6月20日的時(shí)候，路財(cái)神發(fā)了一篇《樓市未到最差時(shí)刻》，大概的意思是三點(diǎn)：

1、目前的樓市狀況和歷史上幾次低潮期比并不算真正的低迷時(shí)刻；

2、北京樓市的中長(zhǎng)期支撐還是比較強(qiáng)的，換句話說，除非出現(xiàn)政治經(jīng)濟(jì)大變動(dòng)，北京市場(chǎng)是有底的；

3、對(duì)于買房人，應(yīng)對(duì)重于預(yù)測(cè)，留意三點(diǎn)：限購(gòu)的實(shí)質(zhì)性放松；購(gòu)房貸款的放松和利率優(yōu)惠；開發(fā)商實(shí)質(zhì)性降價(jià)后的去化速度。具體來說，可以再觀察3-6個(gè)月。

現(xiàn)在又過去一個(gè)多月了，市場(chǎng)的發(fā)展變化，和當(dāng)時(shí)預(yù)期的差不多，有幾個(gè)事情值得注意：

1、全國(guó)樓市放開限購(gòu)的趨勢(shì)越來越明顯。

全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)的40多個(gè)城市，目前有超過半數(shù)已經(jīng)在實(shí)質(zhì)性地放松限購(gòu)措施。幾乎每周都會(huì)有新的城市加入放松行列。

與往常不同，這并沒有受到來自中央政府的強(qiáng)力叫停。這個(gè)趨勢(shì)在未來會(huì)更加普遍。

2、北京二手房成交量在7月份止跌反彈。

據(jù)相關(guān)二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，7月上半月的二手房成交量相比6月上半月增長(zhǎng)了30%。從路財(cái)神每天看的建委統(tǒng)計(jì)來看，二手房日成交量也維持在了300套以上。

雖然距離景氣還有一段距離（以路財(cái)神過往的草根經(jīng)驗(yàn)，北京市場(chǎng)二手房日成交量500套是一個(gè)比較合理的景氣線），但是相比之前半年的一路向下，顯示了一定的支撐。

當(dāng)然，據(jù)路財(cái)神的觀察，很大一部分交易量的提升是由自住型商品房帶來的連鎖效應(yīng)。

咋說呢？因?yàn)樽宰⌒蜕唐贩亢鼙阋�，吸引了大批剛需去看房參與搖號(hào)。這樣就給相關(guān)區(qū)域帶去了大批看房人流。

周邊的二手房主一看這架勢(shì)，也覺得賣高價(jià)無望，有的人干脆就降價(jià)賣房了。這一降價(jià)，相比自住型商品房就有了優(yōu)勢(shì)。大批沒搖上號(hào)的剛需，就被周邊二手房中介截留，形成了交易。

說這么一堆的大致意思是，交易量提升是由降價(jià)引致的。剛需可以支撐市場(chǎng)底部，但不足以支撐市場(chǎng)大幅反彈，別著急。

3、北京建委表示要適度放開高端商品房項(xiàng)目，同時(shí)調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)二手房交易。

我們知道，北京樓市是全國(guó)供需最不平衡，漲價(jià)壓力最大的城市。所以北京之前的政策導(dǎo)向一律是緊縮性的。無論是限購(gòu)，限貸，還是未滿五年和不唯一住房出售的所得稅征收，都是最嚴(yán)格的。

建委的這個(gè)表態(tài)，在最近一兩年中，少見滴出現(xiàn)了寬松的姿態(tài)，是緊縮調(diào)控政策全面見底面臨拐彎的一個(gè)信號(hào)。

所以，這一個(gè)多月的變化，可以一句話概括：市場(chǎng)確實(shí)不好了，各路神仙扛不住了，在北京這個(gè)地方，降價(jià)是有效果的。

那么，市場(chǎng)就要開始大力反彈了嗎？ 我覺得無論是從全國(guó)還是北京，都不能得出這個(gè)結(jié)論。原因有幾個(gè)：

1、以北京市場(chǎng)看，住宅庫(kù)存還在增加，處于較高位置。

上次寫文章的時(shí)候，北京新建住宅的庫(kù)存大約在8萬(wàn)套左右（從年初5萬(wàn)多套一路上升），到最近幾天，又進(jìn)一步上升到8.5萬(wàn)套左右。

銷售去化的速度仍趕不上新增庫(kù)存速度。

2、北京限購(gòu)難以放松，購(gòu)房貸款在下半年難以全面放松。

在今年以內(nèi)，出現(xiàn)北京放松限購(gòu)這事兒，還是很難的。因?yàn)�，現(xiàn)在的市場(chǎng)小低迷和跌價(jià)幅度，在政府能容忍的范圍內(nèi)。

從銀行的信貸規(guī)律看，一般下半年的信貸額度都是偏緊的。在利率市場(chǎng)化背景下，基準(zhǔn)利率甚至更優(yōu)惠利率的購(gòu)房貸款對(duì)銀行吸引力本就不高。

所以，即使在銀監(jiān)會(huì)和央行層面即使鼓勵(lì)，銀行本身的放貸意愿也不高。除非你們定向降準(zhǔn)。

3、北京市場(chǎng)等待開發(fā)商大規(guī)模以價(jià)換量。

北京的二手房市場(chǎng)剛才說了，在7月份由于業(yè)主降價(jià)，已經(jīng)出現(xiàn)了交易量回升。但是一手房成交可仍然是很低迷的。

原因就是開發(fā)商并沒有普遍滴降價(jià)走量。我們時(shí)不時(shí)在媒體上看到的一些特惠樓盤，基本也是以噱頭居多。

以上市公司為代表的大型開發(fā)商在下半年可能不得不面臨以價(jià)換量的選擇。要不，怎么完成年度計(jì)劃，怎么向股民交代。

所以，路財(cái)神認(rèn)為在信貸不寬松的情況下，難以指望市場(chǎng)自行復(fù)蘇。必須要依靠開發(fā)商和二手房主的大規(guī)模主動(dòng)讓價(jià)來啟動(dòng)。

買房再等等吧

說了這么大堆，還是說說結(jié)論哈：

6月中旬提出的觀察3-6個(gè)月的結(jié)論還是成立。對(duì)于不是那么迫切（非得拿到房本才能辦婚禮啥的）的購(gòu)房人來說，再等等的風(fēng)險(xiǎn)不是那么大。

對(duì)于北京來說，可以看看9-10月份傳統(tǒng)成交旺季開發(fā)商的促銷行為和效果。如果那時(shí)的開發(fā)商以價(jià)換量普遍出現(xiàn)，可以考慮參與。

對(duì)于非一線城市的購(gòu)房人，甚至可以再等到明年初。路財(cái)神認(rèn)為全國(guó)較普遍的交易量回暖，可能至少要等到明年春節(jié)后，在銀行的購(gòu)房信貸全面寬松支持的情況下才有可能出現(xiàn)。

而且，即使在這種情況下，對(duì)于庫(kù)存巨大的三四線城市和部分二線城市來說，房?jī)r(jià)上漲的空間也不大，作為投資沒啥意思。