關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)的通知
轄內(nèi)各信托公司，各區(qū)規(guī)劃和自然資源局、稅務(wù)局、民政局，各有關(guān)單位：
為深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于大力推動(dòng)金融改革發(fā)展、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的決策部署，做好金融“五篇大文章”，扎實(shí)推進(jìn)天津金融創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)示范區(qū)建設(shè)，落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)金融監(jiān)管總局關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦函〔2025〕14號(hào)）和《關(guān)于加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放綜合試點(diǎn)工作方案》（商資函〔2025〕84號(hào)）相關(guān)要求，更好發(fā)揮信托制度功能，推動(dòng)天津轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)規(guī)范開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，保障不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的規(guī)范、準(zhǔn)確、完整，保護(hù)信托當(dāng)事人合法權(quán)益，進(jìn)一步推動(dòng)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)深化金融領(lǐng)域開(kāi)放創(chuàng)新，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)信托法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等有關(guān)規(guī)定以及《中國(guó)（天津）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)條例》《中國(guó)（天津）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)提升行動(dòng)方案》等有關(guān)要求，就做好我市不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)工作通知如下：
一、總體目標(biāo) ?。ㄒ唬┐蛟旖饎?chuàng)區(qū)示范標(biāo)桿
扎實(shí)推進(jìn)天津金融創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)示范區(qū)建設(shè)，深度推動(dòng)服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放政策在津落地實(shí)踐，形成可復(fù)制可推廣的不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化金融改革示范引領(lǐng)效應(yīng)。
?。ǘ┩苿?dòng)信托業(yè)回歸本源
引導(dǎo)信托公司立足財(cái)產(chǎn)獨(dú)立、風(fēng)險(xiǎn)隔離、長(zhǎng)期存續(xù)等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效能，更好服務(wù)人民美好生活需要。特別是圍繞金融“五篇大文章”，緊扣高質(zhì)量發(fā)展“十項(xiàng)行動(dòng)”和“三新”“三量”重點(diǎn)工作，創(chuàng)新信托服務(wù)模式，規(guī)范開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
?。ㄈ┌l(fā)揮自貿(mào)制度創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)
深入實(shí)施自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)提升戰(zhàn)略，打造制度型開(kāi)放新高地，提升高標(biāo)準(zhǔn)對(duì)接國(guó)際經(jīng)貿(mào)規(guī)則水平，提升服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略水平，提升高質(zhì)量賦能新質(zhì)生產(chǎn)力水平，提升高效能深化管理創(chuàng)新水平，推動(dòng)信托財(cái)產(chǎn)登記制度在天津自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)內(nèi)先行先試，構(gòu)建創(chuàng)新開(kāi)放型金融生態(tài)。
二、相關(guān)要求 委托人在與受托機(jī)構(gòu)簽訂信托文件前，應(yīng)當(dāng)充分了解信托機(jī)制及不動(dòng)產(chǎn)信托的價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范措施。委托人應(yīng)先行查詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況，并向受托人提供權(quán)屬查詢結(jié)果，所交付的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)為委托人合法所有，可估值、可轉(zhuǎn)讓、權(quán)屬清晰、狀態(tài)正常，無(wú)權(quán)利限制情形。
信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立足受托人定位，遵循法律法規(guī)和監(jiān)管要求，完善不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理機(jī)制，準(zhǔn)確做好業(yè)務(wù)分類，扎實(shí)提升受托服務(wù)能力，切實(shí)有效防控風(fēng)險(xiǎn)，確保不動(dòng)產(chǎn)信托目的合法合規(guī)，為受益人的最大利益處理信托事務(wù)，履行誠(chéng)實(shí)守信、勤勉盡責(zé)的受托責(zé)任。
信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)緊扣天津經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，根據(jù)監(jiān)管部門(mén)信托業(yè)務(wù)分類相關(guān)要求，鼓勵(lì)圍繞養(yǎng)老保障、特需領(lǐng)域、代際傳承、社會(huì)公益、資產(chǎn)盤(pán)活、風(fēng)險(xiǎn)處置等場(chǎng)景設(shè)計(jì)信托服務(wù)模式，規(guī)范開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
三、定義及適用范圍 （一）定義
不動(dòng)產(chǎn)信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其合法持有的不動(dòng)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)移給受托人或者委托受托人購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，由受托人按委托人的意愿以受托人的名義，為受益人的利益或者特定目的，對(duì)納入信托財(cái)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理或者處分的信托業(yè)務(wù)。
不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)委托人與受托人的共同申請(qǐng)，根據(jù)信托文件及其他申請(qǐng)材料，依法為委托人持有的或委托購(gòu)買(mǎi)的國(guó)有土地上已取得合法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的不動(dòng)產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記，并將信托相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。
（二）適用范圍
天津轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)作為受托人以天津市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)展信托業(yè)務(wù)的，適用本通知。
前述信托機(jī)構(gòu)管理的信托產(chǎn)品因信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用和處分而持有天津市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，適用本通知。
四、試點(diǎn)流程 ?。ㄒ唬┺k理信托產(chǎn)品預(yù)登記
不動(dòng)產(chǎn)信托成立前，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)信托登記相關(guān)規(guī)定在中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記，取得信托登記系統(tǒng)產(chǎn)品編碼、信托預(yù)登記完成通知書(shū)。
（二）申請(qǐng)信托登記證明文件
委托人與信托機(jī)構(gòu)簽訂信托文件，信托文件應(yīng)明確信托目的、信托財(cái)產(chǎn)、信托期限、信托當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、信托財(cái)產(chǎn)管理、處分和運(yùn)用等具體內(nèi)容。信托文件簽訂后，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司相關(guān)規(guī)定向其申請(qǐng)相關(guān)信托關(guān)系登記證明文件。
?。ㄈ┺k理信托財(cái)產(chǎn)登記
1.不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托時(shí)
委托人已持有的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托的，委托人和信托機(jī)構(gòu)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，提交信托文件、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移材料、契稅等完稅結(jié)果材料、中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司出具的相關(guān)信托關(guān)系登記證明文件及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照天津市不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律、法規(guī)等規(guī)定要求的其他材料。
信托機(jī)構(gòu)依據(jù)受托責(zé)任購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托的，不動(dòng)產(chǎn)出讓方和信托機(jī)構(gòu)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，提交信托文件、委托人出具的指令函、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移材料、契稅等完稅結(jié)果材料、中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司出具的相關(guān)信托關(guān)系登記證明文件及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照天津市不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律、法規(guī)等規(guī)定要求的其他材料。
上述情形下，符合登記條件的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記簿附記“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)，信托名稱：****（信托登記系統(tǒng)產(chǎn)品編碼：****）”，附記內(nèi)容須與信托文件保持一致。
受托機(jī)構(gòu)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利后，依法享有相關(guān)權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
2.不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)出信托時(shí)
信托存續(xù)期間或信托終止時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)分配信托利益或處置不動(dòng)產(chǎn)的，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司相關(guān)規(guī)定向其申請(qǐng)相關(guān)信托關(guān)系登記證明文件。
不動(dòng)產(chǎn)受讓方和信托機(jī)構(gòu)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)信托公司出具的證明文件、契稅等完稅結(jié)果材料、中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司出具的相關(guān)信托關(guān)系登記證明文件及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照天津市不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律、法規(guī)等規(guī)定要求的其他材料辦理轉(zhuǎn)移登記，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)出信托后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)及不動(dòng)產(chǎn)登記簿不再附記信托財(cái)產(chǎn)。
因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)等導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移或依據(jù)人民政府、人民法院、人民檢察院等國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)出具的生效決定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（四）反饋登記結(jié)果
信托機(jī)構(gòu)完成信托財(cái)產(chǎn)登記后，在辦理信托產(chǎn)品登記時(shí)，一并提交登記機(jī)構(gòu)出具的附記信托財(cái)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
信托產(chǎn)品登記完成后，信托受益人可向中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司申請(qǐng)辦理信托受益權(quán)證。具體規(guī)則由中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司另行規(guī)定。
五、其他事項(xiàng) 天津市地方金融管理局、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局天津監(jiān)管局、天津市規(guī)劃和自然資源局、國(guó)家稅務(wù)總局天津市稅務(wù)局、天津市民政局、中國(guó)（天津）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)管理委員會(huì)加強(qiáng)工作協(xié)同和信息共享。中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司配合做好試點(diǎn)支持和保障工作。
支持天津自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)充分利用制度創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)率先開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)，積極向全市各區(qū)復(fù)制推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。
不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)涉及相關(guān)稅收的，按照相應(yīng)稅收政策辦理。
各相關(guān)主管部門(mén)強(qiáng)化與司法機(jī)關(guān)溝通協(xié)作，配合推動(dòng)在不動(dòng)產(chǎn)信托糾紛審判活動(dòng)中發(fā)布司法解釋、指導(dǎo)意見(jiàn)或典型案例，依法保障信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性。
本通知自印發(fā)之日起試行一年。
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天津市地方金融管理局
國(guó)家金融監(jiān)督管理總局天津監(jiān)管局
天津市規(guī)劃和自然資源局
國(guó)家稅務(wù)總局天津市稅務(wù)局
天津市民政局
中國(guó)（天津）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)管理委員會(huì)
2025年9月8日
