7月15日，《常州日報》在其頭版頭條位置刊登了一條名為《我市目前已到購房好時機(jī)》的文章。文中援引常州及江蘇多方數(shù)據(jù)，并以業(yè)內(nèi)人士觀點稱“我市房價已無下降空間，近期是購房好時機(jī)”。真實情況如何？據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，常州市2014上半年商品房成交36196套，其中商品住宅成交25450套，同比去年31031套下跌17.99%。截至今年上半年結(jié)束，常州市一手房商品住宅可售面積為1231.81萬平方米，若按近26周常州市商品住宅周平均11.96萬平方米的銷售速度計算，目前常州市的新房可售量需要超過103周的時間才能被市場完全消化掉，也就是近2年的時間。

　如果這些新房要超過103周才能消化掉，將對常州市政府帶來什么樣的影響？一個可能的情況是當(dāng)?shù)氐亩愂諘�大幅度減少。與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅是地方政府的重要收入來源。但是由于今年房地產(chǎn)市場不景氣，與之相關(guān)的稅收增速銳減。據(jù)財政部日前公布的財政收支情況，今年上半年房地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅同比分別增長6.6%、11.7%，相比去年同期增速分別下滑39.1%、28.1%，與以往動輒百分之二三十的高增長水平相比，形成巨大的落差。

　因為樓市不景氣而導(dǎo)致地方財政收入下降，一些地方政府甚至已經(jīng)向房企發(fā)起清繳稅費的行動。有媒體報道，有不少地方成立項目小組，加緊催收與土地、房地產(chǎn)相關(guān)的稅費。廣東某地級市稅務(wù)稽查負(fù)責(zé)人表示，“我們擔(dān)心中小房企一旦倒閉，稅費就收不上來了。

　與那些成立項目小組催債的地區(qū)相比，常州市政府號召市民買房的舉措則顯得格外溫和。此前包括筆者在內(nèi)的很多人都認(rèn)為，中國地方政府在操縱著土地市場價格：因為政府壟斷了一級市場的土地供應(yīng)量，在此種情況下，它就會根據(jù)市場的需求而調(diào)整土地供給量，從而將土地價格維持在特定水平獲取最大收益。過去十多年來火熱的中國房地產(chǎn)市場，很多學(xué)界和政府都認(rèn)為政府能夠控制房地產(chǎn)價格。

　但過去一年多時間來，房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)的形勢并未發(fā)生改變，為何不少地區(qū)的房價沒有像往年一樣一直往上漲，而是持續(xù)下降？換句話說，為什么在地方政府控制土地的情況下，房地產(chǎn)價格還會持續(xù)下降？地方政府為什么沒有根據(jù)供需情況適時調(diào)整土地供應(yīng)量，從而維持房價？

　預(yù)算軟約束可能是地方政府無法控制土地供應(yīng)量的主要原因。一旦地方政府嘗試過土地財政所帶來的好處，那么就會欲罷不能。假設(shè)今年A市通過出讓1000畝土地獲得10億元的土地出讓金，從而獲得了地方財政所需要的資金。那么對他來說，明年的預(yù)算可能會更高。盡管房價在上漲，但是并不意味著明年土地出讓的面積就比今年少，一個很重要的原因是各地政府在出讓土地時，往往都是遵循先中心后郊區(qū)的順序。眾所周知，同樣的面積，市中心的房價往往高于市郊，在市中心1萬每平米而在郊區(qū)可能只有5000元。盡管土地出讓金的價格都在逐年上漲，但是考慮到城市區(qū)域在擴(kuò)大，地方政府為了保持土地出讓金總數(shù)不變甚至略有增長，那么每年土地出讓的面積就必須保持增長。

　而數(shù)據(jù)也證實了這個假設(shè)，在過去6年中，在土地出讓金總量保持增加的情況下，土地出讓面積也在大幅度增加。根據(jù)財政部的相關(guān)數(shù)據(jù)，在過去的6年中，全國土地出讓收入總額從2008年的10259.80億元增加到2013年的31304.5億元，而土地出讓面積也從2008年的67839.27萬平方米增加到2013年的177964萬平方米。如果用一個詞來形容這過去6年的土地出讓情況，”量價齊漲“是最為合適不過了。

　一個非常有意思的現(xiàn)象是，在土地出讓金的均價不斷創(chuàng)新高之時，而絕大多數(shù)城市的房價卻在往下走。據(jù)國家統(tǒng)計局于7月18日發(fā)布的“2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，6月新房價格環(huán)比下降的城市增至55個，上漲城市降至8個。

　為什么土地出讓金的數(shù)量和成交均價會創(chuàng)新高，但城市住宅銷售價格卻在下行？因為從土地出讓金市場傳導(dǎo)到住房價格，這里面還需要一定的時間差。一般來說，房產(chǎn)企業(yè)從拍地開始到最后投入銷售，往往需要3-5年甚至更長的時間，而在這段時間里，市場的結(jié)構(gòu)會發(fā)生翻天覆地的變化。

　目前絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)價格下降，在筆者看來，很大一個原因就是因為相對于需求而言，目前的供給已經(jīng)處于“過�！彪A段。就像前面提到的常州市，若按近26周常州市商品住宅周平均11.96萬平方米的銷售速度計算，目前常州市的新房可售量需要超過103周的時間才能被市場完全消化掉，也就是近2年的時間，這還未考慮目前每個月都有新開樓盤入市。也正是如此，剛剛上任的住建部部長陳政高表示，接下來中國房地產(chǎn)市場最重要的任務(wù)就是“去庫存”。

　當(dāng)年地方政府開創(chuàng)土地批租模式，其主要目的是想通過控制土地供應(yīng)量來維持城市房地產(chǎn)價格。但是這個制度在房價上漲的過去10年并未起到平抑房價的作用，而在房價開始步入下行通道時也沒有起到穩(wěn)定房價的作用。因為地方政府作為一個理性經(jīng)濟(jì)人，它在房價上漲的時候會盡可能地減少土地供應(yīng)量，從而讓土地出讓金價格最大化；但是在房價下行階段，它會盡可能地多出讓土地，維持土地出讓金總額不變。于是這樣一個理論上可以用來平抑房價的制度，最終結(jié)果則是起到了房價“疊加效果”：房價下跌時會加速下跌，而上漲時則會加速上漲。

　事實上，這應(yīng)該是市場經(jīng)濟(jì)的基本常識：包括地方政府在內(nèi)的任何人都無法操縱房價，盡管它可能在一段時間內(nèi)對房價施加影響。影響房價的因素很多，但價格最終還是要回到供需的基本面上來。這道理實際上很簡單，只不過在房價上行階段地方政府由于刻意減少土地供應(yīng)量而使得房價上漲，而被很多人誤認(rèn)為它能操縱市場。

　只有當(dāng)潮水退去的時候，才知道誰在裸泳。現(xiàn)在房子漲價的大幕終于拉上時，我們才知道，原來政府也是無法與市場為敵。