任志強(qiáng)質(zhì)疑空置房數(shù)據(jù) 學(xué)者稱5000萬套仍屬低估
6月10日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布報(bào)告稱，2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(微博)隨后在其個(gè)人微博上發(fā)表意見，稱通過相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)絕不可能有5000萬套或更多的空置房。
任志強(qiáng)表示，盡管自己手里沒有國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，但是可以從住宅竣工數(shù)量推算。
“自1998年開始房改計(jì)算，至2013年共竣工住宅95億多平米。加2013年的11億，約106億平米，約1.1億套住宅。其中房地產(chǎn)開發(fā)為6700萬套。按1998年舊房拆除量2.4億平米推算，16年間約拆除30多億平米。凈增約70億住房面積。
按1998年的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，至2013年城鎮(zhèn)新增人口約2.2億人，折算為6000多萬個(gè)家庭。其間年結(jié)婚與離婚新增的家庭量為年800萬對(duì)結(jié)，300萬對(duì)離到年1300萬對(duì)結(jié)，380萬對(duì)離。按城鄉(xiāng)對(duì)半計(jì)，城鎮(zhèn)新增約7000萬個(gè)家庭。(當(dāng)然不一定都有獨(dú)立住房)可以肯定城鎮(zhèn)新增家庭住房戶數(shù)，要超過新建住房套數(shù)。五普與六普調(diào)查數(shù)據(jù)中一代人單獨(dú)居住的比例從27%上升到38%，提高了11%。僅此就增加3000多萬戶家庭。
從1998年計(jì)，增量就更高了。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，即使計(jì)算上約非成套住房(住房成套率10年六普數(shù)力76%)戶套比為1:1.01。因此絕不可能有5000萬套或更多的空置。如果說小城鎮(zhèn)中有較長(zhǎng)期無人居住的住房，或許是全家外出打工，但這是他們的根，不可能放棄的根�！�
中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘黎教授今日向騰訊財(cái)經(jīng)發(fā)來回應(yīng)聲明。聲明稱目前的空置房總量數(shù)據(jù)仍有可能是低估，而任志強(qiáng)僅用城鎮(zhèn)住房竣工面積及簡(jiǎn)單估算的拆遷面積，低估了城鎮(zhèn)住房?jī)粼雒娣e60億平米，其關(guān)于我國(guó)絕不可能有5000萬套或更多的空置住房的結(jié)論是站不住腳的。
以下為甘犁回應(yīng)全文：
“自我們6月10日公布中國(guó)城鎮(zhèn)自有住房空置率以來，引起了社會(huì)各界的熱烈討論。其中，任志強(qiáng)先生按照1998年至今新增住房套數(shù)7000萬套以及新增7000萬家庭數(shù)，得出中國(guó)住房空置不可能超過5000萬套的的結(jié)論。我對(duì)此回復(fù)如下：
任志強(qiáng)先生推算1998年至2013年間城鎮(zhèn)地區(qū)新增住房面積106億平米，拆遷三十多億平米，住房?jī)粼雒娣e約為70億平米。這與各方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不符。根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)（db.cei.gov.cn），1998年，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積18.7平方米，城鎮(zhèn)人口為4.2億；至2012年，城鎮(zhèn)人口為7.1億，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積已大幅增至32.9平米。住建部姜維新部長(zhǎng)在2010年12月表示城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積在2009年底已經(jīng)達(dá)到約30平米，與中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)一致。據(jù)此推算，1998年至2012年間，城鎮(zhèn)地區(qū)凈增住房面積為156億平米。也至少高出任志強(qiáng)先生的凈增住房面積80億平米。
那么，到底這80億平米的差距在哪里？
首先，任志強(qiáng)先生的新增住房面積僅包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的城鎮(zhèn)住房竣工面積，總量為106億平米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的竣工面積來源于轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的竣工面積，不包括家庭自建房。城鎮(zhèn)地區(qū)的自建房一部分是該地區(qū)被劃為城鎮(zhèn)地區(qū)之前就已建好的住房，另外，也存在違規(guī)修建的現(xiàn)象。我們的數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)地區(qū)1998年以后的自建房占住房存量總量的10.2%，約為2240萬套，戶均建筑面積為180平米，總面積約40億平米。
其次，非自建房中，也有一部分住房不在城鎮(zhèn)住房竣工面積的統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，比如小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村集體土地使用權(quán)住房。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，除自建房外，98年之后購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房占比1.83%，約400萬套；農(nóng)村集體土地使用權(quán)住房占比1.89%，約415萬套。兩者合計(jì)815萬套，總面積約8.3億平米。
第三，任志強(qiáng)先生高估了拆遷面積。他在計(jì)算98年至今的總拆遷面積時(shí)，直接按照98年舊房拆遷量2.4億平米(未能找到該數(shù)出處)乘以16年計(jì)算。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，98年至2013年經(jīng)歷過拆遷的城鎮(zhèn)家庭比例為8.4%，戶均拆遷面積為125.5平米。共拆除面積23億平米，與任志強(qiáng)先生的估算存在顯著差異。另外，城鎮(zhèn)地區(qū)經(jīng)歷過拆遷的家庭中，30%的家庭為農(nóng)村家庭房屋的拆遷，這些住房的拆遷并不應(yīng)納入城鎮(zhèn)地區(qū)住房?jī)粼隽康挠?jì)算。即使以70%任志強(qiáng)先生的38億平米的總拆遷面積推算，他也高估了11.4億平米。
綜合以上三項(xiàng)因素，任志強(qiáng)先生僅用城鎮(zhèn)住房竣工面積及簡(jiǎn)單估算的拆遷面積，低估了城鎮(zhèn)住房?jī)粼雒娣e60億平米。雖然這仍然低于前述計(jì)算中80億平米差距，也潛在反映了我們數(shù)據(jù)仍然有可能低估中國(guó)空置住房的總量（空置率應(yīng)該沒有問題），但是，至少我們可以得出，任志強(qiáng)先生關(guān)于我國(guó)絕不可能有5000萬套或更多的空置住房的結(jié)論是站不住腳的。
中國(guó)家庭住房數(shù)據(jù)極為缺乏，尤其是對(duì)存量房，國(guó)家也缺乏準(zhǔn)確的估計(jì)。中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)為存量房提供一個(gè)驗(yàn)證。我們界定空置房的標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單易懂，就是全國(guó)有代表性的28000受訪戶自述的城鎮(zhèn)地區(qū)無人居住的家庭自有住房，既包括商品房，也包括小產(chǎn)權(quán)、家庭自建房等可能沒有被列入城鎮(zhèn)住房竣工面積的住房。在空置率的計(jì)算上，我們填補(bǔ)了的空白。
中國(guó)住房市場(chǎng)的爭(zhēng)論激烈，持續(xù)久遠(yuǎn)，但各方均以主觀感受為主，一方很難說服另一方。在我們公布空置率的數(shù)據(jù)以后，任志強(qiáng)先生以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)表達(dá)觀點(diǎn)，我認(rèn)為這是住房市場(chǎng)討論的一個(gè)很大進(jìn)步。希望更多的專家學(xué)者業(yè)界人士以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)參與討論，多辯則明�！�
任志強(qiáng)表示，盡管自己手里沒有國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，但是可以從住宅竣工數(shù)量推算。
“自1998年開始房改計(jì)算，至2013年共竣工住宅95億多平米。加2013年的11億，約106億平米，約1.1億套住宅。其中房地產(chǎn)開發(fā)為6700萬套。按1998年舊房拆除量2.4億平米推算，16年間約拆除30多億平米。凈增約70億住房面積。
按1998年的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，至2013年城鎮(zhèn)新增人口約2.2億人，折算為6000多萬個(gè)家庭。其間年結(jié)婚與離婚新增的家庭量為年800萬對(duì)結(jié)，300萬對(duì)離到年1300萬對(duì)結(jié)，380萬對(duì)離。按城鄉(xiāng)對(duì)半計(jì)，城鎮(zhèn)新增約7000萬個(gè)家庭。(當(dāng)然不一定都有獨(dú)立住房)可以肯定城鎮(zhèn)新增家庭住房戶數(shù)，要超過新建住房套數(shù)。五普與六普調(diào)查數(shù)據(jù)中一代人單獨(dú)居住的比例從27%上升到38%，提高了11%。僅此就增加3000多萬戶家庭。
從1998年計(jì)，增量就更高了。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，即使計(jì)算上約非成套住房(住房成套率10年六普數(shù)力76%)戶套比為1:1.01。因此絕不可能有5000萬套或更多的空置。如果說小城鎮(zhèn)中有較長(zhǎng)期無人居住的住房，或許是全家外出打工，但這是他們的根，不可能放棄的根�！�
中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘黎教授今日向騰訊財(cái)經(jīng)發(fā)來回應(yīng)聲明。聲明稱目前的空置房總量數(shù)據(jù)仍有可能是低估，而任志強(qiáng)僅用城鎮(zhèn)住房竣工面積及簡(jiǎn)單估算的拆遷面積，低估了城鎮(zhèn)住房?jī)粼雒娣e60億平米，其關(guān)于我國(guó)絕不可能有5000萬套或更多的空置住房的結(jié)論是站不住腳的。
以下為甘犁回應(yīng)全文：
“自我們6月10日公布中國(guó)城鎮(zhèn)自有住房空置率以來，引起了社會(huì)各界的熱烈討論。其中，任志強(qiáng)先生按照1998年至今新增住房套數(shù)7000萬套以及新增7000萬家庭數(shù)，得出中國(guó)住房空置不可能超過5000萬套的的結(jié)論。我對(duì)此回復(fù)如下：
任志強(qiáng)先生推算1998年至2013年間城鎮(zhèn)地區(qū)新增住房面積106億平米，拆遷三十多億平米，住房?jī)粼雒娣e約為70億平米。這與各方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不符。根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)（db.cei.gov.cn），1998年，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積18.7平方米，城鎮(zhèn)人口為4.2億；至2012年，城鎮(zhèn)人口為7.1億，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)人均建筑面積已大幅增至32.9平米。住建部姜維新部長(zhǎng)在2010年12月表示城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積在2009年底已經(jīng)達(dá)到約30平米，與中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)一致。據(jù)此推算，1998年至2012年間，城鎮(zhèn)地區(qū)凈增住房面積為156億平米。也至少高出任志強(qiáng)先生的凈增住房面積80億平米。
那么，到底這80億平米的差距在哪里？
首先，任志強(qiáng)先生的新增住房面積僅包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的城鎮(zhèn)住房竣工面積，總量為106億平米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的竣工面積來源于轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的竣工面積，不包括家庭自建房。城鎮(zhèn)地區(qū)的自建房一部分是該地區(qū)被劃為城鎮(zhèn)地區(qū)之前就已建好的住房，另外，也存在違規(guī)修建的現(xiàn)象。我們的數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)地區(qū)1998年以后的自建房占住房存量總量的10.2%，約為2240萬套，戶均建筑面積為180平米，總面積約40億平米。
其次，非自建房中，也有一部分住房不在城鎮(zhèn)住房竣工面積的統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，比如小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村集體土地使用權(quán)住房。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，除自建房外，98年之后購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房占比1.83%，約400萬套；農(nóng)村集體土地使用權(quán)住房占比1.89%，約415萬套。兩者合計(jì)815萬套，總面積約8.3億平米。
第三，任志強(qiáng)先生高估了拆遷面積。他在計(jì)算98年至今的總拆遷面積時(shí)，直接按照98年舊房拆遷量2.4億平米(未能找到該數(shù)出處)乘以16年計(jì)算。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，98年至2013年經(jīng)歷過拆遷的城鎮(zhèn)家庭比例為8.4%，戶均拆遷面積為125.5平米。共拆除面積23億平米，與任志強(qiáng)先生的估算存在顯著差異。另外，城鎮(zhèn)地區(qū)經(jīng)歷過拆遷的家庭中，30%的家庭為農(nóng)村家庭房屋的拆遷，這些住房的拆遷并不應(yīng)納入城鎮(zhèn)地區(qū)住房?jī)粼隽康挠?jì)算。即使以70%任志強(qiáng)先生的38億平米的總拆遷面積推算，他也高估了11.4億平米。
綜合以上三項(xiàng)因素，任志強(qiáng)先生僅用城鎮(zhèn)住房竣工面積及簡(jiǎn)單估算的拆遷面積，低估了城鎮(zhèn)住房?jī)粼雒娣e60億平米。雖然這仍然低于前述計(jì)算中80億平米差距，也潛在反映了我們數(shù)據(jù)仍然有可能低估中國(guó)空置住房的總量（空置率應(yīng)該沒有問題），但是，至少我們可以得出，任志強(qiáng)先生關(guān)于我國(guó)絕不可能有5000萬套或更多的空置住房的結(jié)論是站不住腳的。
中國(guó)家庭住房數(shù)據(jù)極為缺乏，尤其是對(duì)存量房，國(guó)家也缺乏準(zhǔn)確的估計(jì)。中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)為存量房提供一個(gè)驗(yàn)證。我們界定空置房的標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單易懂，就是全國(guó)有代表性的28000受訪戶自述的城鎮(zhèn)地區(qū)無人居住的家庭自有住房，既包括商品房，也包括小產(chǎn)權(quán)、家庭自建房等可能沒有被列入城鎮(zhèn)住房竣工面積的住房。在空置率的計(jì)算上，我們填補(bǔ)了的空白。
中國(guó)住房市場(chǎng)的爭(zhēng)論激烈，持續(xù)久遠(yuǎn)，但各方均以主觀感受為主，一方很難說服另一方。在我們公布空置率的數(shù)據(jù)以后，任志強(qiáng)先生以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)表達(dá)觀點(diǎn)，我認(rèn)為這是住房市場(chǎng)討論的一個(gè)很大進(jìn)步。希望更多的專家學(xué)者業(yè)界人士以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)參與討論，多辯則明�！�
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