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請先深吸一口氣.OK,聽好:若將眼光放在五年以後,目前在美國購置房產(chǎn)可能是合算的買賣,這是很長一段時間以來首次出現(xiàn)這種機會. 對于一個長期看空房市而且認為美國經(jīng)濟和銀行體系尚未擺脫困境的人來說,上述看法非常難以說出口. 不過,以歷史角度衡量,長期固息融資成本已經(jīng)很低(30年期抵押貸款利率不到5%),而且拜當前的美聯(lián)儲和政府政策所賜,一兩年後可能會出現(xiàn)嚴重的通脹局面,有鑒于此,通過債務(wù)融資擁有一棟房產(chǎn)的吸引力就變得比僅僅是三或六個月前要大得多. 但我不是說房市已經(jīng)觸底;我認為全國房價在已然下挫20%左右之後,仍有一定的下降空間. 期貨市場顯示,涵蓋美國20個大都會區(qū)域的標準普爾/Case-Shiller房價綜合指數(shù)在今年5月和2010年5月之間預(yù)計會下降大約4%,只有到 2012年才會回升至當前水準.實際上我認為情況可能會更糟一點,原因是仍有相當多的被收回房產(chǎn)有待消化,失業(yè)率毫無疑問會繼續(xù)上升,以及經(jīng)濟即便開始復(fù)蘇,也會很疲弱.這不能證明房市周期正在逆轉(zhuǎn)并將帶領(lǐng)我們走出衰退,盡管這種情況曾經(jīng)出現(xiàn)過很多次. 如此一來,很重要的一點便似乎顯而易見:美聯(lián)儲將竭盡所能避免通縮,而且很有可能用力過猛. 確實,通脹很有可能會脫離美聯(lián)儲的控制,或者公債買家不再買進.由此導(dǎo)致的通脹局面將十分有利于那些借錢買入房屋的人. 位于康涅狄格州格林威治的pi Economics長期以來都對通縮保持高度警惕,但該機構(gòu)的分析師Tim Lee現(xiàn)在也認為,盡管通縮可能仍占上風,但當前的政策將無可避免地導(dǎo)致通脹. "美聯(lián)儲舉措的規(guī)模將足以引發(fā)通脹,我認為即便是經(jīng)濟成長相當疲弱也會是這樣,"Lee上周在接受采訪時表示. 美國廣義貨幣供應(yīng)增長年率超過14%,今年財政赤字占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比例將約為13%,美聯(lián)儲的資產(chǎn)負債表則已經(jīng)大大膨脹. 房產(chǎn)表現(xiàn)在通脹期相對較好盡管房產(chǎn)在高通脹和低增長時期不一定大漲,但與其它資產(chǎn)相比可能會要好得多.在通脹情況下,政府公債價值會受到侵蝕,股票的表現(xiàn)就中期而言可能會略優(yōu)于債券,但隨著盈利質(zhì)量下降,股票也難免受到?jīng)_擊. 股市投資者目前認為經(jīng)濟深度下滑的結(jié)束就等同于高回報投資機會再次出現(xiàn)以及持續(xù)的反彈推升獲利.這種解讀可能過于樂觀.股票確實可以避免通脹的一些影響,但難以消除其全部影響. 另一個鼓舞人心的事實是,投資者在重回美國很多受到最嚴重沖擊的房地產(chǎn)市場,比如佛羅里達.這些投資者不依賴大量杠桿,并樂于接受來自房租的正現(xiàn)金流. 盡管近些年發(fā)放的抵押貸款表現(xiàn)慘不忍睹,但當前抵押貸款利率位于紀錄低點.這部分是對低利率環(huán)境的反映,也是美聯(lián)儲為拉低利率直接干預(yù)信貸市場的結(jié)果.從近期情況來看,美聯(lián)儲若不出手干預(yù),投資者可能會要求極高的溢價.還有一點要承認的是,在美國,如果情況確實變得很糟糕,借款人一般都可以拋下貸款不管, 但就目前而言,對于一個支付20%首付的借款人來說,就非常不可能出現(xiàn)這種情況. 還要記住的一點是,房屋市場的企穩(wěn)是銀行業(yè)和整體經(jīng)濟復(fù)蘇的絕對前提條件.而從美聯(lián)儲和政府在拉低利率以及保持政府擔保貸款供應(yīng)方面所采取的措施來看,他們對此心知肚明,并將有針對性的采取行動.