中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)王惠敏
作《房地產(chǎn)發(fā)展新模式對(duì)鋼材需求的結(jié)構(gòu)性影響》報(bào)告
各位朋友好。前三位女士發(fā)言的內(nèi)容都非常振奮人心。提到房地產(chǎn)似乎有些冷，實(shí)際上并非如此。現(xiàn)在正值春光乍現(xiàn)。昨天統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)二手房，尤其是一線城市和二線城市，普遍表現(xiàn)良好，小幅上漲。借此機(jī)會(huì)感謝鋼之家的邀請(qǐng)，我們進(jìn)行交流。主題是房地產(chǎn)發(fā)展新模式下的剛需基本情況。
首先，我想與大家討論關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的幾個(gè)問(wèn)題。我們有必要進(jìn)行交流。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱，發(fā)揮著重要作用。在整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該還有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。這個(gè)判斷來(lái)自于今年1月份的《求是》雜志和3月份的《求是》雜志，連續(xù)發(fā)表了兩篇重磅文章，其中有兩句非常重要的話：“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財(cái)富的重要來(lái)源?！绷硪痪湓捠牵骸胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展事關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局?！蓖ㄟ^(guò)這兩篇文章，我們要關(guān)注人民群眾的切身利益。雜志的重磅文章中有這兩句話，可以斷言房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，應(yīng)該還會(huì)有其他發(fā)展，而且是較長(zhǎng)的一段時(shí)間。我們應(yīng)該充滿信心。只要有人生存，房地產(chǎn)就是必不可少的；只要有城市發(fā)展，城市更新就是永續(xù)話題。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該還有較長(zhǎng)一段時(shí)間處于良好的發(fā)展階段。
第二個(gè)問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑空間。前面幾位都提到了房地產(chǎn)拖累大家，真是抱歉。下滑空間不大。簡(jiǎn)而言之，我們無(wú)需分析理論范圍，只需要關(guān)注當(dāng)價(jià)格下滑到40%或者繼續(xù)下降的時(shí)候，賣(mài)房人可能不愿意出售。這是最簡(jiǎn)單的道理，因此下滑的空間幾乎為0。既然下滑空間不大，企穩(wěn)的可能性就會(huì)來(lái)臨。盡管有些城市反彈，但有些仍在下降，有些基本穩(wěn)定。這張表是從第十一周至第十五周的表格。第14周表現(xiàn)較好，數(shù)據(jù)有所上升。雖然有的數(shù)值還在下降，但空間不大，我們應(yīng)該有信心。由于房地產(chǎn)數(shù)據(jù)總體不太好看，因此整個(gè)片區(qū)很少使用數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)表僅有這一張。
第三點(diǎn)是房地產(chǎn)領(lǐng)域“三分天下”并存的格局可能已經(jīng)顯現(xiàn)。首先，商品房需要突出品質(zhì)；保障性住房需要注重到位；尤其是存量房，我們需要提質(zhì)增效和運(yùn)營(yíng)存量，包括城市更新。大量的存量都在其中，形成了三分天下的格局。另外，目前“好房子”的總體而言，提質(zhì)減量是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向。我想向大家表達(dá)一句最重要的話：我們不要只關(guān)注光鮮亮麗的好房子的大門(mén)臉，我們更需要關(guān)注底線意識(shí)，例如房子是否滲水。如果再好的房子漏水，那就不是好房子。因此我們關(guān)鍵需要改進(jìn)底線意識(shí)。李部長(zhǎng)在一次會(huì)議上提到“6633”，我們需要解決底線意識(shí)，即不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭等問(wèn)題。這才是好房子的底線。
我們最關(guān)注的是另一個(gè)問(wèn)題：并非光鮮亮麗，而是舒適度的提高。我在這里舉一個(gè)小例子，比如減速帶?，F(xiàn)在的減速帶一旦過(guò)車(chē)，就會(huì)產(chǎn)生“咯噔”的感覺(jué)。我在全國(guó)的項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)地方，一個(gè)是萬(wàn)科的減速帶，一個(gè)是華潤(rùn)的，有兩個(gè)項(xiàng)目做過(guò)。雖然它起到減速作用，但是人車(chē)過(guò)去時(shí)非常舒服。其他減速帶，包括現(xiàn)在非常漂亮的高品質(zhì)好房子的地下車(chē)庫(kù)，雖然非常漂亮，但在駕駛經(jīng)過(guò)減速帶時(shí)會(huì)感到不舒服。因此我們需要明白：好房子的核心是提高舒適度。
另一個(gè)問(wèn)題是：舊模式是什么？過(guò)去，舊模式的表象是房企追求高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債。實(shí)際上，它的本質(zhì)并非企業(yè)和行業(yè)自身形成。它的本質(zhì)是政府主導(dǎo)下的土地財(cái)政機(jī)制以快速發(fā)展。在建設(shè)城市時(shí)，我們踐行了面子工程，導(dǎo)致無(wú)節(jié)制的大干快上，從而導(dǎo)致“三高”。這不是房地產(chǎn)行業(yè)自己完成的。第二個(gè)本質(zhì)是城鎮(zhèn)化快速進(jìn)程催生了房地產(chǎn)的突飛猛進(jìn)，這是客觀的現(xiàn)實(shí)。誰(shuí)也無(wú)法阻止經(jīng)濟(jì)規(guī)律的發(fā)展。在沒(méi)有真切經(jīng)驗(yàn)的歷史發(fā)展過(guò)程中，我們確實(shí)不太了解如何阻攔。結(jié)果是房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，帶動(dòng)了上百個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同發(fā)展。它是集大成者的支柱產(chǎn)業(yè)，為改善民生、提高居住水平和煥新城市面貌功不可沒(méi)。我們與產(chǎn)業(yè)鏈一起完成了這件事情。實(shí)際上是參與者，而非僅限于房地產(chǎn)行業(yè)，例如政府、銀行、小業(yè)主和需求方。房企與其上下游產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)不約而同、合謀而為。舊模式就是這樣。
我認(rèn)為新模式目前尚未真正實(shí)現(xiàn)，尚未形成。有些企業(yè)提出“新三高”：高品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)；還有專家建議去地產(chǎn)化，盡快實(shí)施房產(chǎn)稅、租售并舉、市場(chǎng)保障并舉等措施。新模式在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)有三個(gè)要點(diǎn)：現(xiàn)房銷(xiāo)售是一個(gè)要點(diǎn)；在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目問(wèn)題上，項(xiàng)目公司責(zé)任制是一個(gè)要點(diǎn)；在金融和融資問(wèn)題上，主辦銀行責(zé)任制是一個(gè)重要要點(diǎn)。新模式建立后，可能會(huì)在制度化建設(shè)完成。在這個(gè)過(guò)程中，這三個(gè)要點(diǎn)可能是新模式的重點(diǎn)所在。
接下來(lái)我們討論第二個(gè)問(wèn)題，這與房地產(chǎn)相關(guān)，即兩會(huì)政府工作報(bào)告中2025年和2026年的比較。大家都看過(guò)這個(gè)，我只是將其系統(tǒng)化。我與大家進(jìn)行了比較，其中有幾句重要的話。一個(gè)問(wèn)題：2025年提出的好房子是“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子。除了這8個(gè)字之外，在2026年提出的時(shí)候，除了前面的字詞外，后面又追加了兩句話：“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程”和“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。這是一個(gè)提升工程，這說(shuō)明什么？我們目前面臨的房地產(chǎn)行業(yè)，一個(gè)是房屋品質(zhì)的提升問(wèn)題。之前提到的“6633”是從底線意識(shí)起步，提高整個(gè)房屋的質(zhì)量。好房子最重要的是兩個(gè)概念：質(zhì)量和功能問(wèn)題。質(zhì)量問(wèn)題指的是過(guò)去質(zhì)量通病的消除；功能問(wèn)題則保證使用者的需求。提高舒適程度的同時(shí)也提出了其他方面的建議。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升行動(dòng)，后期的運(yùn)維問(wèn)題是整個(gè)行業(yè)向后發(fā)展的重點(diǎn)。
第三個(gè)問(wèn)題，由于時(shí)間關(guān)系，我盡快節(jié)省時(shí)間。第三個(gè)問(wèn)題是“十五五”發(fā)展規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響。重要的內(nèi)容是圍繞構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，健全住房制度，實(shí)現(xiàn)更高水平的住有所居是大目標(biāo)。推動(dòng)行業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向以民生為本、品質(zhì)提升、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)型，重心向這個(gè)方向發(fā)展。核心是短期調(diào)控轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期制度建設(shè)。第二個(gè)方面是住房保障體系。之前提到了保障問(wèn)題，關(guān)鍵在于需要到位。因此我們需要優(yōu)化供給，確保保障房從有效增加轉(zhuǎn)向?qū)崿F(xiàn)增長(zhǎng)。優(yōu)化供給，覆蓋城鎮(zhèn)低收入家庭、工薪群體、新市民、青年人、多子女家庭等，確保到位。在房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的過(guò)程中，政策落地是新模式的主要內(nèi)容，即推行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制、融資主辦銀行制，有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，賦予城市調(diào)控自主權(quán)。第三個(gè)方面是風(fēng)險(xiǎn)防范和綠色轉(zhuǎn)型。統(tǒng)籌房地產(chǎn)和地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，有序進(jìn)行，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。綠色發(fā)展推進(jìn)既有建筑節(jié)能，通過(guò)降碳改造，促進(jìn)超低能耗、裝配式建筑規(guī)?；l(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)防控仍然是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，如果想要企穩(wěn)，這是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。關(guān)于這個(gè)環(huán)節(jié)，我們就不再多交流了。
第四個(gè)問(wèn)題是：從外行角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的現(xiàn)狀對(duì)剛需的結(jié)構(gòu)性影響。房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際上是深度調(diào)整，從根本上會(huì)重塑中國(guó)鋼材需求的結(jié)構(gòu)。這不僅僅是數(shù)量減少的影響，還可能引發(fā)鋼材需求的結(jié)構(gòu)性變化?？傮w來(lái)看，在過(guò)去城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)快速奔跑的時(shí)代，以螺紋鋼為代表的建筑鋼材需求可能會(huì)受到影響。大幅度的下滑正在向以板材為代表的制造材轉(zhuǎn)移。從局部來(lái)看，目前房地產(chǎn)對(duì)鋼材的需求影響有幾個(gè)特點(diǎn)：一是總量減少，二是結(jié)構(gòu)變異。目前制造業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)歷史性反超。第三點(diǎn)是未來(lái)變化新格局下的邊際改善。盡管建筑材短期難以回升，但下行趨緩或者筑底。局部城市市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)穩(wěn)定市場(chǎng)，這為我們帶來(lái)了積極的信心。也有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，地產(chǎn)用鋼對(duì)鋼鐵需求的拖累正在接近尾聲。我們將徹底改變需求結(jié)構(gòu)，由地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)為制造與新型基建驅(qū)動(dòng)?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)對(duì)鋼材的需求影響已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的變化。原先房地產(chǎn)是引領(lǐng)，目前占比縮小，需求更具針對(duì)性，存量韌性板塊顯現(xiàn)。鋼鐵行業(yè)將從依賴房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向依賴制造業(yè)升級(jí)和高端材料需求驅(qū)動(dòng)的發(fā)展，進(jìn)入價(jià)值創(chuàng)造的新階段。
除這些分析之外，我還有幾點(diǎn)建議。第一個(gè)建議是：我認(rèn)為鋼鐵企業(yè)應(yīng)該盡可能地選擇高品質(zhì)的項(xiàng)目合作。高品質(zhì)的項(xiàng)目合作，用鋼的成分比過(guò)去多。第二個(gè)建議是比較保險(xiǎn)。前兩天許家印開(kāi)庭，還有多少類似許家印的會(huì)開(kāi)庭？這很難確定。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)正在向好，但爆雷的可能性仍然存在。因此選擇高品質(zhì)項(xiàng)目合作，可能對(duì)各方面的安全更有效。第三個(gè)建議是關(guān)注中等城市的優(yōu)秀中小房企合作。中等城市的中小房企指的是當(dāng)?shù)仄放品科蟆Ｄ壳八麄兩a(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量好，信譽(yù)高，房子也容易售賣(mài)。他們基本不負(fù)債，資金回籠到位，相對(duì)可靠。我們現(xiàn)在也在扶持中小房企和本土房企，他們?cè)谛乱惠啺l(fā)展中占據(jù)了優(yōu)勢(shì)。第四個(gè)建議是重視同城市更新項(xiàng)目的協(xié)同合作。城市更新表面上都是老破小或者其他類型的舊物業(yè)，在許多城市都有片區(qū)開(kāi)發(fā)、片區(qū)更新、城中村改造和老街區(qū)改造等不同形式的活動(dòng)。雖然有自主更新等，但也有很多片區(qū)改造。實(shí)際上，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)。雖然模式與過(guò)去不同，但體量相當(dāng)大。目前中建集團(tuán)和一些大品牌的房企專門(mén)成立了合作關(guān)系，我們可以重視城市更新的專門(mén)部門(mén)，進(jìn)行項(xiàng)目協(xié)同合作。例如地下管網(wǎng)改造，鋼管、螺紋鋼和中厚板在未來(lái)5年可能需要完成約60萬(wàn)公里的管網(wǎng)改造。第二個(gè)方面是舊改和保障房的鋼結(jié)構(gòu)。工期短、抗震好、綠色環(huán)保，在舊改中優(yōu)勢(shì)較為突出。去年統(tǒng)計(jì)鋼結(jié)構(gòu)加工量為1.5億噸，僅包括城市更新部分。從鋼筋混凝土轉(zhuǎn)向鋼結(jié)構(gòu)是材料本身的革命。祝愿我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中，大家都能保持平安健康。謝謝大家。
