溫州房產(chǎn)墊資火爆民資冷落實(shí)業(yè)

　　慕言

　　溫州民間融資市場(chǎng)，素有全國“風(fēng)向標(biāo)”之稱，其資金走向體現(xiàn)市場(chǎng)心態(tài)。

　　多名溫州資金中介近日對(duì)《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者說，他們時(shí)下熱衷于房地產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)域的“墊資還貸”業(yè)務(wù)，生意火爆且競(jìng)爭(zhēng)激烈，5天時(shí)間的利率在4~6分之間。

　　與此印證的是，溫州市金融辦監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在過去一年時(shí)間里，溫州用于“生產(chǎn)經(jīng)營”、“資金周轉(zhuǎn)”的民間融資，分別總體呈現(xiàn)大幅下降、上升態(tài)勢(shì)，其中“資金周轉(zhuǎn)”的借貸筆數(shù)一年上升了35個(gè)百分點(diǎn)。

　　盡管目前官方認(rèn)為，溫州金融綜合改革(溫州金改)已經(jīng)“取得了階段性明顯成效”，但本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，上述“墊資還貸”業(yè)務(wù)實(shí)則為民間放貸行為，基本上還是圍繞房地產(chǎn)和高利貸進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”，沒有進(jìn)入政策引導(dǎo)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。

　　資金中介扎堆房屋“墊資還貸”

　　經(jīng)歷民間借貸危機(jī)、中小企業(yè)資金鏈斷裂后，溫州民間融資規(guī)模明顯下降。

　　2011年7月，央行溫州中心支行發(fā)布報(bào)告稱，溫州民間借貸市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1100億元。不到3年時(shí)間，溫州銀監(jiān)局抽樣調(diào)查顯示，今年3月份，該市民間融資規(guī)模為140.22億元。

　　在這種弱市行情中，眾多溫州資金中介不但沒有退出市場(chǎng)，反而找到了新的商業(yè)機(jī)會(huì)：為房地產(chǎn)抵押貸款的業(yè)主提供“墊資還貸”�！坝�5天，按一周算，利息4~6分�！币患覝刂葙Y產(chǎn)管理公司的負(fù)責(zé)人說，也可以按天算，一天1~1.5分利息。

　　“很多人都在做(‘墊資還貸’)�！币晃毁Y金中介資深人士說，一些溫州資金中介，曾為企業(yè)“墊資還貸”，結(jié)果多數(shù)虧損并逐步退出，“因?yàn)閾?dān)保等企業(yè)隱性問題，我們是看不清的�！�

　　該資深人士說，3年前，房?jī)r(jià)飆漲、高利貸瘋狂，這些“墊資還貸”主要面向炒房客、個(gè)人、企業(yè)等不同需求群體，面大量廣，周利息高達(dá)1~3角。在房?jī)r(jià)大幅下行、高利貸銳減的情況下，如今“墊資還貸”主要面向房產(chǎn)、汽車等實(shí)物抵押貸款領(lǐng)域。

　　該資深人士說，為保信用，一些面臨資金困難的房東，讓中介為其“墊資”，在了解房?jī)r(jià)差額、續(xù)貸額度等基礎(chǔ)上，雙方辦理房屋委托交易手續(xù)。一般來說，還貸三五天后，房東即可辦理新的房產(chǎn)抵押貸款。如發(fā)生變故，中介可直接把房產(chǎn)過戶到自己名下。

　　上述資產(chǎn)管理公司的負(fù)責(zé)人說，這些墊資款主要來自民間閑散資金，也有個(gè)人銀行貸款，甚至來自理財(cái)機(jī)構(gòu)，“短期借用，利息為2%，如果時(shí)間長(zhǎng)，月息一般在1.5分左右�！�

　　當(dāng)前，溫州資金中介有百余家，推出的理財(cái)產(chǎn)品年收益率一般都在12%以上�！懊抗P業(yè)務(wù)賺錢不多，但交易量很大，經(jīng)營得好還是不錯(cuò)的�！鄙鲜鲑Y深人士說，越發(fā)火爆的“墊資還貸”業(yè)務(wù)，與溫州房地產(chǎn)貸款高企有關(guān)。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，去年底溫州地區(qū)銀行的貸款余額是7092億，有1000多億是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，有4400多億是房產(chǎn)抵押貸款，存在房地產(chǎn)貸款占比高、房地產(chǎn)抵押物占比高、實(shí)體經(jīng)濟(jì)涉足房地產(chǎn)的比例高的“三高”現(xiàn)象。

　　實(shí)業(yè)融資漸受冷落

　　與“資金周轉(zhuǎn)”的火爆不同，之前占據(jù)溫州民間融資頭把交椅的“生產(chǎn)經(jīng)營”，如今則備受冷落。

　　溫州市金融辦監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份民間融資用于“生產(chǎn)經(jīng)營”的比重只有24.12%，為這一年來的最低值。去年12月份，該比例曾達(dá)72.86%。不難看出，實(shí)體企業(yè)對(duì)民間借貸的依存度在下降。

　　根據(jù)溫州服裝商會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人的說法，企業(yè)訂單、利潤總體有所下降，投資需求也在下降，很難承受目前高額的民間融資利息，“一些企業(yè)會(huì)應(yīng)急轉(zhuǎn)貸一下，但融資也比較難�！�

　　在這背后，則是溫州金改兩年多來，民間融資利率上下雖有起伏，但依然處于“高位運(yùn)轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象。

　　溫州市金融辦最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，溫州民間融資綜合利率指數(shù)為20.07%(相當(dāng)于月息1分67)。本月15日，該利率指數(shù)為20.62%，值得關(guān)注的“其他市場(chǎng)主體利率”則高達(dá)28.10%。

　　溫州市金融辦分析稱，上半年，溫州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行筑底企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)回暖跡象逐步顯現(xiàn)，企業(yè)資金需求增大，但銀行信貸投放減弱，市場(chǎng)資金供給不足，導(dǎo)致民間金融市場(chǎng) 資金需求上升。

　　此外，企業(yè)出險(xiǎn)隱患依然較大，金融機(jī)構(gòu)選擇客戶更趨謹(jǐn)慎，為尋求利潤并覆蓋風(fēng)險(xiǎn)，將上調(diào)融資利率。綜上分析，預(yù)計(jì)下半年溫州民間融資綜合利率可能有所回升。

　　于是，一些溫州傳統(tǒng)企業(yè)寧愿不加大生產(chǎn)，甚至停產(chǎn)，也不愿意高息借貸來維持經(jīng)營。

　　“吃慣了山珍海味，是很難適應(yīng)粗茶淡飯的！”某銀行溫州分行人士認(rèn)為，溫州金改希望規(guī)范民間借貸市場(chǎng)，引導(dǎo)民資進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但實(shí)際上仍有部分民資在圍繞房地產(chǎn)進(jìn)行高息“空轉(zhuǎn)”。

　　此前，一家溫州大型擔(dān)保公司響應(yīng)號(hào)召為企業(yè)“墊資還貸”，因不明企業(yè)資金鏈、擔(dān)保鏈等狀況，結(jié)果業(yè)績(jī)不盡如人意，從而引發(fā)資金中介對(duì)實(shí)體企業(yè)“敬而遠(yuǎn)之”。

　　一份溫州金融監(jiān)管部門的數(shù)據(jù)顯示，目前溫州全市重大風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保圈有28個(gè)，涉及信貸金額507億元。這兩個(gè)數(shù)據(jù)截至6月底，分別比2014年年初下降5個(gè)和111億元。

　　盡管相關(guān)部門做了很大努力，但企業(yè)資金鏈和銀行貸款擔(dān)保鏈，仍然是諸多溫州企業(yè)亟待解決的兩大難題。

　　上述資深人士認(rèn)為，現(xiàn)在企業(yè)與個(gè)人的“墊資還貸”需求量很大，這說明銀行的貸款創(chuàng)新能力還有待加強(qiáng)，或有待于“落地”。

　　目前，不少銀行推出了“貸款年審制”、“貸款無縫對(duì)接”等創(chuàng)新做法，企業(yè)或個(gè)人辦理的貸款到期后，如需續(xù)貸，可以不用還貸便可展期。如果這些政策能很好地實(shí)行，市場(chǎng)上對(duì)應(yīng)急轉(zhuǎn)貸的需求就會(huì)降低。