綠城中國（3900.HK）3月31日發(fā)布2011年報稱：實現(xiàn)營業(yè)收入約219.6億元，同比增長96.8%；凈利潤25.7億元，較去年飆升68.1%。每股基本盈利1.57元，較去年增長68.8%。公司建議不派發(fā)末期股息。

　　從2008年至2011年，綠城連續(xù)三年股東應(yīng)占利潤同比增長率分別為87.4%、51.4%和68.1%，年復(fù)合增長率為68.3%。

　　綠城的收入主要來自物業(yè)銷售，也涵蓋了酒店營運收入、物業(yè)租金收入、項目管理收入、銷售建筑材料收入、設(shè)計及裝修收入等。其中，2011年實現(xiàn)物業(yè)銷售收入為210.7億元，同比增長95%。主要是交付較多高端物業(yè)進而銷售單價提升較多所致。2011年綠城交付物業(yè)銷售均價為20305元/平米，與 2010年度的9057元/平米相比，增長了124.2%。

　　綠城2011年毛利率為33.7%，同比增長3.2個百分點。其中，物業(yè)銷售毛利率為32.6%，較2010年的29.0%上升了3.6個百分點。主要是溫州鹿城廣場項目、杭州丁香公館等高端物業(yè)的交付在很大程度上拉升了本年的物業(yè)銷售毛利率。

　　2011年，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司與其附屬公司連同其共同控制實體及聯(lián)營公司）累計取得銷售金額353億元，權(quán)益金額為233億元。實現(xiàn)銷售面積175萬平米，整體銷售均價為每平方米19987元。與2011年綠城交付物業(yè)銷售均價（20305元/平米）相比有所回落。

　　2011年，綠城最終實現(xiàn)新開工總建筑面積639萬平米，比原定計劃900萬平米減少29%。同時，綠城集團在2011年實現(xiàn)竣工面積約244萬平米，其中可售面積約為182萬平方米。截至2011年12月31日，綠城集團共有80個在建項目，在建總建筑面積達1600萬平米。

　　2012年，綠城集團新開工速度將進一步放緩，預(yù)計新開工建筑面積約為580萬平方米。此外，預(yù)計會有43個項目（或項目分期）將于2012年竣工，竣工總建筑面積為434萬平方米。其中可售面積為309萬平方米，歸屬于綠城的可售面積為221萬平方米。

　　土地儲備方面，綠城共新增9塊優(yōu)質(zhì)土地，總建筑面積約681萬平米，其中205萬平方米歸屬綠城。總土地款為111億元，平均樓面地價為每平方米1626元 ，由綠城承擔(dān)的土地款約為16億元。

　　截至2011年年底，綠城集團累計土地儲備約4098萬平米，足夠可支撐集團未來五至七年的發(fā)展。年報稱：“鑒于本集團目前已擁有充足的土地儲備， 2012年，我們將采取較審慎的策略， 暫時沒有購置土地的計劃。”

　　綠城擱置購地計劃，還因為高負(fù)債承受不起。2011年末，綠城凈資本負(fù)債率為148.7%，同比上漲了16.7個百分點。2011年末，綠城有銀行結(jié)余及現(xiàn)金、抵押銀行存款共58.84億元，同比減少了90.89億元。另外，2011年末綠城預(yù)收賬款余額457.59億元，同比下降了3.76%。

　　現(xiàn)金流吃緊，2011年末綠城開始出售項目，通過綠城合升等五個項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓及相關(guān)股東貸款的收回，合計增加本集團現(xiàn)金流入32.37億元，截至2011年末，已經(jīng)收到相關(guān)款項14.65億元。

　　對于綠城來說，2012年關(guān)鍵詞是“轉(zhuǎn)型”。

　　年報稱：2012年，轉(zhuǎn)型將成為綠城的主題，從戰(zhàn)略到產(chǎn)品再到銷售，都將有所變化。戰(zhàn)略上，綠城將不再通過高負(fù)債率追求規(guī)模擴張，而是在保證高質(zhì)量的前提下側(cè)重于依靠品牌和管理輸出實現(xiàn)穩(wěn)建發(fā)展，盡快將負(fù)債率降低至較合理的水平。產(chǎn)品上，綠城將進一步開發(fā)多元化的房產(chǎn)品類，滿足不同階層的客戶需求。銷售上，綠城將從傳統(tǒng)模式過渡到經(jīng)紀(jì)人傭金制，整合社會一切資源，發(fā)動全社會經(jīng)紀(jì)人共同銷售綠城房產(chǎn)品，形成內(nèi)、外部人員有序競爭的銷售局面，拉動公司業(yè)績增長。

　　鑒于中國房地產(chǎn)市場限購和信貸收緊政策帶來的風(fēng)險和不確定性，綠城2011年計提了1.93億元物業(yè)。其中舟山朱家尖東沙度假村南區(qū)項目評估減值1.44億元，為計提最多項目。