[提要]最近很多人說(shuō)要買(mǎi)黃金，因?yàn)榻鹑诤�嘯的緣故，只有金條可靠。也有人說(shuō)買(mǎi)房子，可是現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高。到底買(mǎi)房子好還是買(mǎi)黃金好？大家現(xiàn)在的共識(shí)是不能存現(xiàn)金，因?yàn)樵絹?lái)越貶值。我們今天不討論股票，今天要和大家討論的的話題是黃金與房子。

最近很多人說(shuō)要買(mǎi)黃金，因?yàn)榻鹑诤�嘯的緣故，只有金條可靠。也有人說(shuō)買(mǎi)房子，可是現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高。到底買(mǎi)房子好還是買(mǎi)黃金好？大家現(xiàn)在的共識(shí)是不能存現(xiàn)金，因?yàn)樵絹?lái)越貶值。我們今天不討論股票，今天要和大家討論的的話題是黃金與房子。
黃金并不保險(xiǎn)
民國(guó)初年，一兩黃金可以買(mǎi)二畝良田，五兩黃金買(mǎi)北京一個(gè)四合院。一百年后的今天，一公斤的黃金等于25萬(wàn)元人民幣，只能買(mǎi)北京四合院落的一個(gè)廁所。如果你在一百年前沒(méi)有買(mǎi)四合院，而保存五兩黃金，那你今天是一個(gè)非常貧窮的人。這么一比大家就可以理解，為什么我們中華民族有這種置產(chǎn)的觀念。這種觀念不是空穴來(lái)風(fēng)，而是從歷史資料來(lái)看，歷朝歷代，對(duì)于一個(gè)戰(zhàn)亂頒仍的國(guó)家，房地產(chǎn)相對(duì)而言是比較保值的。為什么當(dāng)我們經(jīng)濟(jì)碰到危機(jī)的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格總是漲。
高檔房子價(jià)更廉
幾年前被人當(dāng)做笑話的12萬(wàn)一平方的上海湯臣一品，幾年只賣(mài)了四套。今年三四月就賣(mài)了16套。大家不要以為這些人是瘋子，買(mǎi)房子的人都不是傻子，因?yàn)橥顿Y營(yíng)商環(huán)境惡化和產(chǎn)能過(guò)剩以后，他們竟然去買(mǎi)12萬(wàn)一平的湯臣一品，我相信這樣的舉動(dòng)會(huì)讓老百姓產(chǎn)生新的認(rèn)識(shí)。他們?yōu)槭裁磿?huì)這樣做。肯定是，他認(rèn)為這個(gè)比他手中的現(xiàn)金更要保值，比他做的制造業(yè)還要有前途。這些人能拋棄自己的制造業(yè)而去買(mǎi)湯臣一品，顯然認(rèn)為這個(gè)超高價(jià)的、性?xún)r(jià)比極其差的湯臣一品比他的制造業(yè)、其它管道更有利可圖。除了制造業(yè)資金之外，今年上半年的7.37萬(wàn)億的銀行信貸，無(wú)可避免的造成了通貨膨脹的預(yù)期。大家都會(huì)認(rèn)為通貨膨脹要來(lái)了，最正確的做法就是不要把錢(qián)存在銀行里面。所以大量逃避通貨膨脹的避險(xiǎn)資金就進(jìn)入樓市。
北京、上海、深圳、廣州中國(guó)幾個(gè)最主要的城市，一千塊的房租是最低檔的。從06年一月份開(kāi)始，這幾個(gè)大城市的房租不斷的上漲，到了08年波動(dòng)是比較小的，到了2009年5月開(kāi)始，這四大城市的低檔樓盤(pán)租金猛漲，所以我們社會(huì)的最弱勢(shì)群體、社會(huì)大眾要租低檔樓盤(pán)，就會(huì)付出沉重代價(jià)。同樣的時(shí)間，高檔樓盤(pán)中服務(wù)性公寓的租金大幅下滑，也就是說(shuō)有錢(qián)人租的房子越來(lái)越便宜，最有錢(qián)租的別墅沒(méi)有漲價(jià)。真正漲價(jià)的就是我們?nèi)�社�?huì)最貧窮的弱勢(shì)群體，房租漲了百分之十幾以上。
最近上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金依然大幅下滑，到了09年四月份已經(jīng)接近谷底。深圳也一樣。代表全社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力的不是房?jī)r(jià)，是房租。經(jīng)過(guò)我們分析之后，得出這個(gè)結(jié)論，中高端樓盤(pán)租金下跌，寫(xiě)字樓的租金大幅下跌，只有我們?nèi)�社�?huì)弱勢(shì)群體的租金大幅上漲，這印證了一句話：經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)的時(shí)候，社會(huì)財(cái)富重分配。到今年年底或明年年初，我還擔(dān)心另一種現(xiàn)象，通貨膨脹一來(lái)，更加速財(cái)富的重分配。只有有錢(qián)人、富裕人通過(guò)投資最保值的高端樓盤(pán)達(dá)到避險(xiǎn)的功能，而我們社會(huì)的弱勢(shì)群體由于買(mǎi)不起高端樓盤(pán)，變成通貨膨脹的最大受災(zāi)者。所以，通貨膨脹還沒(méi)有爆發(fā)之前，你已經(jīng)看到了社會(huì)財(cái)富的重分配。購(gòu)買(mǎi)力很難有體現(xiàn)的指標(biāo)，以我的分析為例，我認(rèn)為房租是最好的購(gòu)買(mǎi)力指標(biāo)之一。
在通貨膨脹沒(méi)來(lái)之前，社會(huì)財(cái)富已經(jīng)向富人轉(zhuǎn)移了。因?yàn)榉孔佣际窍蛏鐣?huì)的有產(chǎn)階級(jí)來(lái)租的，有產(chǎn)階級(jí)之所以把房子租出去，因?yàn)樗麄儾恢挂惶追孔�。有幾套房子的人都是社�?huì)的有錢(qián)人，這些有錢(qián)人在經(jīng)濟(jì)蕭條的時(shí)候竟然向社會(huì)的弱勢(shì)群體增加房租，而他們可以購(gòu)買(mǎi)高端樓盤(pán)達(dá)到避險(xiǎn)的效果。
在我們國(guó)家還沒(méi)有進(jìn)入通貨膨脹之前，菜藍(lán)子的批發(fā)價(jià)格、豬肉價(jià)格、雞蛋的價(jià)格上漲使的全社會(huì)的弱勢(shì)群體負(fù)擔(dān)加重，加上房租的上漲，使的社會(huì)大眾的負(fù)擔(dān)更重，高端在下跌。這種現(xiàn)象已經(jīng)清楚的告訴大家，就算通貨膨脹還沒(méi)來(lái)，中國(guó)的財(cái)富已經(jīng)產(chǎn)生重分配現(xiàn)象。這種現(xiàn)象如果持續(xù)下去，就叫做嚴(yán)重通貨膨脹。加上我們過(guò)去的三駕馬車(chē)已經(jīng)難以拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，這叫滯漲，任何國(guó)家都要避免進(jìn)入滯漲，一旦進(jìn)入滯漲全有政策全部失效。
美中兩國(guó)誰(shuí)能更快復(fù)蘇
我們還要擔(dān)心美國(guó)嗎？我們用租金來(lái)做一個(gè)比較，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)誰(shuí)處在危險(xiǎn)的邊緣。美國(guó)高中、低檔樓盤(pán)租金走勢(shì)極其平穩(wěn)，20年幾乎沒(méi)有漲過(guò)，也沒(méi)有跌過(guò)。如果是這種現(xiàn)象，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有危機(jī)出來(lái)。租金穩(wěn)定背后的本質(zhì)意義是什么？那就是美國(guó)的實(shí)質(zhì)購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有改變。這種情況下美國(guó)的房?jī)r(jià)大跌對(duì)美國(guó)老百姓是有利的，對(duì)一個(gè)購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有下跌的國(guó)家而言，他要走入回暖與復(fù)蘇，他要容易的很多。而中國(guó)寫(xiě)字樓的租金大幅下跌那就是企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)力大幅下跌，中檔服務(wù)性公寓的租金在下跌那就是中國(guó)富有人群的購(gòu)買(mǎi)力也在下跌，和美國(guó)相比這種租金的下跌是非�？膳碌�，它代表的是中國(guó)實(shí)質(zhì)購(gòu)買(mǎi)力在下跌，富人的購(gòu)買(mǎi)力在下跌，更可怕的是最貧窮的人還要負(fù)擔(dān)更高的房租來(lái)承擔(dān)這一切的后果。美國(guó)聲稱(chēng)他們走出了金融海嘯也不是沒(méi)有根據(jù)的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌的很多，租金沒(méi)有變，全社會(huì)的購(gòu)買(mǎi)力又沒(méi)下跌，在這種情況下，復(fù)蘇是值得期待的。我們快改變這種社會(huì)財(cái)富逆向重分配的現(xiàn)象，不要等到滯漲。
有很多人經(jīng)常問(wèn)我是如何做研究的，最近我在官網(wǎng)上與網(wǎng)友討論了這個(gè)問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)無(wú)小事，與我們生活息息相關(guān)。比如，豬肉漲價(jià)是生活中的一件小事，但它卻是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一件大事，牽動(dòng)著CPI這根神經(jīng)。只要用心，就會(huì)發(fā)現(xiàn)生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)無(wú)處不在。
延伸閱讀》》
葉檀：可怕的暴利 囤地勝過(guò)囤黃金
有三分之一的開(kāi)發(fā)商只囤地不蓋房，這是房地產(chǎn)界著名的小潘同志給出的數(shù)字。
北京核心城區(qū)的工體四號(hào)地塊被李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司盈科大衍地產(chǎn)公司拿走，按照約定此地塊開(kāi)工日期為2006年9月20日，峻工日期為2008年3月31日，合同成為一紙空文，該地塊于今年8月21日被轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)。
僅此一項(xiàng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�盈科大衍賺了多少呢？轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.18億美元，當(dāng)初拍賣(mài)價(jià)為5.1億人民幣，按照當(dāng)時(shí)的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費(fèi)用，小超人大概賺了0.5億美元，三年利潤(rùn)在78%以上。這樣好的買(mǎi)賣(mài)，還有誰(shuí)會(huì)不囤地呢？尤其是有增長(zhǎng)潛力的地塊。
如果小超人囤金，他的收益又有多少？2006年9月15號(hào)的現(xiàn)貨金為每盎司572.35美元，2009年8月21號(hào)為953.85美元，盈利381.50美元，盈利為60%左右。也就是說(shuō)，在中國(guó)一線城市核心區(qū)域囤地收益好于囤金。
這不是小超人第一次玩轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)，香港的數(shù)碼港項(xiàng)目就是玩轉(zhuǎn)土地與資本市場(chǎng)的典型，數(shù)碼港項(xiàng)目已經(jīng)成為香港地產(chǎn)界的丑聞之一。來(lái)看看香港理工大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)與金融學(xué)院副教授林本利先生的分析。1998年，盈科拓展向特區(qū)正義提出數(shù)碼港計(jì)劃，1999年3月時(shí)任香港財(cái)政司長(zhǎng)曾蔭權(quán)先生宣布有關(guān)計(jì)劃，電訊盈科免費(fèi)得到土地住宅部分(名為貝沙灣)和商場(chǎng)的發(fā)展權(quán)，條件是需要為政府發(fā)展數(shù)碼港，然后便交給由政府全資擁有的數(shù)碼港有限公司，而電訊盈科便可以得到。
此后便是一連串的資本運(yùn)作，可以上MBA教材。在取得香港“數(shù)碼港”資訊園區(qū)開(kāi)發(fā)權(quán)后，盈拓成立盈科數(shù)碼動(dòng)力（盈動(dòng)），借“得信佳”的殼上市，股價(jià)一天狂升23倍，一天就賺了3百多億，轟動(dòng)全球金融業(yè)。不僅上市后股價(jià)從停牌前的1角多，飆升至3元多，此后借科網(wǎng)與地產(chǎn)雙重概念，很快攀升到20元。2000年2月，盈動(dòng)宣布舉債900億元收購(gòu)百年老店香港電訊，令股價(jià)沖上28元5角（相當(dāng)于現(xiàn)在的142元5角），到達(dá)高潮，在科網(wǎng)泡沫崩潰、收購(gòu)計(jì)劃于2000年8月完成，合并后的新公司電盈，此后大股東及高層行使認(rèn)股權(quán)與出售手上股票，套現(xiàn)40多億港元。而后股價(jià)暴跌不已，足足跌去九成以上。其中的關(guān)鍵就是地產(chǎn)項(xiàng)目，在借過(guò)得信佳時(shí)，李澤楷以香港數(shù)碼港發(fā)展權(quán)無(wú)償注入及總值24.6億港元的地產(chǎn)項(xiàng)目為代價(jià)，換取得信佳75股權(quán)并握有一批可換股債券。
由于電盈業(yè)績(jī)大滑坡，李澤楷提出私有化方案，通過(guò)承擔(dān)公司債務(wù)，幾乎“不費(fèi)分毫”就可換取電盈全部股權(quán)。當(dāng)時(shí)的背景是香港地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年下半年在減息刺激下強(qiáng)勢(shì)轉(zhuǎn)暖，在港上市的地產(chǎn)股紛紛獲得大股東在二級(jí)市場(chǎng)上增持，所謂電盈私有化，主要是將其中主要盈利部分盈大地產(chǎn)私有化。由于香港證監(jiān)會(huì)出具證據(jù)反對(duì)，私有化動(dòng)議被法院駁回，電盈小股東激動(dòng)得落淚。
現(xiàn)在我們可以理解為什么囤地好于蓋房�！懊娣邸辟F過(guò)面包，說(shuō)明通脹預(yù)期十分強(qiáng)烈，此時(shí)面粉也好，面包也好，他們的稀缺程度相同，但是囤積面粉有無(wú)數(shù)好處：面粉既可以像面包一樣暢銷(xiāo)，還可以免去開(kāi)發(fā)成本，減少在開(kāi)發(fā)過(guò)程中房?jī)r(jià)漲跌的不確定性。打個(gè)比方，比如生產(chǎn)廠家江西銅業(yè)或者下游電纜企業(yè)、或者期貨市場(chǎng)從業(yè)者可以囤銅，或者囤鎳、囤積鐵礦石，但他們絕對(duì)不會(huì)囤積電解銅、大規(guī)模囤積某些不能在期貨市場(chǎng)交割的鋼材，原因很簡(jiǎn)單，一旦做成產(chǎn)品后，不但成本上升收益下降，在資本市場(chǎng)翻云覆雨的能力也就大打折扣。
潘石屹先生所說(shuō)的三分之一開(kāi)發(fā)商囤地不蓋房，這是一個(gè)可怕的數(shù)據(jù)，說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)徹底資本化、泡沫化了。上游開(kāi)發(fā)商與地方政府一起囤地待價(jià)而沽，下游追求資產(chǎn)保值的投資者大買(mǎi)高檔住宅與豪宅，業(yè)已占據(jù)購(gòu)房者的35%以上，這絕不是普通的消費(fèi)品市場(chǎng)，而是一個(gè)土地與現(xiàn)金為王的投資市場(chǎng)，土地成為重要的期貨品種。
政府有針對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的專(zhuān)門(mén)政策，2007年年中，國(guó)土資源部發(fā)出內(nèi)部通知，要求各地加快處置利用閑置土地：土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收；依法可以無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回。對(duì)于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。但從北京工體四號(hào)地塊、從上海的樓脆脆等案例來(lái)看，收回閑置土地的政策在多數(shù)時(shí)候成為一紙具文。更令人震驚的是如下數(shù)據(jù)，2007年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不僅開(kāi)發(fā)商囤地了10億平米，國(guó)家土地儲(chǔ)備中心也在囤積大量土地，從2002年到2006年全國(guó)計(jì)劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米，而所有房地產(chǎn)購(gòu)置土地總量?jī)H14.5億平方米。
如此泡沫、如此混亂的土地市場(chǎng)不改革，所有的人都會(huì)變成囤積者，最終將經(jīng)濟(jì)囤成一潭死水。
葉檀
檔案
復(fù)旦大學(xué)歷史系博士，專(zhuān)攻政治史與經(jīng)濟(jì)史。著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論人。
從2000年左右走出書(shū)齋，到報(bào)社撰寫(xiě)經(jīng)濟(jì)類(lèi)評(píng)論，迄今為止已在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》、《中國(guó)青年報(bào)》、《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》、《上海證券報(bào)》、《南方都市報(bào)》、《新京報(bào)》、《中國(guó)企業(yè)家》、等報(bào)刊雜志發(fā)表大量文章，偶爾在電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道客串點(diǎn)評(píng)經(jīng)濟(jì)新聞，也出版過(guò)歷史方面的書(shū)籍。
現(xiàn)任
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》首席評(píng)論員，評(píng)論版主編 ，《環(huán)球財(cái)經(jīng)連線》財(cái)經(jīng)評(píng)論員。