【轉(zhuǎn)貼】且讓你的愿望都成真
且讓你的愿望都成真
李子暘 @ 2012/3/28 9:01 閱讀(3830) 評(píng)論(15) 推薦值(141) 引用通告 分類: 未歸類
在房地產(chǎn)問(wèn)題上，胡說(shuō)八道、自相矛盾、事與愿違、南轅北轍的觀點(diǎn)實(shí)在太多。不難證明這些觀點(diǎn)的錯(cuò)誤。但這些錯(cuò)誤觀點(diǎn)的追隨者還是很多。
正因?yàn)檫@些錯(cuò)誤觀點(diǎn)的廣泛傳播和深入人心，政府才會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域推出一個(gè)個(gè)越來(lái)越荒謬，越來(lái)越可笑，且危害極大的錯(cuò)誤政策。我們每個(gè)人都是受害者。這些錯(cuò)誤政策，有效地延緩了我們居住條件的改善。
挑幾個(gè)最常見(jiàn)的錯(cuò)誤觀點(diǎn)來(lái)說(shuō)說(shuō)吧。
一、征收房產(chǎn)稅，可以壓制投機(jī)需求。需求降低了，自然房?jī)r(jià)也就低了。我們?cè)诮涣硕愐院螅涂梢愿菀椎刭I到房了。
二、增收房屋空置稅和交易稅，這也是為了打擊投機(jī)商。你買了房子，不是自住，空著，不亮燈，不就是為了今后高價(jià)售出牟利嗎？我們鼓動(dòng)政府狠狠地收你的空置稅交易稅，讓你無(wú)利可圖，看你還買不買？你不買了，我不就可以買了嗎？
三、加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)商的監(jiān)管，從獲得土地到建筑施工，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格監(jiān)管，這樣，不但可以確保房子的質(zhì)量，還可以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)按照統(tǒng)一的政府計(jì)劃發(fā)展，而不是開(kāi)發(fā)商各行其是，自作主張。
四、加大征地的難度，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖。政府要確保所有窮人的利益，如無(wú)必要，絕不拆遷。
五、那就是建立符合平等原則的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，具體到土地制度上來(lái)說(shuō)，就是建立以民主為基礎(chǔ)的土地私有制。這種私有制可以克服一般私有制的弊端，公民參與和民主，可以有效地促使政府多干活、少收錢。這種土地私有制，不盲目照搬西方的“私有土地產(chǎn)權(quán)神圣不可侵犯”的過(guò)時(shí)原則，而是按照不同的社會(huì)階層和經(jīng)濟(jì)地位來(lái)分配土地產(chǎn)權(quán)，越是社會(huì)底層，越受優(yōu)待，越有特權(quán)。換句話說(shuō)，底層民眾的土地，不可侵犯，富人的土地，窮人卻可以占據(jù)。這樣才能實(shí)現(xiàn)最大的社會(huì)公平。
六、最重要和最根本的，是要有選票。只有建立起投票選擇國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的制度，才能真正讓領(lǐng)導(dǎo)人和國(guó)家機(jī)構(gòu)為民辦事。手中有選票，兜里才能有鈔票。有了選票，不讓我們住上好房子的，下次就不選他。誰(shuí)聲稱能讓我們住上好房子，誰(shuí)就是好領(lǐng)導(dǎo)！
……
上述這些觀點(diǎn)，以各種腔調(diào)和各種變體，被眾多時(shí)評(píng)人士掛在嘴邊和筆頭，反復(fù)在各種媒體上出現(xiàn)，可說(shuō)已經(jīng)深入人心，甚至成為不少人的下意識(shí)。
你反復(fù)告訴他們，這些觀點(diǎn)都是錯(cuò)誤的。這些錯(cuò)誤觀點(diǎn)，如果變成真實(shí)的政策，只會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾更加緊張，讓房?jī)r(jià)更高。但他們就是不信。他們說(shuō)，正是因?yàn)闆](méi)有這些，中國(guó)房?jī)r(jià)才這么高。
那么，有沒(méi)有什么地方，已經(jīng)按照上述錯(cuò)誤的觀點(diǎn)制定了相關(guān)的政策。如果有，我們就可以來(lái)個(gè)對(duì)比，看看實(shí)現(xiàn)了上述愿望的地方，房?jī)r(jià)比中國(guó)高還是低，還是差不多。
到哪里去找這樣的地方呢？
最近，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》上有一篇關(guān)于印度房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)道，《一個(gè)并非人人都能玩的游戲》
看完以后，我很高興地發(fā)現(xiàn)，印度差不多就是我要找的那個(gè)地方。在印度，上述錯(cuò)誤觀點(diǎn)基本上全都變成了現(xiàn)實(shí)。
一、印度是個(gè)民主國(guó)家。國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人是由印度人一人一票選舉出來(lái)的。印度的選舉，可信度很高，雖有不足，但以順利實(shí)施多年。世界公認(rèn)，印度是個(gè)地地道道的民主國(guó)家。關(guān)鍵是，印度的政客，確實(shí)要靠取悅民眾獲得選票。
二、印度實(shí)行土地私有制，但同時(shí)規(guī)定，“只要連續(xù)使用一塊土地10年，就自動(dòng)獲得這塊土地的所有權(quán)。其法律精神表現(xiàn)為：只要政府沒(méi)有規(guī)定不能住，那就可以住�！币簿褪钦f(shuō)，富人或者其他什么人的土地，只要被某人（一般是窮人）占據(jù)了10年，就歸占據(jù)者所有了�？�，這不就是傳說(shuō)中的有良心的、不偏激的、考慮周全的、兼顧左右的私有制嗎？
三、強(qiáng)行征地、強(qiáng)拆房屋、轟走原來(lái)居民之類的事情，是不可能發(fā)生的�！伴_(kāi)發(fā)商不敢強(qiáng)拆貧民窟，政府同樣也不敢。”
四、“在印度投資房產(chǎn)，轉(zhuǎn)手賣掉，坐地升值也沒(méi)有那么容易。首先，不動(dòng)產(chǎn)稅是印度一項(xiàng)很重要的稅收，私人擁有的土地、房屋，甚至院子里的樹(shù)都要交不動(dòng)產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)稅的稅費(fèi)很高”。并且，“如果房?jī)r(jià)暴漲，政府會(huì)立即調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)稅率，越是高檔住宅稅率增長(zhǎng)幅度越大�！�
五、“交易稅和空置稅也抑制了人們的炒房欲望。例如你賣掉100平方米的房子，得到5000萬(wàn)盧比（約合人民幣700萬(wàn)元），在一年時(shí)間里，如果你沒(méi)有再買房或用于其他投資，就要交納全部盈利的33%�！�
六、印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施密集的政府管制，干什么要需要許可證�！皬馁�(gòu)買土地到獲得建筑許可，房地產(chǎn)業(yè)要經(jīng)歷超乎尋常的磨難才能讓一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工。例如孟買就擁有一套分為很多步驟的建筑審批制度，項(xiàng)目完工前需要拿到50多個(gè)許可證，費(fèi)時(shí)從24到36個(gè)月不等。”
媒體中隨處可見(jiàn)的那些給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)出的藥方，早已在印度變成了現(xiàn)實(shí)。印度人替我們做了試驗(yàn)。那試驗(yàn)結(jié)果如何呢？印度的房?jī)r(jià)是否“合理”呢？
看看報(bào)道中是怎么說(shuō)的。
孟買南部班卓爾區(qū)一棟面積約1000平方米的小樓，上世紀(jì)90年代時(shí)售價(jià)400萬(wàn)美元，到了今天已經(jīng)暴漲到5000萬(wàn)美元。小樓旁邊一戶位于第五層的小公寓，有四個(gè)臥室、四個(gè)衛(wèi)生間和兩個(gè)廚房，面積共300平方米。聽(tīng)房主講，這套房子1975年買的時(shí)候值60多萬(wàn)盧比（約合人民幣10萬(wàn)元），現(xiàn)在它的價(jià)格已攀升至3.6億盧比（約合人民幣6000萬(wàn)元）。三十多年的時(shí)間里房?jī)r(jià)竟?jié)q了600倍，讓人驚嘆。
2007年開(kāi)始，孟買的房?jī)r(jià)飛漲，在南孟買素來(lái)是富商巨賈、寶萊塢明星聚居地的庫(kù)巴拉山一帶，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)9萬(wàn)盧比1平方英寸的房子（即每平方米約合人民幣1984萬(wàn)元）。那是一座塔樓，外表像火柴盒一樣簡(jiǎn)單普通，可當(dāng)年一經(jīng)推出，很快就被印度人搶購(gòu)一空。換算一下，對(duì)比孟買當(dāng)時(shí)不足3000元人民幣的年人均收入，這個(gè)價(jià)格有點(diǎn)像是在開(kāi)“國(guó)際玩笑”，可事實(shí)就是如此。
位于孟買遠(yuǎn)郊的一處住宅，社區(qū)不是很大，只有五六幢高樓。項(xiàng)目已經(jīng)基本完工，進(jìn)入樣板間，與中國(guó)的住宅樓看起來(lái)很像，沒(méi)有太大迥異。其中一間三室兩廳兩衛(wèi)的普通家庭住房，建筑面積170平方米，售價(jià)64萬(wàn)美元�！叭绻蝗�，從這里開(kāi)車到市中心大概只要40分鐘至一個(gè)小時(shí)，所以價(jià)格便宜很多�！薄叭绻谑兄行�，這樣的三居室，120平方米的大概在300萬(wàn)美元�！�
2010年孟買房?jī)r(jià)甚至挺進(jìn)世界前十。2010年世界最貴房?jī)r(jià)的十大城市是摩納哥、莫斯科、倫敦、東京、香港、紐約、巴黎、新加坡、羅馬、孟買。孟買排行第10位，平均每平方米9163美元，孟買人均年收入只有900美元。
看到印度大城市的房?jī)r(jià)了嗎？這個(gè)房?jī)r(jià)是否“合理”呢？
中國(guó)時(shí)評(píng)家口中那些用來(lái)降低房?jī)r(jià)的措施，印度都大力實(shí)施了，可結(jié)果卻是，印度的房?jī)r(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)！北京上海幾萬(wàn)人民幣一平米的房?jī)r(jià)，你好意思跟人家印度孟買人說(shuō)房子貴嗎？
正如文章作者所說(shuō)：在上海、北京對(duì)高房?jī)r(jià)望而興嘆的人們，到了印度的孟買、新德里，就只能望而生畏了。
看到印度房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，那些觀點(diǎn)的追隨者們?cè)敢獬姓J(rèn)自己的錯(cuò)誤嗎？鼓吹這些觀點(diǎn)的時(shí)評(píng)家們，還要繼續(xù)呼吁政府出臺(tái)宏觀調(diào)控措施嗎？還指望著這些調(diào)控降低房?jī)r(jià)嗎？
房地產(chǎn)問(wèn)題，說(shuō)復(fù)雜也復(fù)雜，說(shuō)簡(jiǎn)單也簡(jiǎn)單。簡(jiǎn)單之處就在于，任何想要降低房地產(chǎn)價(jià)格的措施，都必須符合增加供應(yīng)這個(gè)大方向。那些觀點(diǎn)錯(cuò)就錯(cuò)在，他們都是在破壞、減少房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)。
房子貴，就多多蓋房子好了。蓋多了，房?jī)r(jià)自然下降。房子越貴，你越設(shè)法阻止人去蓋房子賣房子買房子，還說(shuō)這能降低房?jī)r(jià)。
你也活了一把年紀(jì)了，怎么會(huì)相信這種蠢話？
2012-3-28
李子暘 @ 2012/3/28 9:01 閱讀(3830) 評(píng)論(15) 推薦值(141) 引用通告 分類: 未歸類
在房地產(chǎn)問(wèn)題上，胡說(shuō)八道、自相矛盾、事與愿違、南轅北轍的觀點(diǎn)實(shí)在太多。不難證明這些觀點(diǎn)的錯(cuò)誤。但這些錯(cuò)誤觀點(diǎn)的追隨者還是很多。
正因?yàn)檫@些錯(cuò)誤觀點(diǎn)的廣泛傳播和深入人心，政府才會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域推出一個(gè)個(gè)越來(lái)越荒謬，越來(lái)越可笑，且危害極大的錯(cuò)誤政策。我們每個(gè)人都是受害者。這些錯(cuò)誤政策，有效地延緩了我們居住條件的改善。
挑幾個(gè)最常見(jiàn)的錯(cuò)誤觀點(diǎn)來(lái)說(shuō)說(shuō)吧。
一、征收房產(chǎn)稅，可以壓制投機(jī)需求。需求降低了，自然房?jī)r(jià)也就低了。我們?cè)诮涣硕愐院螅涂梢愿菀椎刭I到房了。
二、增收房屋空置稅和交易稅，這也是為了打擊投機(jī)商。你買了房子，不是自住，空著，不亮燈，不就是為了今后高價(jià)售出牟利嗎？我們鼓動(dòng)政府狠狠地收你的空置稅交易稅，讓你無(wú)利可圖，看你還買不買？你不買了，我不就可以買了嗎？
三、加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)商的監(jiān)管，從獲得土地到建筑施工，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格監(jiān)管，這樣，不但可以確保房子的質(zhì)量，還可以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)按照統(tǒng)一的政府計(jì)劃發(fā)展，而不是開(kāi)發(fā)商各行其是，自作主張。
四、加大征地的難度，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖。政府要確保所有窮人的利益，如無(wú)必要，絕不拆遷。
五、那就是建立符合平等原則的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，具體到土地制度上來(lái)說(shuō)，就是建立以民主為基礎(chǔ)的土地私有制。這種私有制可以克服一般私有制的弊端，公民參與和民主，可以有效地促使政府多干活、少收錢。這種土地私有制，不盲目照搬西方的“私有土地產(chǎn)權(quán)神圣不可侵犯”的過(guò)時(shí)原則，而是按照不同的社會(huì)階層和經(jīng)濟(jì)地位來(lái)分配土地產(chǎn)權(quán)，越是社會(huì)底層，越受優(yōu)待，越有特權(quán)。換句話說(shuō)，底層民眾的土地，不可侵犯，富人的土地，窮人卻可以占據(jù)。這樣才能實(shí)現(xiàn)最大的社會(huì)公平。
六、最重要和最根本的，是要有選票。只有建立起投票選擇國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的制度，才能真正讓領(lǐng)導(dǎo)人和國(guó)家機(jī)構(gòu)為民辦事。手中有選票，兜里才能有鈔票。有了選票，不讓我們住上好房子的，下次就不選他。誰(shuí)聲稱能讓我們住上好房子，誰(shuí)就是好領(lǐng)導(dǎo)！
……
上述這些觀點(diǎn)，以各種腔調(diào)和各種變體，被眾多時(shí)評(píng)人士掛在嘴邊和筆頭，反復(fù)在各種媒體上出現(xiàn)，可說(shuō)已經(jīng)深入人心，甚至成為不少人的下意識(shí)。
你反復(fù)告訴他們，這些觀點(diǎn)都是錯(cuò)誤的。這些錯(cuò)誤觀點(diǎn)，如果變成真實(shí)的政策，只會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾更加緊張，讓房?jī)r(jià)更高。但他們就是不信。他們說(shuō)，正是因?yàn)闆](méi)有這些，中國(guó)房?jī)r(jià)才這么高。
那么，有沒(méi)有什么地方，已經(jīng)按照上述錯(cuò)誤的觀點(diǎn)制定了相關(guān)的政策。如果有，我們就可以來(lái)個(gè)對(duì)比，看看實(shí)現(xiàn)了上述愿望的地方，房?jī)r(jià)比中國(guó)高還是低，還是差不多。
到哪里去找這樣的地方呢？
最近，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》上有一篇關(guān)于印度房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)道，《一個(gè)并非人人都能玩的游戲》
看完以后，我很高興地發(fā)現(xiàn)，印度差不多就是我要找的那個(gè)地方。在印度，上述錯(cuò)誤觀點(diǎn)基本上全都變成了現(xiàn)實(shí)。
一、印度是個(gè)民主國(guó)家。國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人是由印度人一人一票選舉出來(lái)的。印度的選舉，可信度很高，雖有不足，但以順利實(shí)施多年。世界公認(rèn)，印度是個(gè)地地道道的民主國(guó)家。關(guān)鍵是，印度的政客，確實(shí)要靠取悅民眾獲得選票。
二、印度實(shí)行土地私有制，但同時(shí)規(guī)定，“只要連續(xù)使用一塊土地10年，就自動(dòng)獲得這塊土地的所有權(quán)。其法律精神表現(xiàn)為：只要政府沒(méi)有規(guī)定不能住，那就可以住�！币簿褪钦f(shuō)，富人或者其他什么人的土地，只要被某人（一般是窮人）占據(jù)了10年，就歸占據(jù)者所有了�？�，這不就是傳說(shuō)中的有良心的、不偏激的、考慮周全的、兼顧左右的私有制嗎？
三、強(qiáng)行征地、強(qiáng)拆房屋、轟走原來(lái)居民之類的事情，是不可能發(fā)生的�！伴_(kāi)發(fā)商不敢強(qiáng)拆貧民窟，政府同樣也不敢。”
四、“在印度投資房產(chǎn)，轉(zhuǎn)手賣掉，坐地升值也沒(méi)有那么容易。首先，不動(dòng)產(chǎn)稅是印度一項(xiàng)很重要的稅收，私人擁有的土地、房屋，甚至院子里的樹(shù)都要交不動(dòng)產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)稅的稅費(fèi)很高”。并且，“如果房?jī)r(jià)暴漲，政府會(huì)立即調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)稅率，越是高檔住宅稅率增長(zhǎng)幅度越大�！�
五、“交易稅和空置稅也抑制了人們的炒房欲望。例如你賣掉100平方米的房子，得到5000萬(wàn)盧比（約合人民幣700萬(wàn)元），在一年時(shí)間里，如果你沒(méi)有再買房或用于其他投資，就要交納全部盈利的33%�！�
六、印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施密集的政府管制，干什么要需要許可證�！皬馁�(gòu)買土地到獲得建筑許可，房地產(chǎn)業(yè)要經(jīng)歷超乎尋常的磨難才能讓一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工。例如孟買就擁有一套分為很多步驟的建筑審批制度，項(xiàng)目完工前需要拿到50多個(gè)許可證，費(fèi)時(shí)從24到36個(gè)月不等。”
媒體中隨處可見(jiàn)的那些給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)出的藥方，早已在印度變成了現(xiàn)實(shí)。印度人替我們做了試驗(yàn)。那試驗(yàn)結(jié)果如何呢？印度的房?jī)r(jià)是否“合理”呢？
看看報(bào)道中是怎么說(shuō)的。
孟買南部班卓爾區(qū)一棟面積約1000平方米的小樓，上世紀(jì)90年代時(shí)售價(jià)400萬(wàn)美元，到了今天已經(jīng)暴漲到5000萬(wàn)美元。小樓旁邊一戶位于第五層的小公寓，有四個(gè)臥室、四個(gè)衛(wèi)生間和兩個(gè)廚房，面積共300平方米。聽(tīng)房主講，這套房子1975年買的時(shí)候值60多萬(wàn)盧比（約合人民幣10萬(wàn)元），現(xiàn)在它的價(jià)格已攀升至3.6億盧比（約合人民幣6000萬(wàn)元）。三十多年的時(shí)間里房?jī)r(jià)竟?jié)q了600倍，讓人驚嘆。
2007年開(kāi)始，孟買的房?jī)r(jià)飛漲，在南孟買素來(lái)是富商巨賈、寶萊塢明星聚居地的庫(kù)巴拉山一帶，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)9萬(wàn)盧比1平方英寸的房子（即每平方米約合人民幣1984萬(wàn)元）。那是一座塔樓，外表像火柴盒一樣簡(jiǎn)單普通，可當(dāng)年一經(jīng)推出，很快就被印度人搶購(gòu)一空。換算一下，對(duì)比孟買當(dāng)時(shí)不足3000元人民幣的年人均收入，這個(gè)價(jià)格有點(diǎn)像是在開(kāi)“國(guó)際玩笑”，可事實(shí)就是如此。
位于孟買遠(yuǎn)郊的一處住宅，社區(qū)不是很大，只有五六幢高樓。項(xiàng)目已經(jīng)基本完工，進(jìn)入樣板間，與中國(guó)的住宅樓看起來(lái)很像，沒(méi)有太大迥異。其中一間三室兩廳兩衛(wèi)的普通家庭住房，建筑面積170平方米，售價(jià)64萬(wàn)美元�！叭绻蝗�，從這里開(kāi)車到市中心大概只要40分鐘至一個(gè)小時(shí)，所以價(jià)格便宜很多�！薄叭绻谑兄行�，這樣的三居室，120平方米的大概在300萬(wàn)美元�！�
2010年孟買房?jī)r(jià)甚至挺進(jìn)世界前十。2010年世界最貴房?jī)r(jià)的十大城市是摩納哥、莫斯科、倫敦、東京、香港、紐約、巴黎、新加坡、羅馬、孟買。孟買排行第10位，平均每平方米9163美元，孟買人均年收入只有900美元。
看到印度大城市的房?jī)r(jià)了嗎？這個(gè)房?jī)r(jià)是否“合理”呢？
中國(guó)時(shí)評(píng)家口中那些用來(lái)降低房?jī)r(jià)的措施，印度都大力實(shí)施了，可結(jié)果卻是，印度的房?jī)r(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)！北京上海幾萬(wàn)人民幣一平米的房?jī)r(jià)，你好意思跟人家印度孟買人說(shuō)房子貴嗎？
正如文章作者所說(shuō)：在上海、北京對(duì)高房?jī)r(jià)望而興嘆的人們，到了印度的孟買、新德里，就只能望而生畏了。
看到印度房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，那些觀點(diǎn)的追隨者們?cè)敢獬姓J(rèn)自己的錯(cuò)誤嗎？鼓吹這些觀點(diǎn)的時(shí)評(píng)家們，還要繼續(xù)呼吁政府出臺(tái)宏觀調(diào)控措施嗎？還指望著這些調(diào)控降低房?jī)r(jià)嗎？
房地產(chǎn)問(wèn)題，說(shuō)復(fù)雜也復(fù)雜，說(shuō)簡(jiǎn)單也簡(jiǎn)單。簡(jiǎn)單之處就在于，任何想要降低房地產(chǎn)價(jià)格的措施，都必須符合增加供應(yīng)這個(gè)大方向。那些觀點(diǎn)錯(cuò)就錯(cuò)在，他們都是在破壞、減少房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)。
房子貴，就多多蓋房子好了。蓋多了，房?jī)r(jià)自然下降。房子越貴，你越設(shè)法阻止人去蓋房子賣房子買房子，還說(shuō)這能降低房?jī)r(jià)。
你也活了一把年紀(jì)了，怎么會(huì)相信這種蠢話？
2012-3-28
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