央行收緊樓盤拋售暗涌 上海開發(fā)商賣身解圍
央行收緊銀根，正在加重上海房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈負擔，拋盤風潮持續(xù)沖擊上海地產(chǎn)市場。
據(jù)上海產(chǎn)權聯(lián)合交易所掛牌信息顯示，位于寶山顧村的新天地荻涇項目將整體轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為6.54億元，轉(zhuǎn)讓的項目中包括18萬平方米尚未進入銷售渠道的土地以及在建項目。這意味著該項目土地樓板價僅為5000元/平方米左右，相比去年7月跌價1300元。
更糟糕的事情不止是如此。佳成商廈、耀江國際廣場和松江開元地中海商業(yè)廣場3個項目在近期先后被整盤叫賣。根據(jù)記者獲取的資料顯示，外灘街道183街坊地塊項目——興力浦大廈、九江路酒店工程項目——新新商廈已被金豐投資(6.70,-0.59,-8.09%)(6.70,-0.59,-8.09%,吧)改造成五星級酒店的鳳陽路601號項目——靜安豪生大酒店，目前也在向外拋售。
上海佑威房產(chǎn)信息服務有限公司研究中心主任薛建雄認為，去年瘋狂“掃地”導致地產(chǎn)商開發(fā)環(huán)節(jié)資金耗盡，無法進行土地開發(fā)，他們期望對現(xiàn)有項目進行拍賣，回流資金。
低價拋售
上海產(chǎn)權聯(lián)合交易所展示著一則信息：上海新天地開發(fā)公司將整體轉(zhuǎn)讓位于寶山顧村的新天地荻涇項目。
早在去年，顧村就因為土地事件受到市場關注。顧村拿地事件當屬重慶保利集團在上海寶山的圈地事件。2007年7月，保利地產(chǎn)(13.29,-1.40,-9.53%)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(13.29,-1.40,-9.53%,吧)集團以32.4億元獨攬顧村3塊寶地，保利地產(chǎn)將寶山顧村的樓板價拉至6300元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士預測，該項目的投資收益率偏低，而風險較高，如果不降低掛牌價格，那么這個項目的結果有可能是流拍。
在幾大拋售項目中，興力浦大廈是3個已基本竣工的項目中唯一一個商辦物業(yè)，叫價最高——股權轉(zhuǎn)讓26億元(不含傭金)，產(chǎn)權交易29億元。據(jù)了解，興力浦大廈系農(nóng)凱旗下，由海鳥發(fā)展(7.53,-0.84,-10.04%)(7.53,-0.84,-10.04%,吧)操刀，已基本竣工。
上海房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，興力浦大廈在2006年12月開盤，推出辦公房源130套，房型面積從152-1045平方米／套不等，共涉及建筑面積55800.57平方米，網(wǎng)上參考價32000元／平方米，若該批房源以參考價32000元／平方米的價格，開發(fā)商將得以回籠資金約17.9億元。時隔一年半，整盤叫賣的價格高出當初散賣總額約10億元。
中介人士表示，開發(fā)商對接盤者提出的要求較高，他們要求首付達到六成，可見開發(fā)商對資產(chǎn)回收的緊迫性。他指出，依靠銷售回收現(xiàn)金流成為最快捷的方式，而商業(yè)地產(chǎn)無法輕易散售造成資金繃緊的局面繼續(xù)存在。
薛建雄認為，開發(fā)商去年購置大量土地作為儲備土地，這導致開發(fā)商開發(fā)環(huán)節(jié)上現(xiàn)金流不足，政府會在開發(fā)環(huán)節(jié)放松房地產(chǎn)融資，保證市場房源的正常供給，保證房價未來穩(wěn)定。
儲地乏力
薛建雄表示，今年地產(chǎn)銷售偏疲軟的形勢下，開發(fā)商的資金回收并不樂觀，地產(chǎn)缺口很大。根據(jù)國泰君安的研究報告，假設2008年商品房銷售額同比下降10%，銀行貸款同比既不增長也不下降，開發(fā)商自有資金同比增長36%，則2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口7100億元。
薛建雄認為，央行銀根收緊后，房地產(chǎn)仍有多種融資途徑，采取上市進行融資或者增發(fā)都是很好的途徑，但房地產(chǎn)的不景氣已經(jīng)影響到了上市公司市值，再融資不順利，進行土地儲備自然心有余力不足。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年10月以來的半年多時間內(nèi)，全國土地市場流拍達40幅，大量土地以底價成交，這與2006-2007年全國各地“地王”有天壤之別。
6月23日，上海市房屋土地資源管理局信息顯示，上海再推兩個上海市國有建設用地使用權掛牌出讓公告，本次共推出23幅地塊。薛建雄對再次土地拍賣表示了擔心，因為從過去的兩次拍賣情況看并不理想。
其中，上海普陀區(qū)地王神話沒落，給大肆進入購地的各開發(fā)商敲響警鐘。6月初，上海普陀長風生態(tài)商務區(qū)4號東南地塊遭遇開發(fā)商“退地”。這一地塊當時以近4倍于底價的驚人價格由上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司獲得，外界猜測：如果土地被重新拍賣，上海志成將因違約而損失超過3000萬元的土地保證金。
事實上，上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司退地損失不止3000多萬元的拍賣保證金。長風商務區(qū)有關人士證實，簽訂土地出讓合同之后，志成已經(jīng)支付了土地出讓金10%的合同定金。這筆資金總額在11000萬元左右。
據(jù)上海產(chǎn)權聯(lián)合交易所掛牌信息顯示，位于寶山顧村的新天地荻涇項目將整體轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為6.54億元，轉(zhuǎn)讓的項目中包括18萬平方米尚未進入銷售渠道的土地以及在建項目。這意味著該項目土地樓板價僅為5000元/平方米左右，相比去年7月跌價1300元。
更糟糕的事情不止是如此。佳成商廈、耀江國際廣場和松江開元地中海商業(yè)廣場3個項目在近期先后被整盤叫賣。根據(jù)記者獲取的資料顯示，外灘街道183街坊地塊項目——興力浦大廈、九江路酒店工程項目——新新商廈已被金豐投資(6.70,-0.59,-8.09%)(6.70,-0.59,-8.09%,吧)改造成五星級酒店的鳳陽路601號項目——靜安豪生大酒店，目前也在向外拋售。
上海佑威房產(chǎn)信息服務有限公司研究中心主任薛建雄認為，去年瘋狂“掃地”導致地產(chǎn)商開發(fā)環(huán)節(jié)資金耗盡，無法進行土地開發(fā)，他們期望對現(xiàn)有項目進行拍賣，回流資金。
低價拋售
上海產(chǎn)權聯(lián)合交易所展示著一則信息：上海新天地開發(fā)公司將整體轉(zhuǎn)讓位于寶山顧村的新天地荻涇項目。
早在去年，顧村就因為土地事件受到市場關注。顧村拿地事件當屬重慶保利集團在上海寶山的圈地事件。2007年7月，保利地產(chǎn)(13.29,-1.40,-9.53%)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(13.29,-1.40,-9.53%,吧)集團以32.4億元獨攬顧村3塊寶地，保利地產(chǎn)將寶山顧村的樓板價拉至6300元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士預測，該項目的投資收益率偏低，而風險較高，如果不降低掛牌價格，那么這個項目的結果有可能是流拍。
在幾大拋售項目中，興力浦大廈是3個已基本竣工的項目中唯一一個商辦物業(yè)，叫價最高——股權轉(zhuǎn)讓26億元(不含傭金)，產(chǎn)權交易29億元。據(jù)了解，興力浦大廈系農(nóng)凱旗下，由海鳥發(fā)展(7.53,-0.84,-10.04%)(7.53,-0.84,-10.04%,吧)操刀，已基本竣工。
上海房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，興力浦大廈在2006年12月開盤，推出辦公房源130套，房型面積從152-1045平方米／套不等，共涉及建筑面積55800.57平方米，網(wǎng)上參考價32000元／平方米，若該批房源以參考價32000元／平方米的價格，開發(fā)商將得以回籠資金約17.9億元。時隔一年半，整盤叫賣的價格高出當初散賣總額約10億元。
中介人士表示，開發(fā)商對接盤者提出的要求較高，他們要求首付達到六成，可見開發(fā)商對資產(chǎn)回收的緊迫性。他指出，依靠銷售回收現(xiàn)金流成為最快捷的方式，而商業(yè)地產(chǎn)無法輕易散售造成資金繃緊的局面繼續(xù)存在。
薛建雄認為，開發(fā)商去年購置大量土地作為儲備土地，這導致開發(fā)商開發(fā)環(huán)節(jié)上現(xiàn)金流不足，政府會在開發(fā)環(huán)節(jié)放松房地產(chǎn)融資，保證市場房源的正常供給，保證房價未來穩(wěn)定。
儲地乏力
薛建雄表示，今年地產(chǎn)銷售偏疲軟的形勢下，開發(fā)商的資金回收并不樂觀，地產(chǎn)缺口很大。根據(jù)國泰君安的研究報告，假設2008年商品房銷售額同比下降10%，銀行貸款同比既不增長也不下降，開發(fā)商自有資金同比增長36%，則2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口7100億元。
薛建雄認為，央行銀根收緊后，房地產(chǎn)仍有多種融資途徑，采取上市進行融資或者增發(fā)都是很好的途徑，但房地產(chǎn)的不景氣已經(jīng)影響到了上市公司市值，再融資不順利，進行土地儲備自然心有余力不足。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年10月以來的半年多時間內(nèi)，全國土地市場流拍達40幅，大量土地以底價成交，這與2006-2007年全國各地“地王”有天壤之別。
6月23日，上海市房屋土地資源管理局信息顯示，上海再推兩個上海市國有建設用地使用權掛牌出讓公告，本次共推出23幅地塊。薛建雄對再次土地拍賣表示了擔心，因為從過去的兩次拍賣情況看并不理想。
其中，上海普陀區(qū)地王神話沒落，給大肆進入購地的各開發(fā)商敲響警鐘。6月初，上海普陀長風生態(tài)商務區(qū)4號東南地塊遭遇開發(fā)商“退地”。這一地塊當時以近4倍于底價的驚人價格由上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司獲得，外界猜測：如果土地被重新拍賣，上海志成將因違約而損失超過3000萬元的土地保證金。
事實上，上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司退地損失不止3000多萬元的拍賣保證金。長風商務區(qū)有關人士證實，簽訂土地出讓合同之后，志成已經(jīng)支付了土地出讓金10%的合同定金。這筆資金總額在11000萬元左右。
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