在目前的市場大環(huán)境下，究竟是應該買新盤還是買二手房？由于本輪調(diào)控政策對于改善型群體的影響作用較大，買家需靈活把握好購房時機。因為當市場持續(xù)處于低位成交狀態(tài)，這將會給房價打開下行通道，市場低迷期入市或?qū)⑹莻�不錯的時間點。而在新房市場，由于受新政影響效果弱于二手房，因此大部分新盤的優(yōu)惠幅度都收窄了，售價普遍呈現(xiàn)向上趨勢。在此背景下，如是置業(yè)需求相對急切的購房者，可選擇及早入市。

“國五條”上海細則出臺至今，二手房市場顯現(xiàn)疲軟。4月以來，一些中介門店帶看量比3月減少了5成以上，客戶大多持謹慎態(tài)度，因而二手房成交速度也日漸放緩。而近期一手樓盤新推房源增加，在新房價格與二手房價格相差無幾的板塊，至少有3成以上的二手房客戶紛紛改旗易幟，購置了一手房。

價格預期不同 成交緩慢

在浦東和閔行的一些熱點板塊，相比3月，門店帶看量減少了5成以上，成交速度也明顯趨緩。 3月份，一套新掛房源一般1－3天即可成交，而目前至少需要一周的時間。如洋涇板塊是浦東知名的學區(qū)房板塊，二手房均價在45000元/平方米左右。中原地產(chǎn)分行經(jīng)理陳俊鵬表示，由于2－3月原本就是學區(qū)房的成交旺季，因而3月板塊內(nèi)二手房成交火爆，新掛牌房源2－3天即可成交一套。但4月以來，新掛牌房源至少要一周以上才能成交。 3月板塊二手房市場供小于求，供求比大約為1：3，客戶需求量大，導致房源快速成交。4月以來，供求基本趨于平衡，客戶量減少，再加上調(diào)控細則還未明確，客戶出手更趨謹慎，以致目前成交速度放緩許多。

上海中原顧村分行經(jīng)理王桂華則表示，3月成交火爆時，一套房源2－3天就能成交，當天成交的情況也不在少數(shù)，而現(xiàn)在一套新掛房源至少要一周左右才能成交。比如近期成交的一套“綠地公園7號(小區(qū)網(wǎng)論壇)”89平方米的2房，賣家掛牌價146萬元到手價，買賣雙方經(jīng)過一周時間的協(xié)調(diào)，最終以145萬元成交。目前，賣家基本都以到手價房源進行掛牌，均價在16000元/平方米左右，可提供的議價空間僅為1%－2%，買賣雙方的價格預期不同，導致成交速度緩慢。

一手房市場

供應集中爆發(fā) 搶“二手客”

一邊是二手房成交躊躇不前，另一邊，一手新房加大供應。上海中原地產(chǎn)普陀西區(qū)負責人吳天昊表示，近期開發(fā)商推盤節(jié)奏時緊時松，一邊忙著出貨，一邊試探漲價的空間。

而在閔行和寶山，在一些一二手房價格相近的板塊，3成以上原本想購置二手房的買家轉(zhuǎn)向購置一手房。記者從上海中原經(jīng)緯城市綠洲分行了解到，3月底，經(jīng)緯城市綠洲推出社區(qū)4期的新房，均價在20000－22000元/平方米，而目前板塊二手房均價為20000元/平方米左右，因而3成剛需客戶選擇購買一手新房。中介表示，目前板塊內(nèi)某樓盤繼3月開盤后再度加推，樓盤體量30萬方，3月開盤時推出260套房源，實際來了500組客戶認購，現(xiàn)新加推房源價格16400元/平方米，而板塊內(nèi)二手房均價已達16000元/平方米。頗具競爭力的一手房價格，讓6成的二手房客戶轉(zhuǎn)向購置了一手房。

漢宇地產(chǎn)市場研究部分析，雖然新政未能改變新房價格的上漲勢頭，但房企受政策因素影響，普遍會選擇打“安全牌”，以合理的定價來保障自身的銷售進度。值得一提的是，只有在交易量持續(xù)多月保持低迷的狀態(tài)下，新房市場中樓盤之間的售價走勢才會出現(xiàn)分化情況�；仡櫼酝�，根據(jù)自身的銷售戰(zhàn)略，以大型房企為代表，大多會率先打出降價的旗號，而以中小型房企為代表，售價則會相對較為堅挺。

二手房市場

多數(shù)賣家表示無讓步空間

二手房表現(xiàn)與新房則保持著走勢一致性，與3月份相比，交易量出現(xiàn)急劇下滑趨勢，預計成交量同比上月同期縮幅將超過六成。而根據(jù)漢宇旗下分行的回饋信息來看，除少部分有置換目的的賣家當前愿意在價格方面做出讓步（以總價200萬元的房源為例，議價空間在3%左右）外，絕大部分的賣家明確表示價格上已無讓步空間，這也成為二手房市場冷清表現(xiàn)的原因。但值得注意的是，由于僅有“滿五年且唯一”房源符合免個稅條件，因而不具備價格下跌空間，使得此類產(chǎn)品在當前的市場環(huán)境下仍表現(xiàn)強勢，價格表現(xiàn)出上行勢頭，但這也僅屬于個例。

記者從部分中介門店了解到，經(jīng)過3月創(chuàng)紀錄的高峰后，進入4月以來，隨著滬版新“國五條”細則的出臺，市場心理出現(xiàn)了巨大的轉(zhuǎn)變，觀望情緒日增。在市區(qū)的“超級大盤”——中遠兩灣城板塊中，上月的成交高峰期時，中遠兩灣城單月就成交了70余套房源，但是4月以來，市場轉(zhuǎn)冷，每日帶看量下滑了2/3左右。原本有不少置換型需求者在上月售出原有的老公房或外圍區(qū)域的房產(chǎn)，試圖置換中遠兩灣城的房源。但進入4月之后，這類置換型需求者變得異�！暗�定”，中介門店接觸到的多名客戶原有的房產(chǎn)在3月已經(jīng)火速售出，但沒能來得及在新政出臺前購入新的房產(chǎn)，以往這類客戶的心態(tài)都是比較焦急的，但現(xiàn)在他們的入市積極性卻變得非常低。

業(yè)界人士認為，二手房或?qū)ⅰ袄洹钡降诙�季度末。二手房市場受新政的影響作用無疑大于新房市場，而3月份7萬套的天量交易量，更是大量透支了市場潛在的需求。在上述前提下，二手房成交量將明顯冷卻，而這一狀態(tài)預計將維持到第二季度末。在無后續(xù)儲備政策出臺的條件下，進入第三季度后，市場對于新政將會有所適應，隨著低迷的交易量影響價格出現(xiàn)調(diào)整后，市場中被積壓的置業(yè)需求會開始選擇進場，交易量或?qū)⑦M入回升期。整個二手房市場的交易量走勢預計將呈現(xiàn)“前高中低后高”走勢。

可以加快購房步伐

近期有調(diào)查顯示，七成購房者認為現(xiàn)在不是購房的好時機。那么應該如何拿捏準購房“時機”呢？從目前的市場大環(huán)境來看，新政已對二手房市場起到了快速降溫的效果，交易量出現(xiàn)了顯著回落，但成交價格未見下跌趨勢。因此，就不同類型的買家而言，購買二手房的好時機同樣存在一定的差異性。

漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師張頎認為，首先，針對青睞于“滿五年唯一”免個稅房源的購房群體來說，在當前的政策背景下，仍存在著房價繼續(xù)上行的基礎(chǔ)條件，因此，建議有意向的購房者如遇到心儀的房源，可適當加快入市腳步。而對于改善型客群而言，由于本輪調(diào)控政策對于此類購房群體的影響作用更大，應靈活把握好購房時機。例如當市場持續(xù)處于低位成交狀態(tài)的市場低迷期，將會為房價打開下行通道，屆時入市或?qū)⑹莻�不錯的選擇。

而當前的新房市場，由于受新政影響效果弱于二手房市場，因此大部分新盤均收窄優(yōu)惠幅度，售價普遍呈現(xiàn)向上趨勢。在此背景下，如置業(yè)需求相對旺盛的購房者，可選擇及早入市。