請先深吸一口氣.OK,聽好:若將眼光放在五年以後,目前在美國購置房產(chǎn)可能是合算的買賣,這是很長一段時間以來首次出現(xiàn)這種機(jī)會.

對于一個長期看空房市而且認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)和銀行體系尚未擺脫困境的人來說,上述看法非常難以說出口.

不過,以歷史角度衡量,長期固息融資成本已經(jīng)很低(30年期抵押貸款利率不到5%),而且拜當(dāng)前的美聯(lián)儲和政府政策所賜,一兩年後可能會出現(xiàn)嚴(yán)重的通脹局面,有鑒于此,通過債務(wù)融資擁有一棟房產(chǎn)的吸引力就變得比僅僅是三或六個月前要大得多.

但我不是說房市已經(jīng)觸底;我認(rèn)為全國房價在已然下挫20%左右之後,仍有一定的下降空間.

期貨市場顯示,涵蓋美國20個大都會區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)普爾/Case-Shiller房價綜合指數(shù)在今年5月和2010年5月之間預(yù)計會下降大約4%,只有到 2012年才會回升至當(dāng)前水準(zhǔn).實(shí)際上我認(rèn)為情況可能會更糟一點(diǎn),原因是仍有相當(dāng)多的被收回房產(chǎn)有待消化,失業(yè)率毫無疑問會繼續(xù)上升,以及經(jīng)濟(jì)即便開始復(fù)蘇,也會很疲弱.這不能證明房市周期正在逆轉(zhuǎn)并將帶領(lǐng)我們走出衰退,盡管這種情況曾經(jīng)出現(xiàn)過很多次.

如此一來,很重要的一點(diǎn)便似乎顯而易見:美聯(lián)儲將竭盡所能避免通縮,而且很有可能用力過猛.

確實(shí),通脹很有可能會脫離美聯(lián)儲的控制,或者公債買家不再買進(jìn).由此導(dǎo)致的通脹局面將十分有利于那些借錢買入房屋的人.

位于康涅狄格州格林威治的pi Economics長期以來都對通縮保持高度警惕,但該機(jī)構(gòu)的分析師Tim Lee現(xiàn)在也認(rèn)為,盡管通縮可能仍占上風(fēng),但當(dāng)前的政策將無可避免地導(dǎo)致通脹.

"美聯(lián)儲舉措的規(guī)模將足以引發(fā)通脹,我認(rèn)為即便是經(jīng)濟(jì)成長相當(dāng)疲弱也會是這樣,"Lee上周在接受采訪時表示.

美國廣義貨幣供應(yīng)增長年率超過14%,今年財政赤字占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比例將約為13%,美聯(lián)儲的資產(chǎn)負(fù)債表則已經(jīng)大大膨脹.

房產(chǎn)表現(xiàn)在通脹期相對較好

盡管房產(chǎn)在高通脹和低增長時期不一定大漲,但與其它資產(chǎn)相比可能會要好得多.在通脹情況下,政府公債價值會受到侵蝕,股票的表現(xiàn)就中期而言可能會略優(yōu)于債券,但隨著盈利質(zhì)量下降,股票也難免受到?jīng)_擊.

股市投資者目前認(rèn)為經(jīng)濟(jì)深度下滑的結(jié)束就等同于高回報投資機(jī)會再次出現(xiàn)以及持續(xù)的反彈推升獲利.這種解讀可能過于樂觀.股票確實(shí)可以避免通脹的一些影響,但難以消除其全部影響.

另一個鼓舞人心的事實(shí)是,投資者在重回美國很多受到最嚴(yán)重沖擊的房地產(chǎn)市場,比如佛羅里達(dá).這些投資者不依賴大量杠桿,并樂于接受來自房租的正現(xiàn)金流.

盡管近些年發(fā)放的抵押貸款表現(xiàn)慘不忍睹,但當(dāng)前抵押貸款利率位于紀(jì)錄低點(diǎn).這部分是對低利率環(huán)境的反映,也是美聯(lián)儲為拉低利率直接干預(yù)信貸市場的結(jié)果.從近期情況來看,美聯(lián)儲若不出手干預(yù),投資者可能會要求極高的溢價.還有一點(diǎn)要承認(rèn)的是,在美國,如果情況確實(shí)變得很糟糕,借款人一般都可以拋下貸款不管, 但就目前而言,對于一個支付20%首付的借款人來說,就非常不可能出現(xiàn)這種情況.

還要記住的一點(diǎn)是,房屋市場的企穩(wěn)是銀行業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的絕對前提條件.而從美聯(lián)儲和政府在拉低利率以及保持政府擔(dān)保貸款供應(yīng)方面所采取的措施來看,他們對此心知肚明,并將有針對性的采取行動.

真誠相待，以誠還誠。