8.12億止拍新地王 遭遇噓聲

　　9月4日下午，在一宗國(guó)有土地拍賣中，出現(xiàn)戲劇性一幕。

　　當(dāng)拍賣進(jìn)行到第31輪時(shí)，拍賣師不顧開發(fā)商繼續(xù)遞價(jià)而落錘，使該地塊被河南天地置業(yè)有限公司以8.12億元天價(jià)摘得。

　　經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)記者 郭春江

　　拍賣師落錘遭噓

　　拍賣在鄭州市土地交易中心三樓交易大廳舉行。

　　當(dāng)拍賣進(jìn)行到第31輪時(shí)，河南天地置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天地）已將價(jià)格加至8.12億元高位，全場(chǎng)變得鴉雀無(wú)聲。拍賣師喊道：“7-3（天地的競(jìng)買編號(hào)），8.12億元第一次，7-3，8.12億元第二次……”這時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)的河南正商置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱正商）工作人員高高地舉起了左手。然而，不知為什么，拍賣師卻視而不見，話音不停：“7-3，8.12億元第三次，成交！”在“第三次”和“成交”之間沒有任何停頓。正商的工作人員立刻向拍賣師喊：“這兒有人舉牌呢！”拍賣師依然不予理睬，立刻讓公證處工作人員宣讀公證詞。在現(xiàn)場(chǎng)一片噓聲中，公證詞宣讀完畢。拍賣師此舉被很多開發(fā)商譏為不正當(dāng)拍賣�！斑@塊地早就被內(nèi)定給天地了，今天天地也是遞價(jià)的受害者！”一位開發(fā)商說。

　　回顧整個(gè)拍賣過程，除了結(jié)尾時(shí)的插曲外，競(jìng)買也是一波三折。

　　截至當(dāng)日16時(shí)，共有三輪報(bào)價(jià)，價(jià)格為3.68億元。進(jìn)入競(jìng)價(jià)階段后，各企業(yè)之間廝殺立即進(jìn)入白熱化狀態(tài)，鄭州市永威置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱永威）更是將價(jià)格一下子從3.72億元抬高至5.08億元，全場(chǎng)一片嘩然。

　　如果說永威的做法僅僅是使競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)省略了，那么，接下來(lái)的天地與建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱建業(yè)）之間的拉鋸戰(zhàn)更是考驗(yàn)了在場(chǎng)所有人的耐心。從第7輪開始，兩家企業(yè)就交替加價(jià)，價(jià)格也從6.7億元飆升至7.86億元。第26輪，正商的突然殺入讓在場(chǎng)的每個(gè)人都愣住了，價(jià)格一下子升至8億元，現(xiàn)場(chǎng)形成了三雄并起局面，一時(shí)間，喝倒彩的掌聲不斷。

　　“燙手山芋”爭(zhēng)著接

　　又一個(gè)地王誕生了。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，8.12億元的總價(jià)創(chuàng)造了河南之最。掐指一算，每畝約合251.7萬(wàn)元，樓面地價(jià)約合2132元/平方米，加上1200元/平方米（以小高層計(jì)）的建安成本，其他費(fèi)用600元/平方米，成本價(jià)已達(dá)到3932元/平方米。若以1000元/平方米的利潤(rùn)測(cè)算，則房?jī)r(jià)將達(dá)到5000元/平方米。而該地塊周邊的盈家水岸別墅的銷售均價(jià)為4500元/平方米，西鄰的中原桂冠為3600元/平方米�！斑@么貴，咋賣呀？難道要提高容積率？要么就只能‘變性’了！”有開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)疑道。

　　然而，再燙手的山芋也有人接。“土地價(jià)格往往占房?jī)r(jià)的50％～60％，否則，開發(fā)商很難有合理的利潤(rùn)。”現(xiàn)場(chǎng)一位業(yè)內(nèi)人士談道。

　　據(jù)知情人士透露，該地塊贏得建業(yè)、永威、河南鑫苑置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫苑）、鄭州黃河大觀有限公司、正商、河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司、天地等9家企業(yè)的青睞。

　　據(jù)鄭州市土地儲(chǔ)備中心發(fā)布的《鄭州市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告》（鄭國(guó)土資交易告字〈2007〉4號(hào)）顯示，此次出讓的鄭政出〔2007〕7號(hào)地塊土地位于濱河路北、鄭花公路西，共計(jì)336畝。其中住宅用地238畝容積1.7，捆綁商業(yè)用地79畝，容積2.0，學(xué)校用地19畝，容積0.8。起拍價(jià)1.68億元，參與競(jìng)拍的開發(fā)商須向鄭州市國(guó)土資源局交保證金3000萬(wàn)元。競(jìng)得方式依然為價(jià)高者得，90平方米以下戶型占70%。

　　“由于捆綁有商業(yè)，加之容積率較低，該地塊單畝價(jià)格不會(huì)太高，大概會(huì)拍到220萬(wàn)元/畝�！敝�前，某企業(yè)副總預(yù)測(cè)，而結(jié)果卻讓該老總大跌眼鏡。

　　“雖然是拿下了該地塊，但是，前面那些輪的加價(jià)都將被作為成本體現(xiàn)在最后的房?jī)r(jià)中，最終還是由消費(fèi)者埋單�！庇劳�常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺認(rèn)為，現(xiàn)在拍地主要是在比心理預(yù)期，誰(shuí)的心理價(jià)位高，自然出價(jià)就高，這是對(duì)市場(chǎng)的一個(gè)極大的傷害。

　　“面粉”比“面包”貴

　　開發(fā)商搶地的瘋狂其實(shí)都是政府一手導(dǎo)演的。3932元/平方米的成本價(jià)，已經(jīng)超過了中原桂冠3600元/平方米的售價(jià)，鄭州北區(qū)面粉比面包貴的事實(shí)已經(jīng)形成。

　　一般而言，在“新地王”問世后，周邊的開發(fā)商立即會(huì)“重新考慮”自己樓盤的價(jià)格定位，這也在無(wú)形中拉升著區(qū)位房?jī)r(jià)的上漲。

　　據(jù)馬水旺說，他們對(duì)該地塊的最高估值為6.58億元，稅后地價(jià)合204萬(wàn)元，建成的產(chǎn)品售價(jià)為4200元/平方米，開發(fā)周期定為3年。

　　而正商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們對(duì)該地塊的最低預(yù)期為8.5億元，若不是拍賣師擅自終止競(jìng)買，他們將全力沖刺8.5億元。

　　不斷出爐的“地王”誘發(fā)出人們對(duì)未來(lái)樓價(jià)升值的預(yù)期，也透支和掠奪著鄭州居民的消費(fèi)能力，更是招拍掛制度三周年的詬病。

　　馬水旺分析說，鑫苑摘得450萬(wàn)元/畝的“地王”后，預(yù)示著鄭州明年同期的房子價(jià)格將要上漲到5000元/平方米，而區(qū)域價(jià)格上調(diào)又可能驅(qū)使準(zhǔn)購(gòu)房者提前購(gòu)房，造成購(gòu)房需求的上升。鄭州土地拍賣的成交價(jià)格，一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出標(biāo)底價(jià)，這就給開發(fā)商提供了一個(gè)高價(jià)拿地、捂盤銷售、調(diào)高房?jī)r(jià)、見機(jī)銷售的決策依據(jù)，它將促使鄭州土地市場(chǎng)近期內(nèi)高價(jià)競(jìng)地，從而促使新一輪的房?jī)r(jià)上漲。

　　現(xiàn)場(chǎng)另一位企業(yè)老總這樣來(lái)形容企業(yè)眼下的窘狀：“目前，開發(fā)商就像穿上了紅舞鞋，如果不去想辦法拿地，就將被淘汰出局，而如果去拿地，就必須忍受地價(jià)上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　“其實(shí)，政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷才是房?jī)r(jià)與地價(jià)之爭(zhēng)的癥結(jié)所在。如果土地供給沒有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系之爭(zhēng)可能是個(gè)偽命題�！币婚_發(fā)商說