美國的銀行未來一年將面臨又一波減記資產(chǎn)甚至倒閉的風(fēng)險——發(fā)放給房地產(chǎn)商，用于開發(fā)住宅及商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款迅速演變?yōu)閴馁~.

而且,這些貸款均為傳統(tǒng)貸款,且集中在小型銀行手中,它們的命運意義深刻,因這反映出銀行業(yè)的問題已經(jīng)遠(yuǎn)不只是大型貸款機構(gòu)手中所謂的"不良資產(chǎn)"而已.迄今為止,公眾的注意力以及政府援助都聚焦在這些大型銀行上.

同時,這也清晰地展現(xiàn)出阻止房市崩潰以及去杠桿化的過程有多困難.

所有的銀行貸款中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款(ADC)總計占了8.4%,略低于30年最高水準(zhǔn).開發(fā)商利用這些貸款置地,營建基礎(chǔ)設(shè)置,并建造房屋或商用樓宇.

但是,當(dāng)項目完工時,需要一個相當(dāng)健康的房地產(chǎn)市場為基礎(chǔ)--有人愿意購買或租下房屋.而如今,麻煩可大了.

"媒體全都在關(guān)注消費者止贖,卻忽略了才剛開始的建筑開發(fā)商止贖.隨著這些資產(chǎn)將以極低的價格清算,開發(fā)商止贖將持續(xù)帶來重大的破壞,除非他們明白房價不會企穩(wěn)."Zelman & Associates長期研究房市的分析師Ivy Zelman表示,她認(rèn)為這一壓力將導(dǎo)致"數(shù)以百計的銀行"倒閉或面臨清算.

"美國聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)并沒有足夠的資金來處理這一切.他們沒有足夠的空間來處理所有這些陷入困境的銀行.他們也沒有能力盡快檢查小型銀行."她說.

Zelman預(yù)計,美國銀行業(yè)從現(xiàn)在到2013年料將被迫額外減記840億美元的ADC貸款,相當(dāng)于一級資本的9%.

在消費貸款及購房貸款違約數(shù)量不斷攀升的情況下,目前來看銀行業(yè)已難以承擔(dān)這種規(guī)模的損失,更別提商業(yè)貸款的前景還在不斷惡化.

年末時不良ADC貸款比率達到8.5%,上年同期僅為3.2%.違約時間在30-89天之間的貸款宗數(shù)也在攀升.由于營收乏力,無法帶來可靠的現(xiàn)金流,開發(fā)商正勉力求存.他們開始支取銀行所承諾的無擔(dān)保貸款.而無擔(dān)保建筑貸款的支取比率已觸及73%,甚至高于1990年代房市大滑坡期間的水準(zhǔn),顯示建筑商的艱難處境.

FDIC捉襟見肘

ADC貸款如何都集中在小型及社區(qū)銀行手中,是特別值得關(guān)注的問題.這些銀行通常和本地開發(fā)商都有長期且深遠(yuǎn)的關(guān)系.小型銀行的不良貸款中,ADC貸款占47%,而大型銀行的這一比例僅為14%.

而且也不能指責(zé)稱是"按市價計"會計原則或者是將不良資產(chǎn)證券化引發(fā)了這些損失.這些貸款通常被視為持有至到期,而且通常也不會將這些貸款打包成復(fù)雜證券.

Institutional Risk Analytics專注銀行風(fēng)險分析的Chris Whalen認(rèn)為,銀行在商業(yè)不動產(chǎn)方面所面臨的麻煩之中即有ADC貸款,他還相信,監(jiān)管機構(gòu)將被迫對銀行采取更嚴(yán)厲的態(tài)度,并迫使他們減記資產(chǎn),消除其在陷入困境的公司和交易方面所持有的敞口.

"將進行一次損失測試,然後他們就必須開始減記相關(guān)資產(chǎn)了.監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)開始對社區(qū)銀行施壓了."他說.

諸多小銀行破產(chǎn)并被FDIC接管的現(xiàn)象，受外界關(guān)注的程度或許無法與花旗接受政府援助相提并論,但每有一家銀行倒閉,依然會直接導(dǎo)致能獲取的信貸資源減少.

FDIC的基金僅在第四季就減少近半,降至189億美元,因其撥備一大筆資金用以應(yīng)對已經(jīng)以及預(yù)計將倒閉的銀行.FDIC已表示需要更多的資金來源,但向體質(zhì)健康的銀行收取特別費,將不可避免地打壓企業(yè)的獲利能力以及信貸資源.

美國參議院金融委員會主席多德(Chris Dodd)正計劃在國會提出議案,將財政部對FDIC的信貸安排規(guī)模提高逾兩倍,至1,000億美元.

然而,除了會拖累銀行倒閉,ADC貸款問題還會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫難以解決.

盡管銀行正試圖降低在這些貸款上的敞口,但卻不愿意對借款人做釜底抽薪之事.因為一旦房屋止贖,銀行將被迫接管難以脫手的資產(chǎn).但止贖案越來越多,其中很多標(biāo)的資產(chǎn)將被低價賤賣,因為賣方除了銀行,還有仍在運營的開發(fā)商,此外還有房主以及為了清空庫存而進行的止贖拍賣.

這將進一步拉低地皮及房產(chǎn)價格,并導(dǎo)致越來越多的人卷入惡性循環(huán). 對于房市、銀行業(yè)以及經(jīng)濟來說都是如此.

真誠相待，以誠還誠。