住房價格上漲原因剖析

我國住房制度改革20多年來，城鎮(zhèn)家庭的居住條件顯著改善，人均住房建筑面積從6.7平方米增加到目前的超過30平方米，以住房為主的房地產業(yè)成為國民經濟的支柱性產業(yè)之一。然而，近年來住房市場的矛盾逐步顯現(xiàn)，其中最突出的是房價上漲過快。中央從2003年開始出臺土地、稅收、信貸、市場規(guī)范等方面的系列措施對住房市場進行調整，2007年美國次貸危機爆發(fā)以來實施了更加密集的、直接針對房價的組合調控。貫徹落實好中央關于當前經濟工作和住房價格的調控措施，需要深入分析住房價格上漲的原因。

居民收入增加是房價上漲的首要原因。改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費結構不斷升級，投資能力越來越強。在住房制度改革的推動下，住房的有效需求得以釋放，家庭結構的變化和城鎮(zhèn)化的推進又擴大了住房需求。這是房價保持上漲態(tài)勢最顯而易見的原因。同時，在缺乏“儲蓄—投資”轉化渠道的情況下，購置房產是較富裕居民的理性選擇，住房投資需求逐漸啟動，房價被進一步拉高。當房價超出與居住需求相符的水平時，投機就會出現(xiàn)，進而導致空置率偏高、租售比倒掛、房價收入比超過國際警戒線等現(xiàn)象。這樣，房價就在消費需求、投資需求、投機需求的共同推動下不斷攀升，早買房、買大房的住房消費行為成為居民應對房價快速上漲的選擇。

寬松的信貸政策是房價上漲的重要支撐。我國房地產開發(fā)企業(yè)自有資本比例低，對銀行信貸高度依賴；而銀行體系也很看重房地產開發(fā)貸款對調整資產結構的作用，并因手持土地抵押物而對房地產開發(fā)給予高杠桿支持。同時，我國住房消費信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個人住房抵押貸款�？梢哉f，寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費貸款是促成住房市場產銷兩旺、房價節(jié)節(jié)攀升的重要推手。而且，房價不倒、地價不垮的預期使手持抵押物的銀行不僅沒有動力落實央行的調控政策，而且會采取各種對策來消化“不利”的調控政策。

“土地財政”是房價上漲的重要原因。在很多城市，土地出讓金是地方財政的重要來源。在土地財政的激勵下，地方政府積極在城市開展“三舊”改造，并最大限度地挖掘農村土地資源。如果說早期階段是房價拉高地價，那么，現(xiàn)階段已是地價推高房價了。

應該說，居民的住房消費和投資行為、銀行的信貸策略、地方對土地財政的依賴以至房地產開發(fā)商的逐利動機，從其各自的角度來看都是理性的，但從經濟和民生的整體來看則產生很多矛盾，其重要根源就在于不合理的經濟發(fā)展模式。我國正處在工業(yè)化中期階段，重化工業(yè)快速擴張，而且長期依靠外延型投資拉動經濟增長。這種經濟結構和工業(yè)發(fā)展模式需要大量土地供給來支撐。地方政府為招商引資，競相對工業(yè)給予包括用地優(yōu)惠在內的政策扶持，工業(yè)用地價格低廉甚至是無償?shù)摹＿@就需要用房地產建設用地的“招拍掛”收入來補貼工業(yè)發(fā)展，即所謂房地產業(yè)反哺工業(yè)。這是不少地方房價高企的重要原因。

為緩解中低收入者住房困難，在中央主導下，近年來各地保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工套數(shù)創(chuàng)歷史最高，“十二五”期間還要進一步加大保障性住房建設力度。保障房建設的意義不僅在于解決房價過快上漲造成的部分居民居住困難問題，更重要的是引導形成符合我國人多地少這一基本國情的住房消費模式。

但應當看到，如果以工業(yè)粗放擴張為特征的經濟發(fā)展模式不改變，地方政府和領導干部政績考核方式不改變，房價過快上漲的趨勢就難以扭轉。房價持續(xù)上漲，住房的投資品屬性就會強化，不僅進一步加大了住房市場的投機性，而且誘使資源過度投入房地產業(yè)，不利于提升經濟核心競爭力。抑制房價過快上漲，從根本上看要靠轉變經濟發(fā)展模式、城市發(fā)展模式、工業(yè)發(fā)展模式。