住房?jī)r(jià)格上漲原因剖析

我國(guó)住房制度改革20多年來(lái)，城鎮(zhèn)家庭的居住條件顯著改善，人均住房建筑面積從6.7平方米增加到目前的超過(guò)30平方米，以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。然而，近年來(lái)住房市場(chǎng)的矛盾逐步顯現(xiàn)，其中最突出的是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。中央從2003年開始出臺(tái)土地、稅收、信貸、市場(chǎng)規(guī)范等方面的系列措施對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)實(shí)施了更加密集的、直接針對(duì)房?jī)r(jià)的組合調(diào)控。貫徹落實(shí)好中央關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作和住房?jī)r(jià)格的調(diào)控措施，需要深入分析住房?jī)r(jià)格上漲的原因。

居民收入增加是房?jī)r(jià)上漲的首要原因。改革開放以來(lái)，我國(guó)居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，投資能力越來(lái)越強(qiáng)。在住房制度改革的推動(dòng)下，住房的有效需求得以釋放，家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)又?jǐn)U大了住房需求。這是房?jī)r(jià)保持上漲態(tài)勢(shì)最顯而易見的原因。同時(shí)，在缺乏“儲(chǔ)蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，購(gòu)置房產(chǎn)是較富裕居民的理性選擇，住房投資需求逐漸啟動(dòng)，房?jī)r(jià)被進(jìn)一步拉高。當(dāng)房?jī)r(jià)超出與居住需求相符的水平時(shí)，投機(jī)就會(huì)出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致空置率偏高、租售比倒掛、房?jī)r(jià)收入比超過(guò)國(guó)際警戒線等現(xiàn)象。這樣，房?jī)r(jià)就在消費(fèi)需求、投資需求、投機(jī)需求的共同推動(dòng)下不斷攀升，早買房、買大房的住房消費(fèi)行為成為居民應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的選擇。

寬松的信貸政策是房?jī)r(jià)上漲的重要支撐。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例低，對(duì)銀行信貸高度依賴；而銀行體系也很看重房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用，并因手持土地抵押物而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)給予高杠桿支持。同時(shí)，我國(guó)住房消費(fèi)信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠(yuǎn)低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款�？梢哉f(shuō)，寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款是促成住房市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的重要推手。而且，房?jī)r(jià)不倒、地價(jià)不垮的預(yù)期使手持抵押物的銀行不僅沒(méi)有動(dòng)力落實(shí)央行的調(diào)控政策，而且會(huì)采取各種對(duì)策來(lái)消化“不利”的調(diào)控政策。

“土地財(cái)政”是房?jī)r(jià)上漲的重要原因。在很多城市，土地出讓金是地方財(cái)政的重要來(lái)源。在土地財(cái)政的激勵(lì)下，地方政府積極在城市開展“三舊”改造，并最大限度地挖掘農(nóng)村土地資源。如果說(shuō)早期階段是房?jī)r(jià)拉高地價(jià)，那么，現(xiàn)階段已是地價(jià)推高房?jī)r(jià)了。

應(yīng)該說(shuō)，居民的住房消費(fèi)和投資行為、銀行的信貸策略、地方對(duì)土地財(cái)政的依賴以至房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利動(dòng)機(jī)，從其各自的角度來(lái)看都是理性的，但從經(jīng)濟(jì)和民生的整體來(lái)看則產(chǎn)生很多矛盾，其重要根源就在于不合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。我國(guó)正處在工業(yè)化中期階段，重化工業(yè)快速擴(kuò)張，而且長(zhǎng)期依靠外延型投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和工業(yè)發(fā)展模式需要大量土地供給來(lái)支撐。地方政府為招商引資，競(jìng)相對(duì)工業(yè)給予包括用地優(yōu)惠在內(nèi)的政策扶持，工業(yè)用地價(jià)格低廉甚至是無(wú)償?shù)摹＿@就需要用房地產(chǎn)建設(shè)用地的“招拍掛”收入來(lái)補(bǔ)貼工業(yè)發(fā)展，即所謂房地產(chǎn)業(yè)反哺工業(yè)。這是不少地方房?jī)r(jià)高企的重要原因。

為緩解中低收入者住房困難，在中央主導(dǎo)下，近年來(lái)各地保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工套數(shù)創(chuàng)歷史最高，“十二五”期間還要進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度。保障房建設(shè)的意義不僅在于解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲造成的部分居民居住困難問(wèn)題，更重要的是引導(dǎo)形成符合我國(guó)人多地少這一基本國(guó)情的住房消費(fèi)模式。

但應(yīng)當(dāng)看到，如果以工業(yè)粗放擴(kuò)張為特征的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不改變，地方政府和領(lǐng)導(dǎo)干部政績(jī)考核方式不改變，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)就難以扭轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，住房的投資品屬性就會(huì)強(qiáng)化，不僅進(jìn)一步加大了住房市場(chǎng)的投機(jī)性，而且誘使資源過(guò)度投入房地產(chǎn)業(yè)，不利于提升經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從根本上看要靠轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、城市發(fā)展模式、工業(yè)發(fā)展模式。