng)前市場上的地價(jià)水平占房價(jià)水平的比例關(guān)系。如果從開發(fā)商的房價(jià)成本構(gòu)成角度分析，還會有較大差異。

“從購置土地到商品房上市，其間通常會有3年左右的開發(fā)時間，而這一期間，如果土地市場走勢是上漲的，那么這種上漲帶來的地價(jià)增值就有可能轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤，即使考慮了地價(jià)款的利息支出，得出的地價(jià)房價(jià)比也會更低些�！壁w松稱。

對于土地增值誰獲益，也有觀點(diǎn)辯解認(rèn)為，開發(fā)商也要為此繳納土地增值稅相關(guān)支出。但一位土地專家昨日對CBN表示，目前土地增值稅的征繳方式未盡完善，也時常會有開發(fā)商拖欠。

地價(jià)房價(jià)比在20%~40%

趙松以北京、天津?yàn)槔�表示，根�?jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)測算，兩個城市2008年底的同時點(diǎn)居住地價(jià)房價(jià)比分別為39.01%、36.05%。

而“以平均開發(fā)期為3年進(jìn)行測算，成本地價(jià)房價(jià)比分別為24.44%、29.51%，可見，在近三年的房地產(chǎn)市場走勢背景下，兩種地價(jià)房價(jià)比的差異達(dá)到10個百分點(diǎn)左右”。

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度北京居住用地價(jià)平均為5707元/平方米。而據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2008年北京市四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為15581元/平方米，如果扣除政策性住房因素，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為16892元/平方米。

2008年，為掌控地價(jià)和房價(jià)上漲態(tài)勢，國土部將國家級地價(jià)監(jiān)測城市由最早的35個重點(diǎn)城市逐步拓展到105個城市。這包括報(bào)國務(wù)院建設(shè)用地審批的84個城市中尚未納入的城市，以及重點(diǎn)地區(qū)的部分城市。同時增加交易活躍地區(qū)監(jiān)測點(diǎn)(標(biāo)準(zhǔn)宗地)數(shù)量。

“就全國監(jiān)測城市的平均數(shù)據(jù)而言，近年來地價(jià)占房價(jià)的比例基本保持在20%~40%之間。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同的城市間，以及同一城市的不同區(qū)位間也存在較大差異。”趙松稱。