銀行收緊融資背后：“愛恨交織”房地產(chǎn)
有關(guān)銀行“害怕”房地產(chǎn)融資的傳言，與上周末杭州打響樓市降價(jià)第一槍的新聞結(jié)合在一起，引發(fā)了一場(chǎng)關(guān)于行業(yè)“天機(jī)變”的大討論。
日前有媒體報(bào)道稱，興業(yè)銀行總行通知全行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)；而一則關(guān)于交行暫停地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，以及其他銀行可能效仿的傳言，不斷在網(wǎng)絡(luò)空間發(fā)酵。
記者昨日致電多個(gè)卷入傳言銀行的管理層人士獲悉，交行總行并未發(fā)布所謂的通知文件；興業(yè)銀行某分行人士則承認(rèn)，該行在此前的風(fēng)險(xiǎn)管理例會(huì)上作出了上述調(diào)整。
國(guó)泰君安銀行分析師表示，興業(yè)銀行的調(diào)整僅包括房地產(chǎn)上游金融業(yè)務(wù)（如鋼鐵、水泥和施工）、夾層融資（一種針對(duì)開發(fā)商的“擦邊球式”融資模式）等，不包括土地儲(chǔ)備貸款和按揭貸款，調(diào)整亦非永久性，期限截至2014年3月底。他預(yù)計(jì)，其他銀行“一窩蜂跟進(jìn)，一刀切暫�！钡目赡苄暂^小。
民生證券研究院副院長(zhǎng)則認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年銀行的開發(fā)貸收緊政策會(huì)是：表內(nèi)開發(fā)貸仍嚴(yán)格名單，總量不增或占比略降（優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商）；表外非標(biāo)投向房地產(chǎn)大幅減少（劣質(zhì)地產(chǎn)商）。
但據(jù)記者了解，盡管銀行在談及行業(yè)時(shí)都對(duì)此前融資勢(shì)頭的不可持續(xù)心知肚明，監(jiān)管層對(duì)于地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)也已有過預(yù)警，但在鋼貿(mào)、煤礦、水產(chǎn)、木材、融資銅等一系列行業(yè)“爆掉”（出壞賬）后，正如某行基層管理人士對(duì)記者所言：地產(chǎn)融資幾乎是銀行保持利潤(rùn)的最后依托。
循此邏輯，銀行對(duì)地產(chǎn)融資的“怕”，恰恰源自對(duì)它的“愛”。對(duì)于銀行到底有多“愛”房地產(chǎn)融資，本報(bào)獨(dú)家獲悉，業(yè)內(nèi)已有銀行在年初的信貸沖量中，多家分行達(dá)半數(shù)以上信貸投放集中在房地產(chǎn)融資。
銀行的秘密
對(duì)于房地產(chǎn)這一關(guān)乎民生的行業(yè)，銀行在融資層面到底還有哪些秘密？
第一個(gè)銀行的秘密是：雖然打著信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的旗號(hào)，但它們中的一部分剛在今年年初完成了一場(chǎng)地產(chǎn)融資盛宴。“去年底額度緊，一批額度大的房地產(chǎn)授信被硬生生拖到今年年初�！币幻煞葜沏y行信貸業(yè)務(wù)人士如此告訴記者。
同時(shí)獲悉，業(yè)內(nèi)已有銀行在分支行層面的年初地產(chǎn)類信貸沖量速度上，快到讓總行業(yè)務(wù)部門不得不出手控制：其多家分行1月份達(dá)半數(shù)以上信貸投放集中在房地產(chǎn)融資。
除了正常信貸，在同業(yè)業(yè)務(wù)部門也有銀行的“密謀”：雖然市場(chǎng)流傳著監(jiān)管風(fēng)暴之下銀行正自查整頓并收緊同業(yè)業(yè)務(wù)的說法，但實(shí)際的情況是，越是監(jiān)管措施“山雨欲來”，越是有銀行加緊腳步在政策明朗前沖業(yè)務(wù)。
“我昨天一天打包放款的資產(chǎn)比去年的一個(gè)月還多。”一名股份制銀行同業(yè)業(yè)務(wù)人士稱，其領(lǐng)導(dǎo)在非正式場(chǎng)合發(fā)布過一個(gè)指令：最好能把一年的業(yè)務(wù)擠在這兩個(gè)月里全部做掉——“能放的都放”。
而在同業(yè)的資產(chǎn)中，那些流向了非標(biāo)資產(chǎn)、信托理財(cái)?shù)馁Y金，或是諸如傳言中被銀行收口的股權(quán)融資類的夾層融資業(yè)務(wù)，資金的最終流向不少仍然是房地產(chǎn)類領(lǐng)域。
另一個(gè)銀行的秘密是：鑒于年初包括流向房地產(chǎn)融資在內(nèi)的沖量太猛了，一些銀行的存貸比已經(jīng)“撐不住”了。有銀行人士稱，對(duì)銀行年初存款負(fù)增長(zhǎng)窘境火上澆油的，還有互聯(lián)網(wǎng)金融攪局的挑戰(zhàn)、IPO大規(guī)模重啟的沖擊，以及法定存款準(zhǔn)備金調(diào)整和財(cái)政存款補(bǔ)繳、春節(jié)現(xiàn)金漏損等時(shí)點(diǎn)性沖擊。
存貸比吃緊會(huì)讓銀行不得不從頭寸上進(jìn)行一定限制，首當(dāng)其沖的就是“吃貸老虎”地產(chǎn)類融資。
第三個(gè)秘密是：此前地產(chǎn)類融資模式較為“粗放”的個(gè)別銀行，內(nèi)部開始探索相關(guān)融資精細(xì)化的調(diào)整。如國(guó)泰君安就有觀點(diǎn)認(rèn)為，上述傳言中欲暫停辦理部分類型房地產(chǎn)融資的銀行，實(shí)則是中國(guó)銀行業(yè)中最早發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)并實(shí)施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的銀行，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（包括表內(nèi)和表外）占比在同行中較高，管理層出于在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上降低集中度和業(yè)務(wù)模式上轉(zhuǎn)向精細(xì)的考量，作出了調(diào)整決定。
多重博弈
在對(duì)房地產(chǎn)融資的“愛恨交織”中，銀行正在進(jìn)行著利潤(rùn)訴求與風(fēng)險(xiǎn)管理、市場(chǎng)取向與政策壓頂，以及總量管控的總行思路與績(jī)效優(yōu)先的分支行思路間的博弈；而在各家銀行之間，還在進(jìn)行著是否繼續(xù)筑高債臺(tái)再撈一筆，以及如何在最佳時(shí)機(jī)將風(fēng)險(xiǎn)“最后一棒”傳出的同業(yè)間博弈。
在銀行基層，最真實(shí)的圖景是，不少支行長(zhǎng)仍在想盡辦法幫房企融資。一段插曲是：本報(bào)記者去年年底曾拜訪一家股份制銀行杭州分行行長(zhǎng)，其劃撥給本報(bào)記者的拜訪時(shí)間從原定的下午延遲到晚餐時(shí)間，又從晚餐時(shí)間延遲至夜晚。本報(bào)記者最后于當(dāng)晚9點(diǎn)在餐廳見到了該分行行長(zhǎng)，他引薦了身旁的杭州某知名地產(chǎn)集團(tuán)總裁——此前的5個(gè)小時(shí)里，這名行長(zhǎng)都在協(xié)助地產(chǎn)公司商議一套拿地融資方案。
“停做房地產(chǎn)，我們?nèi)ツ睦锵@些信貸額度？”一家中型銀行支行行長(zhǎng)在接受記者采訪時(shí)反問。在他看來，當(dāng)鋼貿(mào)、煤礦、水產(chǎn)、木材、融資銅等一系列“高融資額度、高抵/質(zhì)押、高收益”的貸款平臺(tái)“爆掉”后，地產(chǎn)融資幾乎是銀行保持利潤(rùn)的最后依托。
“支行是要考核利潤(rùn)指標(biāo)的，放貸是要看抵押物的，房地產(chǎn)融資‘兩全其美’�！鄙鲜鲋行虚L(zhǎng)稱。
另一方面，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)，從基層銀行觀點(diǎn)來看，他們也明白商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲過快使泡沫累積，貸款有著隱性風(fēng)險(xiǎn)。但另一方面，從實(shí)際不良率來看，很多銀行房地產(chǎn)類貸款不良率都小于0.5%，有些大行甚至小于0.3%，在對(duì)公貸款中屬于中低水平。
由此推導(dǎo)出的潛臺(tái)詞就是：房地產(chǎn)類融資債臺(tái)高筑終將導(dǎo)致大難臨頭，但在大難之前，利潤(rùn)績(jī)效指標(biāo)還得做，就看誰能踩得最準(zhǔn)，盡可能在風(fēng)險(xiǎn)“最后一棒”前脫身；而在支行層面，上述支行行長(zhǎng)稱，很多銀行支行行長(zhǎng)的崗位流動(dòng)性較大，短的任期不過三年左右，“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生了，支行行長(zhǎng)說不定早就高升或跳槽去別的機(jī)構(gòu)，留下那么多抵押物也算‘盡職免責(zé)’了，至于抵押物變現(xiàn)的難題，那是資產(chǎn)保全部門頭痛的事了”。
在這樣的背景下，即便多家銀行總行層面連續(xù)兩三年表示要進(jìn)行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，其中包括逐步減少房地產(chǎn)類融資占比；但對(duì)應(yīng)的現(xiàn)象是，去年大中型城市的房地產(chǎn)融資持續(xù)升溫、信貸流入跡象明顯。以上海為例，截至去年9月，商業(yè)銀行對(duì)149個(gè)城市綜合體發(fā)放貸款余額700多億，較上年同比增長(zhǎng)30%~40%以上。
不過，總量的上升并不代表銀行真的在利潤(rùn)面前如此“勇敢”。在總行層面，不少銀行早已開始結(jié)構(gòu)化地控制部分模式、部分房企和部分城市下的房地產(chǎn)類貸款余額占比。本報(bào)從一家總部在上海的銀行獲悉，該行數(shù)年前就開始了房企“名單制管理”，確保進(jìn)入合作范圍的是開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
日前有媒體報(bào)道稱，興業(yè)銀行總行通知全行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)；而一則關(guān)于交行暫停地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，以及其他銀行可能效仿的傳言，不斷在網(wǎng)絡(luò)空間發(fā)酵。
記者昨日致電多個(gè)卷入傳言銀行的管理層人士獲悉，交行總行并未發(fā)布所謂的通知文件；興業(yè)銀行某分行人士則承認(rèn)，該行在此前的風(fēng)險(xiǎn)管理例會(huì)上作出了上述調(diào)整。
國(guó)泰君安銀行分析師表示，興業(yè)銀行的調(diào)整僅包括房地產(chǎn)上游金融業(yè)務(wù)（如鋼鐵、水泥和施工）、夾層融資（一種針對(duì)開發(fā)商的“擦邊球式”融資模式）等，不包括土地儲(chǔ)備貸款和按揭貸款，調(diào)整亦非永久性，期限截至2014年3月底。他預(yù)計(jì)，其他銀行“一窩蜂跟進(jìn)，一刀切暫�！钡目赡苄暂^小。
民生證券研究院副院長(zhǎng)則認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年銀行的開發(fā)貸收緊政策會(huì)是：表內(nèi)開發(fā)貸仍嚴(yán)格名單，總量不增或占比略降（優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商）；表外非標(biāo)投向房地產(chǎn)大幅減少（劣質(zhì)地產(chǎn)商）。
但據(jù)記者了解，盡管銀行在談及行業(yè)時(shí)都對(duì)此前融資勢(shì)頭的不可持續(xù)心知肚明，監(jiān)管層對(duì)于地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)也已有過預(yù)警，但在鋼貿(mào)、煤礦、水產(chǎn)、木材、融資銅等一系列行業(yè)“爆掉”（出壞賬）后，正如某行基層管理人士對(duì)記者所言：地產(chǎn)融資幾乎是銀行保持利潤(rùn)的最后依托。
循此邏輯，銀行對(duì)地產(chǎn)融資的“怕”，恰恰源自對(duì)它的“愛”。對(duì)于銀行到底有多“愛”房地產(chǎn)融資，本報(bào)獨(dú)家獲悉，業(yè)內(nèi)已有銀行在年初的信貸沖量中，多家分行達(dá)半數(shù)以上信貸投放集中在房地產(chǎn)融資。
銀行的秘密
對(duì)于房地產(chǎn)這一關(guān)乎民生的行業(yè)，銀行在融資層面到底還有哪些秘密？
第一個(gè)銀行的秘密是：雖然打著信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的旗號(hào)，但它們中的一部分剛在今年年初完成了一場(chǎng)地產(chǎn)融資盛宴。“去年底額度緊，一批額度大的房地產(chǎn)授信被硬生生拖到今年年初�！币幻煞葜沏y行信貸業(yè)務(wù)人士如此告訴記者。
同時(shí)獲悉，業(yè)內(nèi)已有銀行在分支行層面的年初地產(chǎn)類信貸沖量速度上，快到讓總行業(yè)務(wù)部門不得不出手控制：其多家分行1月份達(dá)半數(shù)以上信貸投放集中在房地產(chǎn)融資。
除了正常信貸，在同業(yè)業(yè)務(wù)部門也有銀行的“密謀”：雖然市場(chǎng)流傳著監(jiān)管風(fēng)暴之下銀行正自查整頓并收緊同業(yè)業(yè)務(wù)的說法，但實(shí)際的情況是，越是監(jiān)管措施“山雨欲來”，越是有銀行加緊腳步在政策明朗前沖業(yè)務(wù)。
“我昨天一天打包放款的資產(chǎn)比去年的一個(gè)月還多。”一名股份制銀行同業(yè)業(yè)務(wù)人士稱，其領(lǐng)導(dǎo)在非正式場(chǎng)合發(fā)布過一個(gè)指令：最好能把一年的業(yè)務(wù)擠在這兩個(gè)月里全部做掉——“能放的都放”。
而在同業(yè)的資產(chǎn)中，那些流向了非標(biāo)資產(chǎn)、信托理財(cái)?shù)馁Y金，或是諸如傳言中被銀行收口的股權(quán)融資類的夾層融資業(yè)務(wù)，資金的最終流向不少仍然是房地產(chǎn)類領(lǐng)域。
另一個(gè)銀行的秘密是：鑒于年初包括流向房地產(chǎn)融資在內(nèi)的沖量太猛了，一些銀行的存貸比已經(jīng)“撐不住”了。有銀行人士稱，對(duì)銀行年初存款負(fù)增長(zhǎng)窘境火上澆油的，還有互聯(lián)網(wǎng)金融攪局的挑戰(zhàn)、IPO大規(guī)模重啟的沖擊，以及法定存款準(zhǔn)備金調(diào)整和財(cái)政存款補(bǔ)繳、春節(jié)現(xiàn)金漏損等時(shí)點(diǎn)性沖擊。
存貸比吃緊會(huì)讓銀行不得不從頭寸上進(jìn)行一定限制，首當(dāng)其沖的就是“吃貸老虎”地產(chǎn)類融資。
第三個(gè)秘密是：此前地產(chǎn)類融資模式較為“粗放”的個(gè)別銀行，內(nèi)部開始探索相關(guān)融資精細(xì)化的調(diào)整。如國(guó)泰君安就有觀點(diǎn)認(rèn)為，上述傳言中欲暫停辦理部分類型房地產(chǎn)融資的銀行，實(shí)則是中國(guó)銀行業(yè)中最早發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)并實(shí)施房地產(chǎn)戰(zhàn)略的銀行，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（包括表內(nèi)和表外）占比在同行中較高，管理層出于在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上降低集中度和業(yè)務(wù)模式上轉(zhuǎn)向精細(xì)的考量，作出了調(diào)整決定。
多重博弈
在對(duì)房地產(chǎn)融資的“愛恨交織”中，銀行正在進(jìn)行著利潤(rùn)訴求與風(fēng)險(xiǎn)管理、市場(chǎng)取向與政策壓頂，以及總量管控的總行思路與績(jī)效優(yōu)先的分支行思路間的博弈；而在各家銀行之間，還在進(jìn)行著是否繼續(xù)筑高債臺(tái)再撈一筆，以及如何在最佳時(shí)機(jī)將風(fēng)險(xiǎn)“最后一棒”傳出的同業(yè)間博弈。
在銀行基層，最真實(shí)的圖景是，不少支行長(zhǎng)仍在想盡辦法幫房企融資。一段插曲是：本報(bào)記者去年年底曾拜訪一家股份制銀行杭州分行行長(zhǎng)，其劃撥給本報(bào)記者的拜訪時(shí)間從原定的下午延遲到晚餐時(shí)間，又從晚餐時(shí)間延遲至夜晚。本報(bào)記者最后于當(dāng)晚9點(diǎn)在餐廳見到了該分行行長(zhǎng)，他引薦了身旁的杭州某知名地產(chǎn)集團(tuán)總裁——此前的5個(gè)小時(shí)里，這名行長(zhǎng)都在協(xié)助地產(chǎn)公司商議一套拿地融資方案。
“停做房地產(chǎn)，我們?nèi)ツ睦锵@些信貸額度？”一家中型銀行支行行長(zhǎng)在接受記者采訪時(shí)反問。在他看來，當(dāng)鋼貿(mào)、煤礦、水產(chǎn)、木材、融資銅等一系列“高融資額度、高抵/質(zhì)押、高收益”的貸款平臺(tái)“爆掉”后，地產(chǎn)融資幾乎是銀行保持利潤(rùn)的最后依托。
“支行是要考核利潤(rùn)指標(biāo)的，放貸是要看抵押物的，房地產(chǎn)融資‘兩全其美’�！鄙鲜鲋行虚L(zhǎng)稱。
另一方面，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)，從基層銀行觀點(diǎn)來看，他們也明白商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲過快使泡沫累積，貸款有著隱性風(fēng)險(xiǎn)。但另一方面，從實(shí)際不良率來看，很多銀行房地產(chǎn)類貸款不良率都小于0.5%，有些大行甚至小于0.3%，在對(duì)公貸款中屬于中低水平。
由此推導(dǎo)出的潛臺(tái)詞就是：房地產(chǎn)類融資債臺(tái)高筑終將導(dǎo)致大難臨頭，但在大難之前，利潤(rùn)績(jī)效指標(biāo)還得做，就看誰能踩得最準(zhǔn)，盡可能在風(fēng)險(xiǎn)“最后一棒”前脫身；而在支行層面，上述支行行長(zhǎng)稱，很多銀行支行行長(zhǎng)的崗位流動(dòng)性較大，短的任期不過三年左右，“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生了，支行行長(zhǎng)說不定早就高升或跳槽去別的機(jī)構(gòu)，留下那么多抵押物也算‘盡職免責(zé)’了，至于抵押物變現(xiàn)的難題，那是資產(chǎn)保全部門頭痛的事了”。
在這樣的背景下，即便多家銀行總行層面連續(xù)兩三年表示要進(jìn)行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，其中包括逐步減少房地產(chǎn)類融資占比；但對(duì)應(yīng)的現(xiàn)象是，去年大中型城市的房地產(chǎn)融資持續(xù)升溫、信貸流入跡象明顯。以上海為例，截至去年9月，商業(yè)銀行對(duì)149個(gè)城市綜合體發(fā)放貸款余額700多億，較上年同比增長(zhǎng)30%~40%以上。
不過，總量的上升并不代表銀行真的在利潤(rùn)面前如此“勇敢”。在總行層面，不少銀行早已開始結(jié)構(gòu)化地控制部分模式、部分房企和部分城市下的房地產(chǎn)類貸款余額占比。本報(bào)從一家總部在上海的銀行獲悉，該行數(shù)年前就開始了房企“名單制管理”，確保進(jìn)入合作范圍的是開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
別和我談理想~~我戒了！
※ ※ ※ 本文純屬【流星蝴蝶劍】個(gè)人意見，與【鋼之家鋼鐵博客】立場(chǎng)無關(guān).※ ※ ※
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