影響房價的真正原因(5)
動遷如何給高房價 尋找最低支撐點？
眾所周知，拆遷戶大多數(shù)是中等或中等以下收入者，如果沒有動遷，在商品房價每平方米單價六七千元又多是大房型時，決然不會有買商品房的需求，但是，當動遷房是每平方米四千多元時，動遷戶就會在每平方米四千多元的價格基點上，產(chǎn)生購買每平方米六七千元房子的“需求”，因為這意味著他們是用單價兩三千元的代價住單價六七千元的房子。在這種情況下，每平方米六七千元的房子可以銷得比較好，使人們誤以為每平方米六七千元的住宅是適應中低收入群體，從而使這種“銷售得好”反映的信息往往是放大的、失真的。
所以，大規(guī)模拆遷這種不是由消費者個人選擇導致的消費行為的確擾亂了市場價格體制，提供了偽信息。而商品房的最低價位就在每平方米六七千元的底價上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市場三分之一至二分之一的銷售量中的一大部分銷售量！
普通商品房房價的低價位在每平方米六七千元上得到了支持，普通商品房的高房價要往下降就有了強有力的阻力。這樣，中等偏上收入者承受八九千乃至一萬多的高房價就也無話可說。他們只能當“房奴”了。如果拆遷不再大規(guī)模開展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房價就難以為繼。地方政府制造需求量的積極性會降低嗎？看這樣幾個數(shù)據(jù)吧：從1999年到2004年，全國房地產(chǎn)業(yè)每年新開工的商品住宅建筑面積累計是20億平方米，銷售的商品住宅面積累計是13.8億平方米，每年的銷售面積總是低于新開工面積，只有新開工面積的68%左右。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是 “新的利益增長點”的發(fā)展
2003年到2004年，有著31個門類的制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資是25410億，房地產(chǎn)業(yè)一個門類的固定資產(chǎn)投資是25764億，從1999年到2004年，制造業(yè)累計投資只占房地產(chǎn)累計投資的75.6%。第一次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，2004年，有著18.1萬億資產(chǎn)的制造業(yè)利潤總額9548億，有著7萬億資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)利潤總額1226萬億。制造業(yè)利潤總額是資產(chǎn)的5.3%，房地產(chǎn)業(yè)的利潤總額是資產(chǎn)的1.75%。眾所周知，制造業(yè)中生產(chǎn)性固定資產(chǎn)要占相當比例，房地產(chǎn)業(yè)不需要生產(chǎn)性固定資產(chǎn)（造房子用的固定資產(chǎn)是建筑業(yè)的固定資產(chǎn)），但房地產(chǎn)業(yè)利潤占資產(chǎn)的比例反倒小于制造業(yè)利潤占資產(chǎn)的比例。這不由得人們懷疑房地產(chǎn)業(yè)這個“支柱產(chǎn)業(yè)”為國民經(jīng)濟支柱了什么？貢獻了GDP？是的，但房地產(chǎn)業(yè)貢獻的是“固定資本形成總額”，1995年時，全國房地產(chǎn)業(yè)的新增固定資產(chǎn)占全部新增固定資產(chǎn)比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地產(chǎn)業(yè)的固定資本大部分就是造出來的房子，房地產(chǎn)固定資本形成總額占的比重越大，社會再生產(chǎn)資本占的比重就越少，因此，房地產(chǎn)業(yè)固定資本比重增大未必是好事。
至于房地產(chǎn)業(yè)對GDP的拉動作用，應該明白任何正常的生產(chǎn)活動，都會產(chǎn)生GDP，我們每個人都在為GDP作貢獻——我們每月每年的收入就是體現(xiàn)。1990年代后千軍萬馬奔房地產(chǎn)，并不是房地產(chǎn)業(yè)的貢獻特別大，地方政府發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)這個“新的利益增長點”，這個利益增長點是惟一可直接與官員利益掛鉤的——政府可以直接參與買賣的就是土地，也只有土地。當這個利益增長點的甜頭被地方政府嘗到，缺乏監(jiān)督的地方政府圍繞著土地擺下的一局局盛宴就不難理解了！
眾所周知，拆遷戶大多數(shù)是中等或中等以下收入者，如果沒有動遷，在商品房價每平方米單價六七千元又多是大房型時，決然不會有買商品房的需求，但是，當動遷房是每平方米四千多元時，動遷戶就會在每平方米四千多元的價格基點上，產(chǎn)生購買每平方米六七千元房子的“需求”，因為這意味著他們是用單價兩三千元的代價住單價六七千元的房子。在這種情況下，每平方米六七千元的房子可以銷得比較好，使人們誤以為每平方米六七千元的住宅是適應中低收入群體，從而使這種“銷售得好”反映的信息往往是放大的、失真的。
所以，大規(guī)模拆遷這種不是由消費者個人選擇導致的消費行為的確擾亂了市場價格體制，提供了偽信息。而商品房的最低價位就在每平方米六七千元的底價上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市場三分之一至二分之一的銷售量中的一大部分銷售量！
普通商品房房價的低價位在每平方米六七千元上得到了支持，普通商品房的高房價要往下降就有了強有力的阻力。這樣，中等偏上收入者承受八九千乃至一萬多的高房價就也無話可說。他們只能當“房奴”了。如果拆遷不再大規(guī)模開展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房價就難以為繼。地方政府制造需求量的積極性會降低嗎？看這樣幾個數(shù)據(jù)吧：從1999年到2004年，全國房地產(chǎn)業(yè)每年新開工的商品住宅建筑面積累計是20億平方米，銷售的商品住宅面積累計是13.8億平方米，每年的銷售面積總是低于新開工面積，只有新開工面積的68%左右。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是 “新的利益增長點”的發(fā)展
2003年到2004年，有著31個門類的制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資是25410億，房地產(chǎn)業(yè)一個門類的固定資產(chǎn)投資是25764億，從1999年到2004年，制造業(yè)累計投資只占房地產(chǎn)累計投資的75.6%。第一次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，2004年，有著18.1萬億資產(chǎn)的制造業(yè)利潤總額9548億，有著7萬億資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)利潤總額1226萬億。制造業(yè)利潤總額是資產(chǎn)的5.3%，房地產(chǎn)業(yè)的利潤總額是資產(chǎn)的1.75%。眾所周知，制造業(yè)中生產(chǎn)性固定資產(chǎn)要占相當比例，房地產(chǎn)業(yè)不需要生產(chǎn)性固定資產(chǎn)（造房子用的固定資產(chǎn)是建筑業(yè)的固定資產(chǎn)），但房地產(chǎn)業(yè)利潤占資產(chǎn)的比例反倒小于制造業(yè)利潤占資產(chǎn)的比例。這不由得人們懷疑房地產(chǎn)業(yè)這個“支柱產(chǎn)業(yè)”為國民經(jīng)濟支柱了什么？貢獻了GDP？是的，但房地產(chǎn)業(yè)貢獻的是“固定資本形成總額”，1995年時，全國房地產(chǎn)業(yè)的新增固定資產(chǎn)占全部新增固定資產(chǎn)比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地產(chǎn)業(yè)的固定資本大部分就是造出來的房子，房地產(chǎn)固定資本形成總額占的比重越大，社會再生產(chǎn)資本占的比重就越少，因此，房地產(chǎn)業(yè)固定資本比重增大未必是好事。
至于房地產(chǎn)業(yè)對GDP的拉動作用，應該明白任何正常的生產(chǎn)活動，都會產(chǎn)生GDP，我們每個人都在為GDP作貢獻——我們每月每年的收入就是體現(xiàn)。1990年代后千軍萬馬奔房地產(chǎn)，并不是房地產(chǎn)業(yè)的貢獻特別大，地方政府發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)這個“新的利益增長點”，這個利益增長點是惟一可直接與官員利益掛鉤的——政府可以直接參與買賣的就是土地，也只有土地。當這個利益增長點的甜頭被地方政府嘗到，缺乏監(jiān)督的地方政府圍繞著土地擺下的一局局盛宴就不難理解了！
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