2013年的樓市雖然在開(kāi)局之初就已經(jīng)被一致看好，但上半年樓市的火熱程度還是超過(guò)了許多人的預(yù)期。以至于4月底，廣州政府不得不實(shí)行限價(jià)限簽政策。在政策的影響下，下半年的樓價(jià)走向?qū)⑷绾�？政策是否�?huì)加碼？六月份突如其來(lái)的“錢荒”是否會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響？

  戶型

  120平方米以下剛需產(chǎn)品占六成

  合富輝煌首席分析師黎文江表示，預(yù)計(jì)今年下半年新領(lǐng)預(yù)售證的樓盤(pán)新貨大概有36000套，比今年上半年的30000套左右有所增加。不過(guò)實(shí)際的供貨量還要看實(shí)際審領(lǐng)預(yù)售證的情況。在預(yù)計(jì)的36000套供貨量中，建筑面積120平方米(含120平方米)的產(chǎn)品大概占62%，而建筑面積120平方米以上的產(chǎn)品占38%。其中，荔灣、白云和南沙三個(gè)區(qū)120平方米的剛需戶型更是占到七成左右，蘿崗區(qū)和花都120平方米以下的單位比例也將達(dá)到65%。天河和番禺區(qū)120平方米以下和120平方米以上的單位則各占一半。黎文江認(rèn)為，由于近年來(lái)市場(chǎng)消化速度最快的還是剛需產(chǎn)品，這類產(chǎn)品無(wú)論市場(chǎng)、政策如何變化，一直最受歡迎。

  受限價(jià)政策的影響，有網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月廣州十區(qū)兩市推出的新貨住宅樓盤(pán)只有40個(gè)，是今年以來(lái)的一個(gè)低點(diǎn)。那么下半年，限價(jià)政策是否會(huì)對(duì)原本預(yù)計(jì)可以推出的36000套貨量有所影響呢？方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，下年樓市的供應(yīng)量還是比較有保證的，“本來(lái)從開(kāi)發(fā)量和市場(chǎng)需求來(lái)看，下半年都還是開(kāi)發(fā)商推貨的好時(shí)機(jī)，相信發(fā)開(kāi)商也不會(huì)錯(cuò)過(guò)，會(huì)采取各種手段來(lái)應(yīng)對(duì)限價(jià)措施�！辈贿^(guò)他也表示，也不排除有部分樓盤(pán)因?yàn)檎�府的指�?dǎo)價(jià)和發(fā)展商預(yù)期的價(jià)格差別太大，干脆延遲申請(qǐng)預(yù)售證，“變相”捂盤(pán)。

  樓價(jià)

  下半年樓價(jià)小升的機(jī)會(huì)大些

  近期，“錢荒”一詞頻頻出現(xiàn)在各大媒體上，甚至有人擔(dān)憂“錢荒”會(huì)導(dǎo)致崩盤(pán)、樓價(jià)會(huì)跟隨股市下跌等。下半年，廣州樓價(jià)的走勢(shì)將會(huì)如何發(fā)展呢？

  流動(dòng)性若有變化樓市將受影響

  合富輝煌首席分析師龍斌表示，現(xiàn)在似乎又到了需要判斷市場(chǎng)方向的時(shí)候了。如果說(shuō)，下半年的流動(dòng)性環(huán)境出現(xiàn)變化，那確實(shí)要認(rèn)真思考對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，因?yàn)檫@幾年流動(dòng)性的波動(dòng)與樓市的波動(dòng)關(guān)系密切。不過(guò)，從目前的情況看，不存在收緊流動(dòng)性的可能。首先，央行公告已經(jīng)澄清銀行錢是有的。截至6月21日，全部金融機(jī)構(gòu)備付金約為1.5萬(wàn)億元，比較充足。只是受貸款增長(zhǎng)較快、企業(yè)所得稅集中清繳、端午節(jié)假期現(xiàn)金需求、外匯市場(chǎng)變化、補(bǔ)繳法定準(zhǔn)備金等多種因素疊加影響，近期貨幣市場(chǎng)利率仍出現(xiàn)上升和波動(dòng)。其次，收緊流動(dòng)性只會(huì)在兩種情況下進(jìn)行：一是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，特別是固定資產(chǎn)投資高企；一是物價(jià)上漲，CPI連續(xù)高漲。但目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)處于弱反彈復(fù)蘇中，一季度GDP只有7.7%，二季度不會(huì)高到哪里去，還可能繼續(xù)走低，而固定資產(chǎn)投資1月-5月只有20.4%，是近年較低水平。物價(jià)的上漲壓力暫時(shí)還看不到，5月份CPI同比上漲2.1%(環(huán)比下降0.6%)，與3.5%的物價(jià)調(diào)控比空間比較大。這兩方面的情況說(shuō)明，流動(dòng)性不僅不會(huì)收緊，假如經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行乏力的話，還可能適度放松。

  他表示，樓市自去年下半年以來(lái)轉(zhuǎn)暖的行情，下半年逆轉(zhuǎn)的概率不大。同時(shí)鑒于一線城市基本都有限價(jià)措施，這一點(diǎn)會(huì)制約供求和價(jià)格，下半年它們量減價(jià)穩(wěn)或者小升的機(jī)會(huì)更大些。樓價(jià)調(diào)整的機(jī)會(huì)，也應(yīng)該會(huì)非常小。

  股市暴跌不能就此判斷樓市下跌上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則表示，因?yàn)楣墒斜┑�判斷樓市下跌是不太可能的，因�(yàn)楣墒邢碌鴮?duì)房地產(chǎn)有利空也有利好。金融資金，包括經(jīng)濟(jì)、股市的負(fù)面影響對(duì)樓市總體上是利空的，但如果股市下跌，民間投資人手中的錢沒(méi)地方投了，黃金不敢投，股市不敢投，部分人覺(jué)得房地產(chǎn)可能相對(duì)放心一點(diǎn)，導(dǎo)致更多的資金又會(huì)回到樓市。

  不過(guò)同時(shí)，在采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士也透露出對(duì)目前廣州為達(dá)到調(diào)控目標(biāo)實(shí)行的掩耳盜鈴式的限價(jià)政策而感到擔(dān)憂。鄧浩志表示，目前的限價(jià)措施其實(shí)是給樓盤(pán)真實(shí)的漲價(jià)打下了埋伏，有了限價(jià)的“保護(hù)傘”，地方政府和中央都無(wú)法看清樓價(jià)上漲的真實(shí)面目，不能有效地疏導(dǎo)、控制，或會(huì)加速樓價(jià)的上漲。

  專家談下半年樓市

  中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜樓市對(duì)資金流動(dòng)性的反應(yīng)存在滯后性，往往3-6個(gè)月才會(huì)在市場(chǎng)上有所顯現(xiàn)，所以長(zhǎng)期影響有待觀察。因此，短期內(nèi)樓市并不會(huì)受“錢荒”波及，而是受限價(jià)限簽政策影響，在供需失衡的同時(shí)，也導(dǎo)致樓價(jià)和成交繼續(xù)上揚(yáng)。

  全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事吳新堅(jiān)鑒于目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)放緩，如果進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的話，必然對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇雪上加霜，使政府難以實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)率7.5%的既定目標(biāo)。預(yù)計(jì)中央會(huì)進(jìn)一步削減對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，貨幣政策由從嚴(yán)從緊轉(zhuǎn)為適度寬松，但目前限購(gòu)、限貸、限價(jià)三限政策會(huì)繼續(xù)執(zhí)行至2014年或2015年。

  經(jīng)緯物業(yè)顧問(wèn)事業(yè)部總經(jīng)理朱欣苑預(yù)計(jì)下半年社會(huì)的流動(dòng)性仍屬緊縮狀態(tài)。因此，盡管有持續(xù)的住宅熱銷，有地王的不斷出現(xiàn)，下半年房?jī)r(jià)繼續(xù)上行空間已經(jīng)不大。當(dāng)行業(yè)資金面緊缺，而九、十月貨量相對(duì)充裕的背景下，房?jī)r(jià)在四季度可能下調(diào)。

  房地產(chǎn)專家趙卓文

  2013年宏觀經(jīng)濟(jì)增速減緩，房地產(chǎn)政策難以松綁，發(fā)展商面對(duì)的中長(zhǎng)期市場(chǎng)環(huán)境并不樂(lè)觀。2013年地價(jià)、房?jī)r(jià)的上升，是房地產(chǎn)“虛火上升”的體現(xiàn)。過(guò)于激進(jìn)的發(fā)展策略，有可能令企業(yè)陷入未來(lái)的困局。資金斷裂的警鐘已經(jīng)敲響。

  政策

  房?jī)r(jià)得不到抑制限價(jià)房或重出江湖？

  下半年政府的政策走向如何是影響樓價(jià)的重要因素，也是市民最關(guān)心的問(wèn)題。一方面，5月份以來(lái)，一線城市的土地市場(chǎng)火爆，樓價(jià)上升的壓力非常大，新一屆的領(lǐng)導(dǎo)班子是否會(huì)有新的宏觀調(diào)控政策？另一方面，地方政府目前實(shí)行的限價(jià)、限貸政策已經(jīng)被譏諷為“房?jī)r(jià)的新衣”，下半年，廣州在應(yīng)對(duì)樓價(jià)實(shí)質(zhì)的上漲與調(diào)控目標(biāo)之間的矛盾會(huì)不會(huì)有新的做法，也備受關(guān)注。

  對(duì)于國(guó)家是否會(huì)有新的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，專家們有不同的意見(jiàn)。黎文江認(rèn)為，廣州一定會(huì)完成樓價(jià)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，也不會(huì)再有新的重拳政策出臺(tái)。而房地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為，下半年在房地產(chǎn)方面應(yīng)該還有一些舉措出臺(tái)。他表示，畢竟“新國(guó)五條”已經(jīng)是上一屆中央政府出臺(tái)的措施。從全國(guó)范圍看，一線城市整體土地市場(chǎng)過(guò)熱，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴過(guò)大的現(xiàn)狀都沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨深化改革。即使是國(guó)家出臺(tái)新的宏觀調(diào)控政策，地方政府在中央調(diào)控的基調(diào)下也不得不有所作為。

  有消息稱，5月份廣州樓價(jià)又繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)的消息出來(lái)后，市國(guó)土房管局馬上請(qǐng)來(lái)各路專家研究對(duì)策。廣州市社會(huì)科學(xué)院高級(jí)研究員彭澎在接受記者采訪時(shí)表示，“專家們閉門(mén)想了一天，大家想出了很多辦法，現(xiàn)在不方便透露具體有哪些，但應(yīng)該說(shuō)考慮各種各樣方案的時(shí)候，基本上把所有現(xiàn)在社會(huì)上討論的各種方案都涉及到，但最后會(huì)采用哪些，我們說(shuō)不準(zhǔn)�！庇胁豢贤嘎缎彰�的會(huì)議參加者表示，如果廣州樓價(jià)上漲的勢(shì)頭得不到抑制，不排除已經(jīng)暫停多時(shí)的“限價(jià)房”在下半年又會(huì)重出江湖�！耙�?yàn)橄迌r(jià)和限簽實(shí)質(zhì)上都只不過(guò)是一種臨時(shí)和表層的措施，限得了一時(shí)，限不了一世。要解決夾心層的住房問(wèn)題，或者只有讓限價(jià)房又重出江湖�！痹撊耸勘硎尽�

注意安全�。�！