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　　迷局之下，創(chuàng)新型產(chǎn)品的集中入市拉動(dòng)了一批改善性購(gòu)房需求紛至沓來，給平靜的樓市注入了一劑強(qiáng)心針，首次、多次改善性需求占據(jù)越來越多的市場(chǎng)份額，給未來的樓市走勢(shì)平添幾分光明。　　經(jīng)過了春暖花開的三四月份，上海各區(qū)域樓市出現(xiàn)了不同程度的升溫跡象。在大批適合首次置業(yè)的剛需盤以價(jià)換量后，面向改善需求的中高端住宅紛紛開始尋求入市。　　從小到大，從遠(yuǎn)郊到近郊，從普通住宅到洋房、別墅的“換房”，首次、多次改善性需求越來越占據(jù)市場(chǎng)主力。　　根據(jù)研究報(bào)告，4月20個(gè)城市中戶型(140—200平方米)成交面積同比增長(zhǎng)46%。報(bào)告還顯示，中戶型已經(jīng)持續(xù)同比正增長(zhǎng)，且增幅大幅擴(kuò)大。目前，中戶型成交均價(jià)也已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月高于中小戶型(90—140平方米)。　　機(jī)構(gòu)分析，隨著剛性需求在3月集中入市，5月份開始改善性需求也將試探性地進(jìn)入市場(chǎng)，逐步釋放。　　改善需求抄底欲望強(qiáng) 　　對(duì)于改善型產(chǎn)品所面臨的市場(chǎng)壓力，研究機(jī)構(gòu)指出，主要還是來自于限購(gòu)政策。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱，改善型需求中有相當(dāng)一部分受到限購(gòu)和限貸政策的誤傷，在目前難以出現(xiàn)全面的爆發(fā)。　　但他也表示，改善型需求實(shí)際上也可認(rèn)為是自住型的需求，雖然目前受到調(diào)控的一些影響，但不能忽視這部分需求入市的積極意義。因?yàn)橥状沃脴I(yè)相比，改善型需求的覆蓋面更廣、購(gòu)買力更強(qiáng)，可以說，剛改產(chǎn)品供需兩旺苗頭的出現(xiàn)，才是樓市真正走向回暖的第一個(gè)信號(hào)。　　“目前的調(diào)控政策仍然會(huì)阻止改善型需求大量入市。”漢宇地產(chǎn)研究部經(jīng)理付偉持有類似的觀點(diǎn)。據(jù)他分析，今年3—5月份這一階段的樓市回暖過程中，剛需是第一波也是主力，4月份開始改善型客戶也加入了購(gòu)房隊(duì)伍，但很快相關(guān)的政策就作了微調(diào)。付偉表示，要想以改善型需求帶動(dòng)樓市，必須是以限購(gòu)、限貸政策松動(dòng)為前提的。　　對(duì)于購(gòu)買力較強(qiáng)的改善型購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)難得出現(xiàn)回調(diào)，因此現(xiàn)階段已經(jīng)被視為抄底入市的良機(jī)。除了少部分人觀望以外，還有相當(dāng)一部分入市的意愿非常強(qiáng)烈。但付偉表示，就像地鐵限流一樣，這種需求要排隊(duì)等待，因此只能在有限的范圍內(nèi)釋放，只有一部分人能趕上這一趟車。創(chuàng)新的產(chǎn)品、合理的價(jià)格，這樣的樓盤才能搶到這些客戶。　　房企創(chuàng)新發(fā)現(xiàn)藍(lán)海　　在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控的背景下，房企面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，品質(zhì)升級(jí)、產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)銷售產(chǎn)生的影響毋庸置疑。要吸引置業(yè)理念相對(duì)成熟的改善型群體，只靠?jī)r(jià)格手段是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。　　開發(fā)商顯然意識(shí)到了這一點(diǎn)，在改善需求接力市場(chǎng)的趨勢(shì)下，以創(chuàng)新為特征的升級(jí)型住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)上與日俱增，力圖在市場(chǎng)藍(lán)海中尋求突破。　　“改善居住的需求是長(zhǎng)期普遍存在的，實(shí)際上也是剛性需求的一部分�！毙陆瓰吵悄掣叨斯㈨�(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)筆者表示，項(xiàng)目現(xiàn)在入市并不值得擔(dān)心。“很多人講庫(kù)存量高，講需求有限。其實(shí)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，關(guān)鍵在于你的創(chuàng)新手法，你的產(chǎn)品升級(jí)力度，有沒有跟上消費(fèi)者需求的升級(jí)。” 　　家住楊浦區(qū)某小區(qū)的林女士最近在為換房而苦惱，雖然110平方米的住房面積對(duì)于一家三口的林女士而言綽綽有余，小區(qū)也是說新不新說舊也不舊，但糟糕的小區(qū)環(huán)境以及不負(fù)責(zé)任的物業(yè)讓她始終難以忍受，因此她一直在尋覓更加適合居住的小區(qū)，初步鎖定了位于浦東花木的古北御庭。　　從林女士的近況我們可以發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者看重的除了樓盤的硬件條件，也更為重視社區(qū)的軟服務(wù)，除了房產(chǎn)本身建筑創(chuàng)新，住宅市場(chǎng)的居住環(huán)境品質(zhì)問題也迫在眉睫，隨著生活水準(zhǔn)的提高，住宅的社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)也逐漸提高，過一段時(shí)間總有一批不夠水準(zhǔn)的住宅存在，但也正是這樣不斷的提升才使得住宅品質(zhì)的創(chuàng)新不斷進(jìn)步。　　樓盤邊降價(jià)邊升級(jí) 　　對(duì)“為什么創(chuàng)新”給出的答案，無論是經(jīng)典新式的老洋房、里弄洋房、石庫(kù)門建筑，合院別墅、聯(lián)庭別墅等類別墅產(chǎn)品，蜚聲一時(shí)的低碳、科技建筑，還是通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新增加贈(zèng)送面積的普通公寓產(chǎn)品……我們從這些產(chǎn)品創(chuàng)新中可以看出，為產(chǎn)品增添附加值是創(chuàng)新的主題。　　這些產(chǎn)品無一例外是將產(chǎn)品的居住價(jià)值實(shí)現(xiàn)了一個(gè)全新的提升，有關(guān)專家表示，樓市調(diào)控顯然還將持續(xù)一段時(shí)間，因此，作為品牌企業(yè)和有責(zé)任的開發(fā)商，此時(shí)比直接降價(jià)更為重要的事是如何通過產(chǎn)品創(chuàng)新提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)意識(shí)，確保旗下產(chǎn)品的實(shí)際居住功能，進(jìn)而做到產(chǎn)品價(jià)值的提升。　　如引進(jìn)商業(yè)、教育、交通等配套，提升了居住功能;增加產(chǎn)品配置、做精裝修;優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，附送更多使用面積，增加產(chǎn)品附加值;提高物業(yè)服務(wù)水平等。　　而當(dāng)市場(chǎng)行情出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象時(shí)，一些先前觀望頗久的客戶更是當(dāng)機(jī)立斷選擇此時(shí)出手。普陀區(qū)的中環(huán)名品公館最近剛成交了兩套房子，總價(jià)分別達(dá)到396萬元和450萬元。這兩套房源的客戶均是出于置換升級(jí)的需求，他們都是在經(jīng)歷了一段較長(zhǎng)時(shí)間的觀望后發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，于是賣掉了原本居住的老房子后立刻購(gòu)入新房。　　市場(chǎng)分析人士指出，目前中端市場(chǎng)的回暖并不能定性整個(gè)市場(chǎng)的狀態(tài)，只有等到下半年改善型住房需求全面被激發(fā)出來，才能去判斷樓市是否真的已經(jīng)回暖。　　潛在需求持續(xù)膨脹　　從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，2030年我國(guó)城鎮(zhèn)35—54歲年齡段人口數(shù)量約為2.57億，將會(huì)出現(xiàn)明顯的上升。由于人口年齡結(jié)構(gòu)和置業(yè)水平具有很強(qiáng)的相關(guān)性，通常城鎮(zhèn)人口在35—54歲之間會(huì)集中釋放改善性需求和投資性需求，因此這一年齡段人口數(shù)量的明顯上升將顯著增加潛在的改善性需求。　　除此之外，由于中國(guó)未來改善性需求的潛在購(gòu)房者往往已擁有一套以上的住房，考慮到國(guó)內(nèi)建筑的設(shè)計(jì)理念以及建筑質(zhì)量等都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)由不成熟到逐漸成熟的發(fā)展過程。這就使得未來20年許多現(xiàn)有住宅將出現(xiàn)居住環(huán)境落伍、建筑物老化等現(xiàn)象，從而促使已擁有這些住宅的居民形成新的改善性需求，進(jìn)而使得潛在的改善性需求上升。　　正如專家所預(yù)言的，未來中國(guó)潛在的改善性住宅需求將快速提升，同時(shí)改善性購(gòu)房者的購(gòu)房能力也將快速上升，從而使規(guī)模龐大的潛在改善性需求有望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)有購(gòu)買能力的需求。因此，整體而言，改善性需求在2030年以前將出現(xiàn)加速上升態(tài)勢(shì)，基于此，改善型需求勢(shì)必將帶動(dòng)新一輪的房地產(chǎn)創(chuàng)新革命的崛起。　　對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，樓市調(diào)控的背景下，伴隨樓市發(fā)展的不僅僅是房?jī)r(jià)打折促銷等營(yíng)銷手段的創(chuàng)新，還應(yīng)有產(chǎn)品創(chuàng)新，尤其是通過產(chǎn)品創(chuàng)新達(dá)到房產(chǎn)回歸其原有的產(chǎn)品居住功能價(jià)值。因此，一定意義上講，樓市宏觀調(diào)控就是弱化房產(chǎn)的投資功能價(jià)值，強(qiáng)化房產(chǎn)的實(shí)際居住價(jià)值。