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　　易居中國(guó)研究院提供的一份分析報(bào)告指出，2005年，一輪針對(duì)“房地產(chǎn)投資過(guò)熱”的宏觀調(diào)控全面深入地展開(kāi)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期，以求在“夯實(shí)”中前進(jìn)。展望2006年，上海樓市將在“調(diào)整中進(jìn)入穩(wěn)定期”——上半年，滬上樓市“調(diào)整回歸”的趨勢(shì)幾成定局；下半年，在達(dá)到“供求關(guān)系”與“價(jià)格”的雙平衡之中，樓市將逐漸走出調(diào)整的格局，長(zhǎng)遠(yuǎn)走向趨于明朗化。而易居中國(guó)研究院副院長(zhǎng) 丁祖昱指出，預(yù)計(jì)2006年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將分三個(gè)階段走。 在調(diào)整中尋找底部 　　在2006年第一季度，市場(chǎng)將在調(diào)整中尋找底部，房產(chǎn)銷(xiāo)售的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。一方面供應(yīng)增加，部分獲取較早、開(kāi)工較快的土地面臨上市，同時(shí)部分開(kāi)發(fā)商也有急于求現(xiàn)的急切心態(tài)；另一方面，現(xiàn)階段市場(chǎng)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，消費(fèi)者觀望心態(tài)較強(qiáng)，而一季度是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季。所以預(yù)期供求失衡將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)先放大，再收縮，然后再逐步理性的過(guò)程。房?jī)r(jià)仍將保持下探的態(tài)勢(shì)。由于供求矛盾依然被放大，同時(shí)由于消費(fèi)者的心理預(yù)期依然看跌，所以市場(chǎng)對(duì)峙雙方依然是買(mǎi)方穩(wěn)占主動(dòng)權(quán)，開(kāi)發(fā)商唯有理性地順應(yīng)大勢(shì)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸，從而在降價(jià)過(guò)程中逐步尋求市場(chǎng)“底線(xiàn)”所在，這就要求市場(chǎng)中各個(gè)項(xiàng)目都能夠降價(jià)以求放量。 逐漸趨于供求平衡 　　一季度供求關(guān)系的嚴(yán)峻過(guò)后，總體供求將會(huì)逐步趨于理性和緩和，預(yù)期第二季度和三季度之間將會(huì)緩慢實(shí)現(xiàn)供略大于求的局面。上海房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)將初步尋找到平衡點(diǎn)。三季度后，供求關(guān)系將趨向于平衡和穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)。此外，按照中央調(diào)控精神和“十一五”規(guī)劃建設(shè)“和諧社會(huì)”的目標(biāo)，合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、適度的供應(yīng)總量、適宜的供應(yīng)節(jié)奏，將是大勢(shì)所趨；另一方面，交易量逐漸恢復(fù)并達(dá)到正常水平，改善型需求、剛性的自住需求、投資投機(jī)需求、動(dòng)拆遷需求、外省市及境外需求等等正常釋放。 　　經(jīng)過(guò)三季度之前的調(diào)整尋底，各價(jià)格段物業(yè)將先后止跌企穩(wěn)于合理的水平上，但未來(lái)價(jià)格回升與否則取決于整體形勢(shì)及宏觀政策的發(fā)展取向。 06年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓仍看好 外貿(mào)機(jī)構(gòu)將投資金融街 　　根據(jù)高力國(guó)際、戴德梁行、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)公司等機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，北京市2006年中高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量將達(dá)到150-200萬(wàn)平方米之間。其中中關(guān)村地區(qū)的新增供應(yīng)量不大，約有30萬(wàn)平方米，而金融街供應(yīng)量將達(dá)到50萬(wàn)平方米，CBD地區(qū)供應(yīng)量將達(dá)到80萬(wàn)平方米，其他如亞奧地區(qū)將約有30萬(wàn)-500萬(wàn)平方米。 　　在2008年奧運(yùn)會(huì)的強(qiáng)力推動(dòng)下，北京市正在經(jīng)歷著歷史上最大規(guī)模的城市建設(shè)，也正在經(jīng)歷著歷史上規(guī)模最大的寫(xiě)字樓供應(yīng)。據(jù)中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)公司等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2005年投放北京市場(chǎng)的寫(xiě)字樓面積，達(dá)到了350萬(wàn)平方米，相當(dāng)于過(guò)去兩三年的供應(yīng)量，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量在120萬(wàn)平方米左右。從供應(yīng)和需求的對(duì)比來(lái)看，2005年仍然表現(xiàn)出明顯供過(guò)于求。而北京市各主要地區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，經(jīng)歷著不同的供應(yīng)周期。北京市CBD的寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)高峰將集中在2007年，金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)高峰集中在2006年，而最早啟動(dòng)建設(shè)的中關(guān)村，其寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)高峰出現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去的2004年和2005年。 中關(guān)村供應(yīng)高峰已過(guò) 　　正值現(xiàn)房高峰 　　從2002年開(kāi)始，中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入歷史上最大規(guī)模的中高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)期，當(dāng)年市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到33萬(wàn)平方米，2003年達(dá)到42萬(wàn)平方米，2004年達(dá)到創(chuàng)歷史紀(jì)錄的79萬(wàn)平方米。2005年中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量減少到35萬(wàn)平方米左右，而預(yù)計(jì)2006年本地區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量將不超過(guò)20萬(wàn)平方米。 　　根據(jù)中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年是中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售供應(yīng)高峰，2005年是中關(guān)村中高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)樓供應(yīng)高峰。從2002年開(kāi)始3年來(lái)形成的大量中高檔寫(xiě)字樓，到2005年、2006年都會(huì)處于存量消化階段。2004年供應(yīng)高峰期人市的大批中高檔寫(xiě)字樓大部分在2005年下半年到2006年上半年進(jìn)入現(xiàn)樓入住階段，這批寫(xiě)字樓采用租售并舉的方式，但目前大都處于大面積空置狀態(tài)。中關(guān)村城市建設(shè)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的推動(dòng)作用，已經(jīng)在2005年下半年產(chǎn)生出明顯的效應(yīng)。中國(guó)電子大廈、銀科大廈、海興大廈、中信國(guó)安數(shù)碼港、1+1大廈、中芯大廈等諸多中高檔寫(xiě)字樓，無(wú)論銷(xiāo)售或租賃，在2005年都取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，2005年年底以現(xiàn)樓亮相的純甲級(jí)寫(xiě)字樓名商大廈總建筑面積2．1萬(wàn) 　　平方米，以8900元／平方米起價(jià)銷(xiāo)售，是目前西北三環(huán)地區(qū)具競(jìng)爭(zhēng)力的投資項(xiàng)目，以其優(yōu)越的位置和交通，以及人性化的環(huán)境和設(shè)計(jì)，有望在2006年取得銷(xiāo)售佳績(jī)。優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓兩極分化明顯 　　據(jù)世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，2005年是北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)比較活躍的一年，2005年的新增優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目佳程廣場(chǎng)、新華保險(xiǎn)大廈、財(cái)富中心、LG大廈、金寶大廈等為跨國(guó)公司的擴(kuò)租和搬家提供了選擇。2005年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也非�；钴S，SONY、愛(ài)普生、富士施樂(lè)、普華永道、通用電器、渣打銀行等租戶(hù)都在2005年完成了辦公場(chǎng)所的搬遷和擴(kuò)租計(jì)劃，仲量聯(lián)行2005年代理租賃的新華保險(xiǎn)大廈不到10個(gè)月出租率已達(dá)85％。2005年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的另一個(gè)集中表現(xiàn)是市場(chǎng)出現(xiàn)兩級(jí)分化，甲級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展體現(xiàn)為需求的增強(qiáng)以及較低的空置率，且沒(méi)有受到當(dāng)前市場(chǎng)新增供應(yīng)樓盤(pán)的影響，租金持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)空置率直線(xiàn)下降幾乎接近為零。新增供應(yīng)樓盤(pán)憑借有吸引力的租金和租賃條款，正加強(qiáng)攻勢(shì)尋找主力客戶(hù)，而乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率出現(xiàn)上升，與甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的穩(wěn)定形成了鮮明的對(duì)比。同樣，2006年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的兩級(jí)分化現(xiàn)象將會(huì)更加明顯，由于新增寫(xiě)字樓供應(yīng)中甲級(jí)很少，市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)其租金、入住率仍將保持穩(wěn)定。而乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)受市場(chǎng)新增項(xiàng)目的影 　　響大，租金水平下降壓力大，且由于租戶(hù)的分流，空置率上升。整體來(lái)看由于中國(guó)開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步深人，未來(lái)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。 　　2005年，仲量聯(lián)行代理及實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目在CBD核心區(qū)達(dá)到2／3強(qiáng)，該機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)部項(xiàng)目租賃主管柏光宇在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，在2006年北京CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)大量供應(yīng)中將會(huì)出現(xiàn)一些亮點(diǎn)樓盤(pán)引起市場(chǎng)關(guān)注新加坡凱德置地于2005年整購(gòu)中環(huán)世貿(mào)臨長(zhǎng)安街的A、B兩座，今年將以凱德置地大廈的名義在5月份推出體量達(dá)到13萬(wàn)平方米，目前已有許多以大型跨國(guó)公司為主的目標(biāo)客戶(hù)表示了興趣；銀泰中心除了寫(xiě)字樓部分還有一個(gè)柏悅酒店及近200套酒店式公寓，雖然預(yù)計(jì)在2007年竣工，旦世有許多高端客戶(hù)在密切關(guān)注；東方梅地亞中心屬于中央電視臺(tái)新址的配套工程，體量大概是12萬(wàn)左右，是位于北京市CBD核心區(qū)域內(nèi)的具有高科技含量的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。作為毗鄰新頭視大廈的新興傳媒中心，將聚合國(guó)防國(guó)內(nèi)廣播、電視、電影、新聞、唱片、出版、廣告、時(shí)尚、娛樂(lè)、演出、動(dòng)漫、制作、發(fā)行、傳播等各類(lèi)傳媒行業(yè)，成為央視上下游產(chǎn)業(yè)鏈上近五干家傳媒企業(yè)的服務(wù)中心，市場(chǎng)前景看好；此外，從2005年就開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)推廣的萬(wàn)達(dá)中心、華貿(mào)中心、光華匡際中心等一些綜合體項(xiàng)目也預(yù)計(jì)在2006年年底投入市場(chǎng)，這些都是今年市場(chǎng)及入住企業(yè)十分關(guān)注的高品質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。 　　此外，在泛CBD區(qū)域的東二環(huán)區(qū)域，中青旅大廈、新保利大廈、天恒大廈都將有可能成為2006年的市場(chǎng)亮點(diǎn)。據(jù)他介紹，中青旅大廈和新保利大廈因?yàn)橛袑?shí)力雄厚的企業(yè)背景，雖然現(xiàn)在還未正式投入市場(chǎng)，目前諸多外資機(jī)構(gòu)已明確表示了興趣，因?yàn)榘凑掌髽I(yè)為辦公地點(diǎn)選址的一般規(guī)律來(lái)看，有強(qiáng)大企業(yè)背景的寫(xiě)字樓通常會(huì)更加重視該寫(xiě)字樓的整體品牌。加上中青旅大廈的環(huán)保技術(shù)、新保利大廈創(chuàng)新地采用世界首例柔索玻璃幕墻，越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的出現(xiàn)將對(duì)更多的跨國(guó)公司、跨國(guó)企業(yè)選址北京形成吸引。 外貿(mào)機(jī)構(gòu)開(kāi)始投資金融街 　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年，在CBD及周邊、中關(guān)村、金融街這三個(gè)主要優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓集聚區(qū)都有大單寫(xiě)字樓成交案例。中關(guān)村金融中心被中鋼集團(tuán)購(gòu)買(mǎi) A座／c座共8萬(wàn)平方米，中國(guó)電子大廈A座被中國(guó)機(jī)械裝備集團(tuán)公司整購(gòu)，中國(guó)電子大廈B座被中物理想集團(tuán)整購(gòu)，科技大廈A座被山東火炬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整購(gòu)，賽爾網(wǎng)絡(luò)有限公司購(gòu)買(mǎi)科技大廈B座3．9萬(wàn)平方米，長(zhǎng)城電腦集團(tuán)整購(gòu)世紀(jì)科貿(mào)大廈A座，中國(guó)電力投資公司購(gòu)買(mǎi)輝煌時(shí)代大廈1．5萬(wàn)平方米，中國(guó)鋁業(yè)購(gòu)買(mǎi)皇冠大廈6萬(wàn)平方米等等。在買(mǎi)家構(gòu)成方面來(lái)看，CBD及其周邊區(qū)域的買(mǎi)家以國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者為主，中關(guān)村、金融街以中資機(jī)構(gòu)買(mǎi)家為主，不過(guò)也有例外，美國(guó)的EXCEL公司成為金融街第一個(gè)外資機(jī)構(gòu)投資買(mǎi)家，加拿大皇家銀行在英藍(lán)國(guó)際大廈進(jìn)駐，說(shuō)明了西區(qū)金融街區(qū)域也被越來(lái)越多的外資機(jī)構(gòu)重視。 　　柏光宇說(shuō)，2006年金融街區(qū)域雖然也會(huì)出現(xiàn)一些高端新項(xiàng)目，但大多數(shù)仍然會(huì)被國(guó)家政府機(jī)關(guān)購(gòu)買(mǎi)，供市場(chǎng)零散選擇的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓只有凱晨廣場(chǎng)、長(zhǎng)安興融中心、英藍(lán)國(guó)際大廈等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目。政府政策優(yōu)惠的支持力度及該區(qū)域成熟的城區(qū)生活氛圍也會(huì)有助于促進(jìn)未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)需求的增加。此外，由于對(duì)北京宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的認(rèn)可以及人民幣升值的期望，2006年，海外投資者在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為會(huì)增多，金融街區(qū)域也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 金融機(jī)構(gòu)看好天津樓市 　　房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站搜房網(wǎng)所屬研究機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的《2005-2006年中國(guó)房地產(chǎn)投融資質(zhì)量研究報(bào)告》顯示，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)正受到越來(lái)越多海外基金、投資銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司、中資銀行等金融機(jī)構(gòu)的重視，被關(guān)注度僅次于北京和上海排在第三位，高于深圳和廣州，投資趨向明顯。 　　該報(bào)告顯示，金融機(jī)構(gòu)有60％至70％都看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，有60％認(rèn)為將來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)將是微漲，看漲的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于看跌的比例。而天津作為北方經(jīng)濟(jì)中心，越來(lái)越受到國(guó)家政策傾斜，濱海新區(qū)的發(fā)展更是納入了國(guó)家“十一五”規(guī)劃。加之深圳、廣州等珠三角城市主要以出口外向型經(jīng)濟(jì)為主，對(duì)寫(xiě)字樓等公建缺乏強(qiáng)有力的需求支撐，因而天津受到了國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。 報(bào)告顯示，金融機(jī)構(gòu)主要是以購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)長(zhǎng)期租賃獲得穩(wěn)定收益為主要投資形式，其次是合作開(kāi)發(fā)或者給開(kāi)發(fā)商作貸款的方式進(jìn)行投資。報(bào)告還預(yù)測(cè)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源將呈現(xiàn)多元化局面，除了傳統(tǒng)的銀行資金外，還可能有境外投資者、房地產(chǎn)投資信托、個(gè)人投資者以及保險(xiǎn)公司等資金來(lái)源。

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