房地產(chǎn)“下半場(chǎng)”：完善制度才能穩(wěn)定預(yù)期

房地產(chǎn)是一個(gè)拉動(dòng)眾多上下游行業(yè)發(fā)展與解決諸多就業(yè)問(wèn)題的產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定位會(huì)影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)10年發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入“下半場(chǎng)”，怎樣鞏固“上半場(chǎng)”調(diào)控取得的成果？其他國(guó)家在房地產(chǎn)波動(dòng)時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)有何可以借鑒？房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略投資布局該如何調(diào)整？在上周由中歐國(guó)際工商學(xué)院舉辦的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，來(lái)自學(xué)界與商界的專家學(xué)者們給出了自己的答案。

頻繁變動(dòng)的政策會(huì)使住房消費(fèi)這一居民的長(zhǎng)期行為失去穩(wěn)定的預(yù)期，完善制度、穩(wěn)定預(yù)期是未來(lái)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展的重要條件

全國(guó)人大常委、財(cái)經(jīng)委副主任委員、中歐陸家嘴(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)國(guó)際金融研究院院長(zhǎng)吳曉靈說(shuō)，2006年至今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中住房按揭貸款利率和首付比例等政策的變化比較頻繁。住房是家庭一項(xiàng)非常重大的支出，很多人要集全家之力，或者集自己一生的收入來(lái)完成。但如果在這一過(guò)程中政策不斷變化，人們就很難對(duì)自己的財(cái)務(wù)做出穩(wěn)定的規(guī)劃。尤其是在政策調(diào)控時(shí)，行動(dòng)的一致性或不理性都會(huì)產(chǎn)生。住宅是居民消費(fèi)品的重要資產(chǎn)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的動(dòng)力之一，這方面的政策還是以穩(wěn)定為好。

房地產(chǎn)金融政策要盡量保持穩(wěn)定，而且要從幫助供需雙方打通融資渠道方面去做。

一方面，要控制按揭貸款，抑制過(guò)度超前消費(fèi)。消費(fèi)按揭貸款是把雙刃劍�？梢詭椭�目前沒(méi)有財(cái)力而今后有還款能力的人完成置業(yè)的夢(mèng)想，但過(guò)多的按揭貸款卻能制造過(guò)度的需求。因?yàn)殂y行貸款本身是在創(chuàng)造貨幣，是讓一個(gè)人未來(lái)的消費(fèi)能力在當(dāng)下得到實(shí)現(xiàn)。針對(duì)有限的房產(chǎn)供應(yīng)，過(guò)多的創(chuàng)造貨幣、過(guò)多的把未來(lái)的購(gòu)買力集中到現(xiàn)在，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展�？刂瓢唇屹J款要從兩方面入手。第一，只對(duì)首套住房和改善型住房給予一定按揭貸款，剩下的讓購(gòu)買者全款購(gòu)房。而全款購(gòu)房不應(yīng)該受到限制，這是一個(gè)人財(cái)產(chǎn)使用的自主權(quán)。第二，取消房地產(chǎn)按揭的優(yōu)惠利率，用財(cái)政按揭利率抵扣所得稅或用按揭利率補(bǔ)貼替代銀行優(yōu)惠利率。利率本身是調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求非常重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，把優(yōu)惠利率政策強(qiáng)加給銀行后，實(shí)際上會(huì)扭曲利率作為杠桿的調(diào)節(jié)作用，而且住房按揭利率優(yōu)惠是一種財(cái)政行為，不應(yīng)該由商業(yè)銀行來(lái)執(zhí)行。

另一方面，要給予房地產(chǎn)商正常的融資渠道，以發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資金上多方圍堵，其實(shí)不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前除了公租房，還應(yīng)該發(fā)展有更多商品房的租賃市場(chǎng)。如果一個(gè)國(guó)家所有的房產(chǎn)都由個(gè)人所有，卻沒(méi)有健康的商品化租賃市場(chǎng)，會(huì)嚴(yán)重妨礙勞動(dòng)力在全國(guó)范圍內(nèi)的流動(dòng)。從金融制度上，要給予開(kāi)發(fā)商以建設(shè)市場(chǎng)租賃房的便利，包括提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需貸款以及發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。

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