本報(bào)記者 陳小瑛 深圳報(bào)道

在佳兆業(yè)事件的沖擊下，深圳舊改正在迎來(lái)一場(chǎng)變局。

深圳市邦恒投資顧問公司總經(jīng)理尹香武向記者透露，深圳多家民營(yíng)房企已遣散舊改拓展團(tuán)隊(duì)，加上舊改項(xiàng)目銷售審批日趨嚴(yán)格，之前在談判的舊改項(xiàng)目大多已擱淺。

“佳兆業(yè)事件對(duì)我們項(xiàng)目推進(jìn)也有影響，由于城市更新政策存在爭(zhēng)議，目前很多工改商手續(xù)推動(dòng)不了，政府不受理，或者受理了也不愿推進(jìn)。”深圳某民營(yíng)房企一位負(fù)責(zé)舊改的人士告訴記者。

舊改變局

上述房企舊改負(fù)責(zé)人稱，過(guò)去政策環(huán)境寬松，政府裁量權(quán)很大，一些可要可不要的資料就會(huì)放行，現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)都必須明確。

“涉及到很多非農(nóng)指標(biāo)，之前交易不合規(guī)的，一旦村民知道就很麻煩，政府不愿意承擔(dān)責(zé)任。”該房企舊改負(fù)責(zé)人說(shuō)，原則上已經(jīng)立項(xiàng)的項(xiàng)目，是可以繼續(xù)按流程申報(bào)，但前提是之前所有程序都沒有瑕疵，如果還沒有立項(xiàng)，現(xiàn)在會(huì)很難推動(dòng)。

一個(gè)背景是，今年1月5日，廣東省委第三巡視組點(diǎn)名批評(píng)深圳出現(xiàn)的六大問題，提出房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)城市更新引發(fā)的并發(fā)癥比較嚴(yán)重。

業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的是，深圳舊改的推進(jìn)速度原本并不快，未來(lái)可能進(jìn)入漫長(zhǎng)的停滯期。

“現(xiàn)在開發(fā)商申報(bào)的意愿確實(shí)沒有那么強(qiáng)烈，整個(gè)舊改的趨勢(shì)是在放緩的�！鄙钲谀硡^(qū)城市更新辦項(xiàng)目前期審批負(fù)責(zé)人告訴記者，該區(qū)舊改項(xiàng)目立項(xiàng)的儲(chǔ)備項(xiàng)目已有一百多個(gè)，釋放的土地供應(yīng)量，未來(lái)十年也難以消化完，大部分是往居住和商業(yè)方向改，但與村民的談判越來(lái)越難，要改造也不容易。

尹香武說(shuō)，以前只要在拆遷和回遷階段村民簽字就行，現(xiàn)在拿預(yù)售證還需村民簽字，村民可能又會(huì)趁機(jī)提出補(bǔ)償要求，這無(wú)疑會(huì)降低開發(fā)商的積極性和開發(fā)效率。深圳凈地出讓太少，這將導(dǎo)致新房供應(yīng)在未來(lái)兩年后急劇下降。

上述前期審批負(fù)責(zé)人稱，過(guò)去各個(gè)開發(fā)商都去搶占改住宅的項(xiàng)目，工改商項(xiàng)目所剩無(wú)幾，未來(lái)舊改的方向主要是工改工，政府也在大力扶持工業(yè)區(qū)整治。

今年3月10日，深圳公布的10個(gè)城市更新項(xiàng)目中，除了龍華新區(qū)中3個(gè)居住、商業(yè)方向的更新單元之外，其余7個(gè)項(xiàng)目均屬于新型產(chǎn)業(yè)方向，總擬拆除重建用地面積約33.4萬(wàn)平方米。

“有傳言要取消市場(chǎng)主導(dǎo)的城市更新，我們也在等政策，等哪天叫停了，再按新的辦法來(lái)做�！鄙鲜鰧徟�負(fù)責(zé)人稱，由政府主導(dǎo)的深圳鹿丹村舊改前后經(jīng)歷了十多年，未來(lái)如果按這模式主導(dǎo)深圳的舊改也不現(xiàn)實(shí)，比較政府沒有那么多人力物力。

“前幾年都以為舊改是金礦，比較盲目，前期花了很大成本把拆遷做完了，但卻不清楚后期規(guī)劃，現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提高了，必須摸清規(guī)劃方向，且項(xiàng)目很優(yōu)質(zhì)，要價(jià)不高，否則很難轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目�！鄙鲜龇科笈f改負(fù)責(zé)人稱，如今開發(fā)商看到的主要是風(fēng)險(xiǎn)，必須等專項(xiàng)規(guī)劃批了以后，才付拆遷補(bǔ)償款。

而政府公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳自2009年以來(lái)至2014年，舊改項(xiàng)目立項(xiàng)審批超過(guò)500個(gè)，但動(dòng)工率僅19%左右，項(xiàng)目順利開發(fā)的難度顯而易見。

上述房企舊改負(fù)責(zé)人稱，每個(gè)項(xiàng)目要反反復(fù)復(fù)報(bào)批，核查手續(xù)，一個(gè)項(xiàng)目的前期工作至少要五六年，由于舊改政策不明晰，難免催生潛規(guī)則。

民企“傍大款”

如今，在地產(chǎn)反腐風(fēng)暴下，深圳民營(yíng)房企開始多方尋求避險(xiǎn)。

3月20日，華僑城發(fā)布的募資公告稱，深圳民營(yíng)房企寶能集團(tuán)旗下企業(yè)斥資70億元入股。據(jù)了解，寶能集團(tuán)除了財(cái)務(wù)投資外，也是為了參與國(guó)企混改。

近期，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公告洽談收購(gòu)深圳三個(gè)項(xiàng)目，收購(gòu)對(duì)象均是本土的小民營(yíng)房企。

2月6日，賣方向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓了深圳南山區(qū)蛇口水灣項(xiàng)目80%的股權(quán)，該項(xiàng)目總建筑面積31.7萬(wàn)平米，尚未公告收購(gòu)總價(jià)，截至目前，遠(yuǎn)洋支付了誠(chéng)意金和過(guò)渡性貸款共10億元。

令業(yè)內(nèi)人士不解的是，水灣項(xiàng)目主體在去年就已經(jīng)建成，去年12月31日推出了首期公寓，售價(jià)60000元/平米，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，完全不愁銷售，而賣方也不存在資金緊張問題。

遠(yuǎn)洋在去年9月和11月還洽談了另外兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是龍晟達(dá)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的荔山項(xiàng)目部分股權(quán)，該項(xiàng)目總建筑面積為23萬(wàn)平米；另一個(gè)是龍崗區(qū)龍城街道盛平項(xiàng)目，收購(gòu)賣方30%的股權(quán)，該項(xiàng)目總建筑面積為39.1萬(wàn)平米。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，這些項(xiàng)目均是深圳黃金地段，收購(gòu)對(duì)于遠(yuǎn)洋而言可以提升在深圳區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力。

此前，深圳舊改主體多以本地民營(yíng)房企為主，包括佳兆業(yè)、卓越、京基、綠景、信義、寶能、萊蒙等地產(chǎn)商，對(duì)舊改開發(fā)都有較多的經(jīng)驗(yàn)。而萬(wàn)科、中海、金地、招商等龍頭房企則主要以招拍掛和收購(gòu)或合作開發(fā)為主。

上述區(qū)舊改審批負(fù)責(zé)人坦言，通常很多項(xiàng)目都是由小開發(fā)商負(fù)責(zé)前期拆遷談判，再賣給大房企�！跋袢f(wàn)科就不愿涉及前期舊改，因?yàn)椴疬w補(bǔ)償不是剛性的東西，小企業(yè)比較好操作，大企業(yè)決策的速度也慢一些，而且也不方便與村民談判�！�

對(duì)于未來(lái)本土的民營(yíng)小房企靠什么存活，上述地產(chǎn)商也感到困惑，深圳每年的凈地出讓很少，工改商難度會(huì)越來(lái)越大。

“現(xiàn)在小開發(fā)商意識(shí)到舊改風(fēng)險(xiǎn)很大，要么全盤轉(zhuǎn)讓，要么就找央企國(guó)企合作開發(fā)�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱。