中國(guó)住宅開(kāi)發(fā)模式一直備受爭(zhēng)議，源于土地財(cái)政和土地金融的制度不健全，導(dǎo)致目前出現(xiàn)百姓的買房難。現(xiàn)在我們要回歸常識(shí)，搞好中國(guó)的住宅建設(shè)，以保證民生的安寧。中國(guó)住宅市場(chǎng)上充斥了很多謬論，完全違背了常識(shí)。

一是看看中國(guó)樓市是如何背離“居者有其屋”的基本理念？

中國(guó)經(jīng)濟(jì)30年來(lái)，住宅脫離了城市居民的購(gòu)買力水平其實(shí)是這五年的事，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)理念背離了居者有其屋的基本理念，成為一個(gè)不折不扣的資本炒作的市場(chǎng)，住宅已經(jīng)完全異化成為一種只漲不跌的資產(chǎn)，而不是供人居住的住宅。

這里面一是中國(guó)樓市的輿論一直是被開(kāi)發(fā)商控制的。不管哪個(gè)城市，所有媒體都必須依賴房地產(chǎn)廣告，所以，各個(gè)媒體都有房地產(chǎn)版電視有房產(chǎn)頻道，網(wǎng)絡(luò)更是如此。大家一起吆喝房?jī)r(jià)萬(wàn)年漲，什么城市化，剛需，通脹，人民幣升值，被吹得天花亂墜。

那么，我們來(lái)看看剛需是什么？剛需？這是一個(gè)缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的概念，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)上根本就沒(méi)有這個(gè)名詞。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，在房?jī)r(jià)很高時(shí)，也有一些消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)，但這并不能改變現(xiàn)今樓市的根本性質(zhì)。"剛性需求"是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商虛擬出來(lái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)者進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的一個(gè)概念。他解釋道，居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的。它在于住房市場(chǎng)的價(jià)格水平及居民對(duì)這種價(jià)格水平的支付能力。如果居民沒(méi)有支付能力進(jìn)入這種價(jià)格水平市場(chǎng)，居民的住房需求是不存在的。

還有一種觀念，GDP漲房?jī)r(jià)就要漲？這更是糊弄人。房?jī)r(jià)只能對(duì)應(yīng)城市居民的實(shí)際購(gòu)買力，其他任何經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都不能作對(duì)應(yīng)，所有違背城市居民購(gòu)買力行為的房?jī)r(jià)，必然會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大蕭條。更何況地方政府的GDP數(shù)據(jù)都在造假，毫無(wú)可信度。種種違背常識(shí)的謬論在中國(guó)樓市極為盛行，何故？就因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商幾乎控制了所有的媒體。

其次中國(guó)樓市的稅制存在很大的問(wèn)題。中國(guó)這么大，人口13億，而住宅的稅收主要集中在交易環(huán)節(jié)，在持有環(huán)節(jié)沒(méi)有稅收。這樣產(chǎn)生的市場(chǎng)導(dǎo)向就是鼓勵(lì)市場(chǎng)進(jìn)行交易，更直接的說(shuō)，就是鼓勵(lì)投機(jī)行為。當(dāng)初實(shí)行這種稅制和開(kāi)發(fā)體制，主要是借鑒香港模式，但是，香港只是一個(gè)城市，英國(guó)當(dāng)時(shí)管理也只有100年，實(shí)行這種稅制有情可原，但是，中國(guó)這么大，一旦樓市投機(jī)猖獗時(shí)，就無(wú)法收?qǐng)�。所以，未�?lái)住宅持有環(huán)節(jié)一定要課以重稅。

這兩種原因?qū)е抡麄�(gè)市場(chǎng)把住宅不當(dāng)作居住的功能，而當(dāng)作家庭的主要資產(chǎn)。一步一步放大了泡沫，現(xiàn)在，已經(jīng)在破滅。后果，無(wú)疑是嚴(yán)重的。

二是住宅的基本常識(shí)

衡量一個(gè)城市的住宅價(jià)格，有4個(gè)指標(biāo)。這4個(gè)指標(biāo)就是關(guān)于房?jī)r(jià)的最基本的常識(shí)。

一個(gè)是房?jī)r(jià)收入比。這是最主要的，關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。其意義在于，一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)體，有賴于生產(chǎn)和消費(fèi)的有效健康的運(yùn)行，而城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)力直接關(guān)系到生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的水平問(wèn)題。如果房?jī)r(jià)過(guò)高，必然會(huì)影響城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)，消費(fèi)的急劇萎縮將會(huì)導(dǎo)致中小企業(yè)一排排倒閉。有人說(shuō)，房地產(chǎn)拉動(dòng)消費(fèi)，拉動(dòng)就業(yè)，這是一個(gè)誤區(qū)。房?jī)r(jià)泡沫只會(huì)蠶食所有企業(yè)的利潤(rùn)，影響絕大多數(shù)的中小企業(yè)，甚至影響大型企業(yè)，而拉動(dòng)的只有水泥、鋼材、建材、家居等幾十個(gè)有限的行業(yè)。

第二個(gè)是租售比。租金和售價(jià)應(yīng)該有一個(gè)合理的比值，也就是說(shuō)，30年至50年的租金能夠收回投資都在合理的區(qū)間，而我們一線城市，卻要80年至100年才能收回投資。這種投資還有價(jià)值嗎？而且，有的三線城市四線城市，連一個(gè)租賃市場(chǎng)都沒(méi)有，那根本就不是一個(gè)成熟的市場(chǎng)都沒(méi)有，卻無(wú)限炒高房?jī)r(jià)。這是很可笑的事。
第三個(gè)空置率�？罩寐实膰�(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是6%至10%。而中國(guó)絕大多數(shù)住宅空值率起碼都在30%以上。住宅空置，不僅影響土地資源的合理配置，更加引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能發(fā)生過(guò)剩。房地產(chǎn)熱的最后結(jié)局，一定是泡沫破滅，不管是哪個(gè)國(guó)家，都無(wú)可避免。

第四個(gè)住宅總值和GDP總量的比值，不能高過(guò)200%。也就是說(shuō)，這個(gè)城市的住宅價(jià)值總量不能高過(guò)現(xiàn)有GDP的2倍。中國(guó)的城市化沒(méi)有完成，三四線城市還有一些農(nóng)村，而農(nóng)村房?jī)r(jià)估值多少說(shuō)不準(zhǔn)。僅就以二線城市來(lái)說(shuō)，住宅總值已經(jīng)達(dá)到360倍，甚至400倍。日本東京泡沫破滅時(shí)，住宅總值達(dá)到GDP的310倍的時(shí)候。

三是土地財(cái)政的制度建設(shè)

一個(gè)城市的土地出讓金，多少比例用于社會(huì)保障住宅的建設(shè)，住建部沒(méi)有制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這是我國(guó)土地財(cái)政的一個(gè)最大缺陷，也是住宅困境的主要原因。目前，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是由各個(gè)地方城市自行訂立報(bào)住建部備案即可，這就造成地方政府在認(rèn)識(shí)上的嚴(yán)重分歧，導(dǎo)致政府保障住宅嚴(yán)重短缺，而商品住宅嚴(yán)重過(guò)剩的主要原因。

比方說(shuō)廣東省前幾年土地出讓金根本就沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，2011年在土地出讓金急劇減少后，才制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，將土地出讓金的20%用于社會(huì)保障建設(shè)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的30%，低于新加坡50%。一般國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是50%，最高的達(dá)到90%，比方說(shuō)西班牙。

因?yàn)橹袊?guó)各大城市土地出讓金比例與中國(guó)住宅制度建設(shè)關(guān)系重大，利益集團(tuán)主張取消政府保障，全部實(shí)行商品住宅化是嚴(yán)重錯(cuò)誤的行為，現(xiàn)在必須給于糾正。結(jié)合我國(guó)實(shí)際，土地出讓金的50%應(yīng)該用于當(dāng)年的普通住宅建設(shè)，應(yīng)該由全國(guó)人大立法，各大城市嚴(yán)格執(zhí)行，這樣才能真正保障民生居住問(wèn)題。

再比如社會(huì)保障住宅涵蓋的群體問(wèn)題也存在諸多爭(zhēng)議。很多國(guó)家是以納稅人在所在城市連續(xù)納稅5年以上為標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)大部城市是實(shí)行以戶籍人口為標(biāo)準(zhǔn)，更有甚者只為公務(wù)員解決住宅問(wèn)題，其他群體一概實(shí)行商品住宅。這就是全社會(huì)一窩蜂去考公務(wù)員的主要原因。這種現(xiàn)象不改變，也是高房?jī)r(jià)成因的主要因素。

再比如保障住宅的戶型問(wèn)題，公租房是一種戶型，但是不應(yīng)該成為主流戶型，而應(yīng)該只是保障住宅的輔助。保障住宅的主流戶型應(yīng)該分為兩種，一種是90平方米兩房，一種是120平方米的三房。90平方米的兩房適用于年輕群體剛剛成家立業(yè)的家庭，一種是長(zhǎng)期居住在這個(gè)城市兩代人居住的家庭。

利益集團(tuán)強(qiáng)調(diào)住宅商品化，是無(wú)視居住權(quán)的行為，必然會(huì)引起社會(huì)混亂，也更加引發(fā)社會(huì)的嚴(yán)重不公，也是我們這十年誘發(fā)高房?jī)r(jià)的主要原因。不解決這個(gè)問(wèn)題，就無(wú)法實(shí)行中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也不可能實(shí)行國(guó)家的長(zhǎng)治久安。

回歸常識(shí)，那就是將土地出讓金的50%用于建設(shè)普通住宅，以改善和滿足人們的居住需求。城市市政工程和公益設(shè)施，應(yīng)該有地方政府財(cái)政收入支出，而不是在土地出讓金中獲取。

四是土地金融面臨的問(wèn)題

我們目前的土地金融政策，存在巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，泡沫破滅幾乎是無(wú)可避免的。其主要因就是金融政策完全鼓勵(lì)投機(jī)行為，而不是真正為民生居住服務(wù)的。在我國(guó)開(kāi)始實(shí)行商品住宅的時(shí)候，是32年在深圳搞起來(lái)的，在住宅上和商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)實(shí)行嚴(yán)格區(qū)分。這是符合當(dāng)時(shí)深圳的特殊情況的�，F(xiàn)在應(yīng)該改變這一切。

比方說(shuō)：在住宅上，我們實(shí)行的是三成首付利率七折優(yōu)惠的政策，在住宅年限實(shí)行70年制度，這樣便于刺激購(gòu)買，更便于解決絕大多數(shù)工薪階層解決居住問(wèn)題，是一種積極的行為。我們當(dāng)時(shí)對(duì)商業(yè)物業(yè)實(shí)行的是40年至50年的土地使用權(quán)制度，在金融上實(shí)行的是五成首付，而且利率不予優(yōu)惠。工業(yè)用地放得更開(kāi)，深圳很多村里不需經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)就可以建工業(yè)廠房用于出租。

后來(lái)全其他城市很多模仿深圳模式，但是，對(duì)高級(jí)公寓酒店式物業(yè)產(chǎn)權(quán)式商鋪旅游地產(chǎn)等等商業(yè)性物業(yè)全部采用住宅式金融，一下放大了房地產(chǎn)的金融杠桿效應(yīng)，鼓勵(lì)是投機(jī)炒作。在土地上先是交納保證金就可以辦理土地使用證，又將土地使用用于抵押在銀行貸款。這是一種空手套白狼的行為，用的都是銀行的貸款。在上世紀(jì)沿海房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，海南發(fā)展銀行被迫破產(chǎn)，一個(gè)主要原因就是，在圈地運(yùn)動(dòng)中產(chǎn)生大量的債務(wù)都是以土地為抵押物品，土地價(jià)格一下降，銀行壞賬就大量產(chǎn)生，最后只得關(guān)閉。所以，土地金融應(yīng)該區(qū)別，住宅的歸于住宅，繼續(xù)實(shí)行三成首付和利率優(yōu)惠政策，只限于第一套房；而商業(yè)物業(yè)和高級(jí)公寓、別墅等一律不得使用金融杠桿效應(yīng)，不得采取首付幾成的方式，才能阻止投機(jī)行為，也能夠遏制開(kāi)發(fā)商打擦邊球的行為。

因此，我們回歸常識(shí)，那就是三成首付只能適用首套居民住宅，房貸利率應(yīng)該和國(guó)際接軌。其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須按時(shí)足量的繳納。

五是購(gòu)買行為面臨的問(wèn)題

在中國(guó)各大城市買房子有四種形態(tài)：

第一種形態(tài)是，絕大多數(shù)買房人他們買房子是為了自己住，也就是有真實(shí)購(gòu)房需求的群體，因?yàn)橐�成家立業(yè)，所以想依靠自己的打拼為自己爭(zhēng)取一個(gè)居所，同樣買房的形式也是自己賺錢交首付，三成或者五成，然后依靠自己的每月收入交付月供，所以月供和房?jī)r(jià)之間有個(gè)合理的比例。你們的這種買房行為叫做對(duì)沖，就是用自己的收入去對(duì)沖以后長(zhǎng)達(dá)二三十年住房按揭款。如果房?jī)r(jià)過(guò)高，絕大多數(shù)人就會(huì)感到不堪重負(fù)。

第二種形態(tài)是，一部分有一定財(cái)富的人，他們完成了原始積累，所以很多人買房子是為了出租。用一個(gè)首付款做杠桿，在銀行融來(lái)一倍的資金，然后將整套房子出租，2006年以前，這種買房形態(tài)絕大多數(shù)是買商鋪，只能做五成按揭，好的商鋪買房人的盈利空間相當(dāng)不錯(cuò)。但是，后來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出投資性小戶型公寓，看上去也是用于出租的，但形態(tài)和商鋪已經(jīng)不一樣，因?yàn)椋瑖?guó)家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付，那么，投資人在銀行的杠桿效應(yīng)是5倍，從商鋪1倍放大到住宅3至5倍，是開(kāi)發(fā)商鉆了金融政策的空子。你可以看看開(kāi)發(fā)商是如何破壞國(guó)家金融政策，一步一步把中國(guó)樓市變成了一個(gè)賭場(chǎng)。

第三種形態(tài)是，因?yàn)樽≌�可以二成或者三成首付，也就是說(shuō)在銀行的杠桿效應(yīng)可以達(dá)到3至5倍，吸引了大量的資金來(lái)買住宅，因?yàn)樽≌�投機(jī)可以超過(guò)除了期貨之外的所有資本投機(jī)。這部分人買房子是為了賣出去。他們?yōu)榱嗽诙唐趦?nèi)賣出去，有個(gè)大的差價(jià)，往往伙同媒體和開(kāi)發(fā)商一起，抱成一團(tuán)，炒買炒賣哄抬房?jī)r(jià)。這種買房形態(tài)，叫做投機(jī)。

第四種形態(tài)是，更加荒謬，卻在司法機(jī)關(guān)和地方政府的關(guān)照下大行其道，他們買來(lái)一套房子，只是交了一個(gè)很少的首付款，然后，再找評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估成兩倍甚至三倍的價(jià)格，轉(zhuǎn)手倒賣，或者說(shuō)自己再賣給自己，從銀行套取大量的資金。上海的姚康達(dá)，買了一個(gè)900萬(wàn)的房子，評(píng)估成2600萬(wàn)，只用200多萬(wàn)在不到半年的時(shí)間內(nèi)賺了銀行將近2000萬(wàn)，還有什么比這個(gè)更賺錢？這種買房形態(tài)，叫做“龐氏騙局”。這就是房?jī)r(jià)成倍上漲的主要原因。

住宅市場(chǎng)的常識(shí)是，而且只能是改善和滿足人們的居住環(huán)境，而不是用來(lái)投機(jī)炒作的。但是，整個(gè)中國(guó)樓市充斥了第三種形態(tài)、第四種形態(tài)，與第一種形態(tài)比起來(lái)，還有公平性可言嗎？在一個(gè)龐大的市場(chǎng)毫無(wú)公平性可言，普通老百姓充當(dāng)?shù)氖鞘裁唇巧�？除了被掠奪，還有什么？最后是泡沫破滅，危及金融體系。