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“央行擬推新的按揭政策以徹底打壓房價(jià)。”5月9日，記者從一位知情人士處獲知這一消息，“這一政策的核心是將購房首付款的比例從最低2成，提高到4至5成�！� 這將意味著政府有可能對(duì)“房地產(chǎn)熱”采取有史以來最猛的一劑“藥”。新一輪的宏觀調(diào)控已有了“山雨欲來”之勢(shì)。 5月8日，央行宣布，上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)。4月28日，央行已將金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)。 據(jù)悉，央行正在擬推的五成按揭政策在必要時(shí)就會(huì)出臺(tái)，目前各大商業(yè)銀行還沒有收到執(zhí)行這一政策的具體時(shí)間表。但是一邊嚴(yán)密監(jiān)控中國各大城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，一邊暗中緊急聯(lián)絡(luò)主要地產(chǎn)商客戶，提前催收即將應(yīng)收貸款，并停止給開發(fā)商做任何開發(fā)貸款，已然成為各大商業(yè)銀行當(dāng)下的主要工作。 房價(jià)反彈 房價(jià)是新一輪宏觀調(diào)控的導(dǎo)火索。 “我想買京都杭城的房子，但是從4月29日開始漲價(jià)，平均漲了有400元，我想買的戶型漲了160元，我托熟人去拿折扣，沒有用。真的賣得有這么火嗎？我不相信！”5月9日，在某報(bào)社工作的王先生向記者坦言，由于價(jià)格問題，他已經(jīng)開始有放棄買房的念頭了。“北京房價(jià)太高了，根本買不起�！� 而據(jù)記者了解，同樣是在北京百子灣區(qū)域，京都杭城的價(jià)格漲得還不是最快的，“最明顯的一個(gè)例子就是沿�！べ惵宄�，去年五月，所謂的最嚴(yán)格的宏觀調(diào)控剛剛開始，這個(gè)項(xiàng)目同期也開盤，當(dāng)時(shí)均價(jià)只有6800元，目前，價(jià)格已經(jīng)到了8200元，一年漲了一千多，等于工作了一年白干，全是在給開發(fā)商打工。”一位知情人士向記者算了這樣一筆賬。 然而，在北京，像京都杭城和沿�！べ惵宄沁@樣飆升房價(jià)的樓盤比比皆是。 “原來提一次價(jià)幾百塊錢的提，現(xiàn)在我們都好幾千塊錢的提，實(shí)際上這成了普遍的現(xiàn)象，目前房價(jià)的上漲已經(jīng)很不正常。”就連SOHO中國有限公司董事長潘石屹也承認(rèn)房價(jià)漲速過快。 有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京前四個(gè)月的房價(jià)都是在以17%的速度迅速上漲，漲勢(shì)不減。 “現(xiàn)在有個(gè)怪現(xiàn)象，樓盤越漲越好賣，越不漲，越冷落�！边@是王先生“五一”期間看房的最深感受，“被迫買房因素很明顯�！� 顯然，北京的房價(jià)已是高得“離譜”，然而，最令人擔(dān)憂的是，高房價(jià)已呈蔓延之勢(shì)。 “去年的宏觀調(diào)控還是讓開發(fā)商難受了一陣子。有一個(gè)開發(fā)商跟我說，調(diào)控效應(yīng)要是在三個(gè)月內(nèi)無法減退的話，自己就要傾家蕩產(chǎn)了�！�4月底，本報(bào)記者在成都采訪時(shí)，成都郊縣房屋管理部門的相關(guān)人士向記者講道，宏觀調(diào)控很快過去，這位開發(fā)商起死回生，現(xiàn)在日子過得比預(yù)想的還要滋潤�！叭缃袼�的房子在當(dāng)?shù)貎r(jià)格是最高的，均價(jià)達(dá)到了近4000元，而當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)也就是在2000元左右�！� 這位房屋管理部門的相關(guān)人士感嘆，從去年到今年，包括這個(gè)郊縣在內(nèi)的成都整個(gè)市的房價(jià)都漲得異常地快。 除此之外，廣州、青島、深圳等地的政府部門不久前也發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，這些地方的房價(jià)在最近一段時(shí)間再次出現(xiàn)飆升，有的地方商品房價(jià)格上漲幅度甚至逼近20%�！吧钲诘姆课菥鶅r(jià)幾近萬元。” “對(duì)，房價(jià)上漲特別快，實(shí)際上我們看到的可能是上漲了10%、15%這樣一個(gè)數(shù)，實(shí)際上真正的上漲可能比這個(gè)數(shù)字還要大�！迸耸�屹說。 高空置率與房價(jià)悖論 “房價(jià)持續(xù)高漲反而導(dǎo)致市場(chǎng)供需的不平衡�！敝袊�社科院金融研究室博士尹中立指出，房價(jià)快速上漲，就意味著空置現(xiàn)象也會(huì)隨之加重，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)越吹越大。 “從高房價(jià)和高空置率來看，房地產(chǎn)的確或多或少地有一些泡沫成分�！敝袊�人民大學(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明與之觀點(diǎn)接近。 實(shí)際上，從國家權(quán)威部門近期發(fā)布的數(shù)據(jù)已經(jīng)可以看出，由高房價(jià)所導(dǎo)致的高空置率已顯現(xiàn)。 國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%。其中，空置商品住宅6983萬平方米，增長19.7%。北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)顯示，截止到今年4月30日，北京市可售的期房項(xiàng)目共計(jì)1512個(gè)，其中未售住宅109106套、面積為1541.39萬平方米；已取得房屋所有權(quán)證的正進(jìn)行現(xiàn)房銷售項(xiàng)目855個(gè)，其中未簽約住宅17815套，面積為289.14萬平方米。 而記者在成都郊區(qū)華陽鎮(zhèn)的看樓感受也特別深刻，經(jīng)�？梢钥吹劫即蟮囊粋�(gè)樓盤，門庭冷落，“我們這里的房價(jià)普遍都是3000以上，稍微高檔的樓盤已經(jīng)接近6000了，還有過萬元的別墅項(xiàng)目，銷售情況還可以，但是入住率并不高，有的樓盤的空置率達(dá)到80%之多�！币晃划�(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商向記者介紹說，這里面除了成都市政府即將南遷和新疆、西藏等邊遠(yuǎn)地區(qū)等待退休人員所帶來的提前購房需求外，也不排除部分空置率是因投資和投機(jī)所導(dǎo)致的。 然而，是一股什么樣的力量在扭曲著房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？ “4月，我在廈門開會(huì)了解到，在廈門那個(gè)地方，有一塊地的樓面價(jià)格已經(jīng)拍到7000塊錢�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)域副董事長盧航在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，地價(jià)的上漲在一定程度上影響到了房價(jià)的上漲。 而在北京，順馳和華潤天價(jià)拿地的結(jié)果就是其樓盤價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同區(qū)域樓盤均價(jià)，而4月18日，北京海淀溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)11.5億元的拍賣價(jià)再度讓業(yè)界經(jīng)歷了一次“天價(jià)拿地”的激烈感，而之后的擔(dān)憂也油然而生：這樣的地價(jià)，房價(jià)要多高開發(fā)商才能有利潤？ “由于該地塊土地價(jià)格成本已達(dá)4863元/平方米，其售價(jià)至少要達(dá)到10000元/平方米以上才有一定的利潤�！敝性�地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰稱。 而據(jù)記者了解，目前，同地段住宅產(chǎn)品的銷售價(jià)格在5200元/平方米至6500元/平方米左右之間，其差距一目了然。 “大環(huán)境是低利率，大家很習(xí)慣這個(gè)利率水平，美國市場(chǎng)在7%-8%的利率，中國現(xiàn)在利率一直是低利率市場(chǎng)，這是讓老百姓投資沖動(dòng)強(qiáng)烈，按揭是5點(diǎn)多，存在銀行的利率幾乎等于沒有。”盧航從金融的角度分析了高房價(jià)背后的原因，“投資渠道單一，除了股票就是房產(chǎn)，而股票低迷已是事實(shí)，房產(chǎn)更多時(shí)候是投資者沒有選擇的選擇�！� “舉例說，去年宏觀調(diào)控，要穩(wěn)定房價(jià)、降低房價(jià)，但是我們的調(diào)控措施，一個(gè)是緊縮信貸，一個(gè)是減少土地供給。緊縮信貸就意味著放貸減少；減少土地供給，就把土地供給減少了。需求不變的情況下，供給減少，必然使價(jià)格上漲。銀行信貸減少了，土地供應(yīng)減少了，市場(chǎng)上的房子減少了，房價(jià)必然降不下來。”4月25日上午，在2006年中國房地產(chǎn)國際研討暨《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)上，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原會(huì)長楊慎也指出了高房價(jià)在土地和金融環(huán)節(jié)上的癥結(jié)所在。 調(diào)控前奏 開發(fā)商與消費(fèi)者的市場(chǎng)博弈正在加劇。 “這樣快的上漲速度，確實(shí)是一個(gè)特別危險(xiǎn)的信號(hào)，應(yīng)該反思一下，前面出臺(tái)的政策有效沒有效，下一步應(yīng)該怎么樣去調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓它能夠平穩(wěn)地發(fā)展�！迸耸�屹說。 “近期各大職能部門的一系列動(dòng)作實(shí)際上只是新一輪宏觀調(diào)控的一個(gè)信號(hào)，一個(gè)前奏，真正大規(guī)模的宏觀調(diào)控在我看來還沒有開始。”5月9日，北京華貿(mào)中心開發(fā)商國華置業(yè)總經(jīng)理房超向記者這樣預(yù)測(cè)，“新一輪的宏觀調(diào)控手段主要還會(huì)是在利率和稅收�！� “我們調(diào)控的目標(biāo)和調(diào)控的措施不能從主觀愿望出發(fā)。行政手段和市場(chǎng)價(jià)值是相輔相成的，有形的手和無形的手兩者之間是相互補(bǔ)充的關(guān)系，不是說現(xiàn)代宏觀調(diào)控就是用有形的手來打壓無形的手，這樣就容易出現(xiàn)用行政手段的辦法，最后房價(jià)降不下來，調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)難以達(dá)到或者收效甚微�！睏钌髦赋�。 潘石屹認(rèn)為：“目前要把房價(jià)穩(wěn)定下來，有三方面的途徑：第一方面就是土地部門，每一年供應(yīng)的土地，能夠跟房屋的需求平衡，市場(chǎng)上面，只有供應(yīng)量和需求量平衡了，才會(huì)穩(wěn)定下來，這個(gè)市場(chǎng)才是一個(gè)和諧的市場(chǎng)；第二方面，就是人民銀行，人民銀行就是原來的那些鼓勵(lì)政策，例如說住房的按揭成數(shù)、年限、利率上面應(yīng)該把門檻提高；第三個(gè)部門就是稅收，兩年前國家稅務(wù)總局就提出來，應(yīng)該增加持有物業(yè)的稅�！� 據(jù)記者得到的消息，提高首付款比例的確有可能成為宏觀調(diào)控的最后“殺手锏”。但業(yè)內(nèi)人士直指，五成按揭政策的影響可能會(huì)造成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“滅頂之災(zāi)”。 據(jù)悉，央行正在擬推的五成按揭政策在必要時(shí)就會(huì)出臺(tái)，目前各大商業(yè)銀行還沒有收到執(zhí)行這一政策的具體時(shí)間表。但是一邊嚴(yán)密監(jiān)控中國各大城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，一邊暗中緊急聯(lián)絡(luò)主要地產(chǎn)商客戶，提前催收即將應(yīng)收貸款，并停止給開發(fā)商做任何開發(fā)貸款，已然成為各大商業(yè)銀行當(dāng)下的主要工作。