香港的住宅樓價(jià)由去年7月的高位至年底已蒸發(fā)了四分之一,在香港經(jīng)濟(jì)陷入衰退且失業(yè)率料續(xù)升的陰霾下,2009年樓市仍難看好.分析師最樂觀地估計(jì)是年中可望見底,但在觸底前樓價(jià)仍可能再跌兩成.

回顧去年初,在利率向下,本地經(jīng)濟(jì)及就業(yè)情況改善,加上股市暢旺等財(cái)富效應(yīng)帶動(dòng)下,樓市前景看來欣欣向榮,但環(huán)球金融海嘯淹至,先前積累的財(cái)富效應(yīng)迅即化為烏有,樓市在下半年急轉(zhuǎn)直下.

一般中小型住宅樓價(jià)于2008年累計(jì)跌近四分之一,而?生指數(shù)和?生地產(chǎn)分類指數(shù)的跌幅分別近五成和五成半.

"物業(yè)價(jià)格的跌幅較(地產(chǎn)股)低,因?yàn)槟壳跋愀凼忻竦墓�樓�?fù)擔(dān)比例已由最高時(shí)的接近100%回落至30%的水平,使樓價(jià)有較大的抗跌力,"仲量聯(lián)行董事兼住宅部主管曾煥平說.

此外,盡管按揭利率由低點(diǎn)時(shí)的2厘多回升至約4厘,曾煥平指仍屬于較低水平,作為投資的話,豪宅的租金收益率約3.5%,而中小型住宅的租金收益率可達(dá)5-5.5%.相對(duì)本地銀行一年期大額(100萬港元以上)定期存款利率不足1%,回報(bào)相對(duì)吸引.

不過,投行分析師普遍預(yù)期2009年樓價(jià)仍會(huì)繼續(xù)向下.路透稍前綜合12家投行和券商預(yù)測的調(diào)查平均預(yù)測2009年本地住宅樓價(jià)將平均下跌兩成.

投行高盛于12月中更將未來18個(gè)月的樓價(jià)預(yù)測,由原來下跌兩成修訂至跌三成,因該行已將2009年實(shí)質(zhì)本地生產(chǎn)總值(GDP)將由原來增長2.2%,修訂至下跌3%,且近期本地銀行加息將使置業(yè)者的負(fù)債償息能力比率(debt service ratio)提高逾2個(gè)百分點(diǎn).

事實(shí)上,香港因連續(xù)兩個(gè)季度GDP出現(xiàn)按季負(fù)增長,已于去年第三季正式步入經(jīng)濟(jì)衰退,政府亦已表示,未來數(shù)月失業(yè)率將會(huì)上升.去年9-11月失業(yè)率為3.8%,創(chuàng)逾一年高點(diǎn).

野村證券預(yù)期,2009年香港的綜合消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPI)將為負(fù)1.1%,料第一至三季本地實(shí)質(zhì)利率將為正數(shù),這對(duì)樓市是負(fù)面因素.不過,該行認(rèn)為,香港的利率將維持低位,料第四季的CPI將回復(fù)正數(shù),屆時(shí)負(fù)利率重臨將伴隨著下半年的樓市復(fù)蘇.

樓價(jià)下半年止跌回穩(wěn)

國際物業(yè)顧問萊坊預(yù)期,最樂觀估計(jì)香港樓市于今年中見底,"合理預(yù)測是年底見底,"該行研究部主管黃杰雄說.

該行執(zhí)行董事陳致馨指出,現(xiàn)時(shí)香港的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與1997年的低潮有很大分別,當(dāng)時(shí)本地的住宅按揭利率高達(dá)10厘以上,相對(duì)目前約4厘,市民的負(fù)擔(dān)能力已變得較強(qiáng).黃杰雄相信,歐美地產(chǎn)市場的調(diào)整期不會(huì)短,但香港有機(jī)會(huì)比它們反彈得快,因?yàn)榻?jīng)歷過1997年亞洲金融風(fēng)暴至2003年爆發(fā)非典型肺炎 (SARS)這段長時(shí)間的樓市調(diào)整期後,本地的物業(yè)投資者的態(tài)度已趨于審慎,過度借貸的情況不嚴(yán)重,且新的供應(yīng)不多.

量度香港樓市晴雨表--中原城市領(lǐng)先指數(shù)于截至12月21日止報(bào)56.93點(diǎn).中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升指出,該指數(shù)已連續(xù)六個(gè)星期在56-57點(diǎn)橫行,確認(rèn)樓價(jià)止跌回穩(wěn),預(yù)期在1月底農(nóng)歷新年前,指數(shù)會(huì)繼續(xù)在約55至58點(diǎn)之間橫行.

他指出,這預(yù)測將取決于會(huì)否再有大型裁員潮出現(xiàn),以及銀行是否恢復(fù)正常的按揭貸款,因本地銀行在金融海嘯期間為防范風(fēng)險(xiǎn)而收緊按揭成數(shù),且對(duì)批出按揭亦不甚積極.

"(市場)壞消息已七七八八,失業(yè)率會(huì)繼續(xù)上升,但情況應(yīng)該不會(huì)如市場預(yù)期般差勁...而且銀行對(duì)放貸應(yīng)會(huì)漸放松,待市場穩(wěn)定下來後,市民或會(huì)因樓價(jià)下調(diào)而再度入市,"建銀國際證券研究部執(zhí)行董事顏偉洪說.

顏偉洪預(yù)測2009年上半年樓價(jià)仍有可能下跌數(shù)個(gè)百分點(diǎn),但下半年將反彈,料全年升幅可達(dá)15%.

物業(yè)或股票投資,各有優(yōu)劣

從過去一年物業(yè)價(jià)格跌幅遠(yuǎn)低于藍(lán)籌和地產(chǎn)股跌幅看來,前者的抗跌力似乎較強(qiáng),但對(duì)選擇哪種投資產(chǎn)品,關(guān)鍵取決于本身對(duì)流動(dòng)性的要求.

萊坊的黃杰雄稱,無論投資股票或物業(yè),長線均會(huì)有可觀的回報(bào),但個(gè)別的股票股價(jià)波動(dòng)相當(dāng)大,且上市公司不一定會(huì)派息,故股票難以成為投資者長期持有的投資產(chǎn)品;至于投資物業(yè)的成本較高,且在市況欠佳時(shí)往往需長時(shí)間才能沽出,流動(dòng)性較股票差,但其好處是可以放租賺取租金回報(bào),當(dāng)中又以豪宅和零售鋪位的升值潛力最高.

建銀國際的顏偉洪表示,"現(xiàn)時(shí)香港人手里握有大把現(xiàn)金,雖說Cash is King(現(xiàn)金為皇),但當(dāng)皇帝太久(指持有現(xiàn)金)也要作投資吧!保守一點(diǎn)的可以買債券,少量股票,而投資物業(yè)則相對(duì)穩(wěn)健."

他指出,雖然從估值計(jì)現(xiàn)時(shí)買股票較物業(yè)便宜,但股市估計(jì)已在先前的跌市中觸底,但樓市料于今年第二季始見底.

不過,他指投資者應(yīng)從本身的流動(dòng)性為考慮投資物業(yè)的出發(fā)點(diǎn),"物業(yè)不是那麼容易流通,要待市況轉(zhuǎn)佳才易買易賣,要衡量本身的流動(dòng)資金情況...若要(為物業(yè))做按揭的話,現(xiàn)在買樓不是太穩(wěn)健."

真誠相待，以誠還誠。