【原創(chuàng)】沈良《時間財富》21：房地產(chǎn)對其他行業(yè)的財富掠奪
房地產(chǎn)對其他行業(yè)的財富掠奪
房地產(chǎn)對消費者和整個社會的財富掠奪，有看得見的部分，但大部分是看不見的。
房地產(chǎn)行業(yè)，在中國真正快速發(fā)展的時間只有十來年，但這個行業(yè)的企業(yè)和BOSS卻積累了驚人的財富。我們看2009年、2010年、2011年連續(xù)三年的胡潤百富榜，會發(fā)現(xiàn)在前50名的榜單中，很大一部分富豪（企業(yè)）是參與房地產(chǎn)開發(fā)的，其中2009年的榜單中有25個，占50%，2010年的榜單中有24個，占48%，2011年的榜單中則有29個，占53.7%（2011年前50名共有54位入榜）。
為什么半數(shù)的富豪涉足房地產(chǎn)行業(yè)？為什么房地產(chǎn)行業(yè)可以如此迅速積累財富？為什么房地產(chǎn)行業(yè)可以誕生如此之多的超級富豪？
與此同時，普通老百姓為什么對房子又愛又恨？而“開發(fā)商”這一名詞幾乎已經(jīng)成為罵人“為富不仁”的代名詞。
先看看房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。原先中國的房子是分配的，房子沒有成為商品在市場上流通。我們可以這么說，98年以前，房地產(chǎn)這個行業(yè)和現(xiàn)在是完全不同的。那么房地產(chǎn)行業(yè)為什么會變成今天這樣的存在形式？
房地產(chǎn)行業(yè)游戲規(guī)則的改變，形成的直接結(jié)果就是龐大的社會財富的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)其實就是把國民在改革開放的二三十年中積累的財富進行合法轉(zhuǎn)移和再分配的一個游戲、一項工具、一個中介。
對政府而言，通過房地產(chǎn)行業(yè)流向中央和地方財政的財富，理論上可以充足國庫、提高國家整體實力、掌握更多的國際話語權(quán)，可以通過財富再分配的形式讓某些需要投入、需要扶持的行業(yè)獲得相應(yīng)的財政投入，可以讓社會的弱勢群體獲得必要的生活保障等。對很多地方政府而言，房地產(chǎn)已經(jīng)是其財政收入的最大來源，如果缺少了土地款和房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，中國的很多城市就很難的正常運行。
接著來看房地產(chǎn)行業(yè)的掠奪性。說得再明白一點，房地產(chǎn)行業(yè)為什么能夠貢獻如此之多的政府財政、能夠培育出如此之多的超級富豪，并不是完全因為這個行業(yè)本身創(chuàng)造了很大的財富，而是因為這個行業(yè)可以掠奪廣大社會居民和其他行業(yè)積累的或創(chuàng)造的財富。
房地產(chǎn)行業(yè)對社會居民和其他行業(yè)的掠奪性以三種形式體現(xiàn)。①顯性掠奪②隱性掠奪③慣性掠奪。
①顯性掠奪。為什么叫顯性掠奪，因為在這一財富轉(zhuǎn)移和分配過程中，財富的流動是明顯的，財富從一方流向另一方也是明確的。
比如一個普通的家庭，買下一套半大不小的房子之后，基本上交出了這個家庭10年的儲蓄（交首付），然后還要在今后的20年中，把每個月收入的一部分交給銀行（月供）。其實，這完全可以看做是居民之前10年儲蓄的財富和之后20年部分勞動創(chuàng)造的財富的一次性轉(zhuǎn)移，這次轉(zhuǎn)移通過的就是一套房子這個中介。而這套房子的真正的價值，即這套房子凝聚的勞動者的時間價值根本就不值那么多，房產(chǎn)的銷售絕對是一次超級不等價交換。
而只要房價居高不下，這種顯性掠奪就會繼續(xù)發(fā)生，可悲的是，老百姓連這顯性掠奪都很難理解，更不用說隱形掠奪了。
②隱性掠奪。為什么叫隱性掠奪，因為在這一財富轉(zhuǎn)移和分配過程中，財富的流動是不明顯的，財富從一方流向另一方也是很難看清很難理解的。
我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)這樣的情況，當一個地段不太成熟時房價只有1萬元每平米，而當大型的商場入住、地鐵開通、公交車增設(shè)、學(xué)校的建設(shè)、餐飲/娛樂/銀行/郵局等入住、河道的清理、周邊的公園開放……，同樣的一套房子價格可能就在短短的兩三年時間里，漲到了2萬元每平米。
房子價值的增值被美其名曰“土地增值、通貨膨脹、供不應(yīng)求”，但是如果我們理性地思考價值和價格的問題，我們會發(fā)現(xiàn)，一套房子所凝聚的勞動價值理論上是相對穩(wěn)定的，并不會過兩三年就翻一倍，它價格的增值部分，也許有一小部分確實是因為通貨膨脹或供不應(yīng)求，但絕大部分則是對其他行業(yè)的價值轉(zhuǎn)移。
也就是說，房地產(chǎn)這種特殊商品，房地產(chǎn)這個特殊行業(yè)，具備了轉(zhuǎn)移部分其他行業(yè)創(chuàng)造的財富的功能。在商場、地鐵、學(xué)校、餐飲/娛樂/銀行/郵局、公園等建設(shè)和運行過程中，也凝聚了大量的人類勞動，由此產(chǎn)生的社會價值有一部分就被房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移過去了，這就是為什么同樣一套房子價格會飆升的原因。
房地產(chǎn)的增值，核心原因是它轉(zhuǎn)移了其他行業(yè)創(chuàng)造的財富。又因為它是通過看不見的游戲規(guī)則零成本地轉(zhuǎn)移過來的，所以它沒有支付給其他行業(yè)或整個社會應(yīng)有的回報，這些價值都被房地產(chǎn)行業(yè)的利益獲得者分取了。
那么在房價上漲的過程中，房地產(chǎn)通過隱性掠奪的財富是怎么被分取的呢？
我們說，如果房子不漲價或房價保持相對平穩(wěn)，一套房子的售價中大約有30%-40%是土地款，10%-20%是各個環(huán)節(jié)的稅收，這些是政府收入；30%-40%是建筑、銷售成本，是建筑商、園林公司、設(shè)計公司、銷售公司、廣告公司和媒體、建筑材料供應(yīng)商等的收入（是收入而不是利潤）；支付完上述的成本，還有10%-20%就是開發(fā)商的利潤。也就是說如果開發(fā)商用3倍的資金杠杠，兩年時間完成一個樓盤的銷售，在房價穩(wěn)定的情況下，年資產(chǎn)回報在30%-60%左右。
如果真的是這樣的財富分配比例和資本回報比例，那還是比較合理的，至少大部分財富轉(zhuǎn)移到了政府的財稅收入，這些財富理論上還是可以用之以國、用之于民的。
但問題是，1萬的房價兩三年后變成2萬了，一套房子100萬的總價變成200萬了，那么后續(xù)售出的房子中，增值部分的大部分都被開發(fā)商拿走了（扣除一些稅）。一套房子國家分到有所提高，算作60-80萬好了，開發(fā)商以外的環(huán)節(jié)分到30-40萬，而開發(fā)商分到了80-110萬，開發(fā)商所得大大提高了。也就是說如果房產(chǎn)的增值速度較快，受益最大的是開發(fā)商，房地產(chǎn)所轉(zhuǎn)移的社會財富（其他行業(yè)勞動者創(chuàng)造的財富）會更多地流向開發(fā)商的口袋。
如果有一天，法律規(guī)定房地產(chǎn)的增值部分屬于全社會共有，那么這種隱性掠奪才不會被少數(shù)人分�。ㄈ欢�，這一天估計不可能到來）。
③慣性掠奪。為什么叫慣性掠奪，因為在這一財富轉(zhuǎn)移和分配過程從某個時點開始就一直在持續(xù)。
房地產(chǎn)對整個社會的慣性掠奪，最明顯的表現(xiàn)形式就是房租和物業(yè)費，同時每個居民幾乎任何消費中的一部分也會被當作房租，比如你去吃飯花了100元，其中飯店的老板可能要支付10元的房租，你去買了一輛車20萬元，其中4S店的老板可能要支付5000元的房租……
就連2011年胡潤百富榜排在第18名，擁有320億身家的周成建（美特斯邦威的老板）都曾在一期電視節(jié)目中表達過這樣的“抱怨”：美特斯邦威的1/3的利潤以租金的形式被房地產(chǎn)商或持有商鋪的人拿走了。
對持有自己居住自己使用以外房產(chǎn)的人或企業(yè)來說，就是通過這種慣性掠奪不斷吞噬其他行業(yè)創(chuàng)造的財富。
再來看掠奪的延續(xù)。在東方世界，這種掠奪會因為房地產(chǎn)這個游戲規(guī)則設(shè)計的“科學(xué)性”（預(yù)售、按揭、杠桿、土地拍賣等），以及它對政府的綁架（土地財政）、對銀行的綁架（按揭貸款）、對整個社會的綁架（大量城市居民擁有房產(chǎn)），再加上東方人的三大特點1、喜歡儲蓄 （能夠存錢付首付）2、抗壓性強（甘于承受高房價和月供） 3、家庭觀念強（必須擁有一套房子）。房地產(chǎn)行業(yè)目前的運行模式還將繼續(xù)持續(xù)下去，也許是5年、也許是10年、也許是50年�？傊�，現(xiàn)在的日本、韓國、中國香港、中國大陸都是如此，沒有人有能力去改變，也沒有政府敢于去改變。
要想社會上大部分人統(tǒng)一起來不買房是不現(xiàn)實的，因為在房價上漲的過程中，不但政府和開發(fā)商是受益者，炒房者和先買房的人也是受益者。想要讓政府去改變房地產(chǎn)的游戲規(guī)則也是很艱難的，除非政府能夠在每年少收入30%的情況下正常運作而不至于招致民眾的抱怨和社會的動亂。
似乎在中國發(fā)生一次“次貸危機”就可以使房價暴跌，解決或緩解房地產(chǎn)的掠奪問題，但是次貸危機在中國發(fā)生的可能也是很小，因為一方面銀行不會貸款給現(xiàn)在買不起房子的人，另一方面當真的有很多人斷供時，遭殃的是銀行，而銀行又是國有的，國家哪會允許銀行出那么大的風險？再說，即便因為如今的房產(chǎn)限購政策，房價有所下跌，銀行也已經(jīng)通過提高首付比例把絕大部分風險轉(zhuǎn)嫁到購房者身上了。
網(wǎng)絡(luò)連載并未體現(xiàn)全部內(nèi)容，《時間財富》一書即將由中國經(jīng)濟出版社出版，敬請關(guān)注
《時間財富》作者 沈良：期貨中國網(wǎng)創(chuàng)辦人
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房地產(chǎn)行業(yè)，在中國真正快速發(fā)展的時間只有十來年，但這個行業(yè)的企業(yè)和BOSS卻積累了驚人的財富。我們看2009年、2010年、2011年連續(xù)三年的胡潤百富榜，會發(fā)現(xiàn)在前50名的榜單中，很大一部分富豪（企業(yè)）是參與房地產(chǎn)開發(fā)的，其中2009年的榜單中有25個，占50%，2010年的榜單中有24個，占48%，2011年的榜單中則有29個，占53.7%（2011年前50名共有54位入榜）。
為什么半數(shù)的富豪涉足房地產(chǎn)行業(yè)？為什么房地產(chǎn)行業(yè)可以如此迅速積累財富？為什么房地產(chǎn)行業(yè)可以誕生如此之多的超級富豪？
與此同時，普通老百姓為什么對房子又愛又恨？而“開發(fā)商”這一名詞幾乎已經(jīng)成為罵人“為富不仁”的代名詞。
先看看房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。原先中國的房子是分配的，房子沒有成為商品在市場上流通。我們可以這么說，98年以前，房地產(chǎn)這個行業(yè)和現(xiàn)在是完全不同的。那么房地產(chǎn)行業(yè)為什么會變成今天這樣的存在形式？
房地產(chǎn)行業(yè)游戲規(guī)則的改變，形成的直接結(jié)果就是龐大的社會財富的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)其實就是把國民在改革開放的二三十年中積累的財富進行合法轉(zhuǎn)移和再分配的一個游戲、一項工具、一個中介。
對政府而言，通過房地產(chǎn)行業(yè)流向中央和地方財政的財富，理論上可以充足國庫、提高國家整體實力、掌握更多的國際話語權(quán)，可以通過財富再分配的形式讓某些需要投入、需要扶持的行業(yè)獲得相應(yīng)的財政投入，可以讓社會的弱勢群體獲得必要的生活保障等。對很多地方政府而言，房地產(chǎn)已經(jīng)是其財政收入的最大來源，如果缺少了土地款和房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，中國的很多城市就很難的正常運行。
接著來看房地產(chǎn)行業(yè)的掠奪性。說得再明白一點，房地產(chǎn)行業(yè)為什么能夠貢獻如此之多的政府財政、能夠培育出如此之多的超級富豪，并不是完全因為這個行業(yè)本身創(chuàng)造了很大的財富，而是因為這個行業(yè)可以掠奪廣大社會居民和其他行業(yè)積累的或創(chuàng)造的財富。
房地產(chǎn)行業(yè)對社會居民和其他行業(yè)的掠奪性以三種形式體現(xiàn)。①顯性掠奪②隱性掠奪③慣性掠奪。
①顯性掠奪。為什么叫顯性掠奪，因為在這一財富轉(zhuǎn)移和分配過程中，財富的流動是明顯的，財富從一方流向另一方也是明確的。
比如一個普通的家庭，買下一套半大不小的房子之后，基本上交出了這個家庭10年的儲蓄（交首付），然后還要在今后的20年中，把每個月收入的一部分交給銀行（月供）。其實，這完全可以看做是居民之前10年儲蓄的財富和之后20年部分勞動創(chuàng)造的財富的一次性轉(zhuǎn)移，這次轉(zhuǎn)移通過的就是一套房子這個中介。而這套房子的真正的價值，即這套房子凝聚的勞動者的時間價值根本就不值那么多，房產(chǎn)的銷售絕對是一次超級不等價交換。
而只要房價居高不下，這種顯性掠奪就會繼續(xù)發(fā)生，可悲的是，老百姓連這顯性掠奪都很難理解，更不用說隱形掠奪了。
②隱性掠奪。為什么叫隱性掠奪，因為在這一財富轉(zhuǎn)移和分配過程中，財富的流動是不明顯的，財富從一方流向另一方也是很難看清很難理解的。
我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)這樣的情況，當一個地段不太成熟時房價只有1萬元每平米，而當大型的商場入住、地鐵開通、公交車增設(shè)、學(xué)校的建設(shè)、餐飲/娛樂/銀行/郵局等入住、河道的清理、周邊的公園開放……，同樣的一套房子價格可能就在短短的兩三年時間里，漲到了2萬元每平米。
房子價值的增值被美其名曰“土地增值、通貨膨脹、供不應(yīng)求”，但是如果我們理性地思考價值和價格的問題，我們會發(fā)現(xiàn)，一套房子所凝聚的勞動價值理論上是相對穩(wěn)定的，并不會過兩三年就翻一倍，它價格的增值部分，也許有一小部分確實是因為通貨膨脹或供不應(yīng)求，但絕大部分則是對其他行業(yè)的價值轉(zhuǎn)移。
也就是說，房地產(chǎn)這種特殊商品，房地產(chǎn)這個特殊行業(yè)，具備了轉(zhuǎn)移部分其他行業(yè)創(chuàng)造的財富的功能。在商場、地鐵、學(xué)校、餐飲/娛樂/銀行/郵局、公園等建設(shè)和運行過程中，也凝聚了大量的人類勞動，由此產(chǎn)生的社會價值有一部分就被房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移過去了，這就是為什么同樣一套房子價格會飆升的原因。
房地產(chǎn)的增值，核心原因是它轉(zhuǎn)移了其他行業(yè)創(chuàng)造的財富。又因為它是通過看不見的游戲規(guī)則零成本地轉(zhuǎn)移過來的，所以它沒有支付給其他行業(yè)或整個社會應(yīng)有的回報，這些價值都被房地產(chǎn)行業(yè)的利益獲得者分取了。
那么在房價上漲的過程中，房地產(chǎn)通過隱性掠奪的財富是怎么被分取的呢？
我們說，如果房子不漲價或房價保持相對平穩(wěn)，一套房子的售價中大約有30%-40%是土地款，10%-20%是各個環(huán)節(jié)的稅收，這些是政府收入；30%-40%是建筑、銷售成本，是建筑商、園林公司、設(shè)計公司、銷售公司、廣告公司和媒體、建筑材料供應(yīng)商等的收入（是收入而不是利潤）；支付完上述的成本，還有10%-20%就是開發(fā)商的利潤。也就是說如果開發(fā)商用3倍的資金杠杠，兩年時間完成一個樓盤的銷售，在房價穩(wěn)定的情況下，年資產(chǎn)回報在30%-60%左右。
如果真的是這樣的財富分配比例和資本回報比例，那還是比較合理的，至少大部分財富轉(zhuǎn)移到了政府的財稅收入，這些財富理論上還是可以用之以國、用之于民的。
但問題是，1萬的房價兩三年后變成2萬了，一套房子100萬的總價變成200萬了，那么后續(xù)售出的房子中，增值部分的大部分都被開發(fā)商拿走了（扣除一些稅）。一套房子國家分到有所提高，算作60-80萬好了，開發(fā)商以外的環(huán)節(jié)分到30-40萬，而開發(fā)商分到了80-110萬，開發(fā)商所得大大提高了。也就是說如果房產(chǎn)的增值速度較快，受益最大的是開發(fā)商，房地產(chǎn)所轉(zhuǎn)移的社會財富（其他行業(yè)勞動者創(chuàng)造的財富）會更多地流向開發(fā)商的口袋。
如果有一天，法律規(guī)定房地產(chǎn)的增值部分屬于全社會共有，那么這種隱性掠奪才不會被少數(shù)人分�。ㄈ欢�，這一天估計不可能到來）。
③慣性掠奪。為什么叫慣性掠奪，因為在這一財富轉(zhuǎn)移和分配過程從某個時點開始就一直在持續(xù)。
房地產(chǎn)對整個社會的慣性掠奪，最明顯的表現(xiàn)形式就是房租和物業(yè)費，同時每個居民幾乎任何消費中的一部分也會被當作房租，比如你去吃飯花了100元，其中飯店的老板可能要支付10元的房租，你去買了一輛車20萬元，其中4S店的老板可能要支付5000元的房租……
就連2011年胡潤百富榜排在第18名，擁有320億身家的周成建（美特斯邦威的老板）都曾在一期電視節(jié)目中表達過這樣的“抱怨”：美特斯邦威的1/3的利潤以租金的形式被房地產(chǎn)商或持有商鋪的人拿走了。
對持有自己居住自己使用以外房產(chǎn)的人或企業(yè)來說，就是通過這種慣性掠奪不斷吞噬其他行業(yè)創(chuàng)造的財富。
再來看掠奪的延續(xù)。在東方世界，這種掠奪會因為房地產(chǎn)這個游戲規(guī)則設(shè)計的“科學(xué)性”（預(yù)售、按揭、杠桿、土地拍賣等），以及它對政府的綁架（土地財政）、對銀行的綁架（按揭貸款）、對整個社會的綁架（大量城市居民擁有房產(chǎn)），再加上東方人的三大特點1、喜歡儲蓄 （能夠存錢付首付）2、抗壓性強（甘于承受高房價和月供） 3、家庭觀念強（必須擁有一套房子）。房地產(chǎn)行業(yè)目前的運行模式還將繼續(xù)持續(xù)下去，也許是5年、也許是10年、也許是50年�？傊�，現(xiàn)在的日本、韓國、中國香港、中國大陸都是如此，沒有人有能力去改變，也沒有政府敢于去改變。
要想社會上大部分人統(tǒng)一起來不買房是不現(xiàn)實的，因為在房價上漲的過程中，不但政府和開發(fā)商是受益者，炒房者和先買房的人也是受益者。想要讓政府去改變房地產(chǎn)的游戲規(guī)則也是很艱難的，除非政府能夠在每年少收入30%的情況下正常運作而不至于招致民眾的抱怨和社會的動亂。
似乎在中國發(fā)生一次“次貸危機”就可以使房價暴跌，解決或緩解房地產(chǎn)的掠奪問題，但是次貸危機在中國發(fā)生的可能也是很小，因為一方面銀行不會貸款給現(xiàn)在買不起房子的人，另一方面當真的有很多人斷供時，遭殃的是銀行，而銀行又是國有的，國家哪會允許銀行出那么大的風險？再說，即便因為如今的房產(chǎn)限購政策，房價有所下跌，銀行也已經(jīng)通過提高首付比例把絕大部分風險轉(zhuǎn)嫁到購房者身上了。
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