盡管我們看好房價的結論已經(jīng)無法得到自住需求的支持，但我們相信投資性需求正逐步取代自住需求成為推動房地產(chǎn)購買最核心的力量。
　　2.1投資需求正取代自住需求成為中國住宅價格走向的關鍵因素
　　2004年11到12月，北京市統(tǒng)計局聯(lián)合市建委在北京市2004年6月底以前竣工且銷售率較高的小區(qū)中隨機抽取了15個作為樣本，隨機抽取100幢居民住宅樓、對530戶購房者進行了問卷調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京的商品住宅投資性購房比例為17%。在全部投資性購房中近三成短期轉手，逾兩成投入租賃市場，近五成空置等待升值。在本次調(diào)查涉及的1215套投資性商品住宅中，已出租286套；已轉售346套；空置583套。
　　05年初，某全國性大型房地產(chǎn)開發(fā)商對其開發(fā)的武漢某大型郊區(qū)樓盤住戶進行詳細的訪談式調(diào)查，結果顯示該樓盤中83%的房屋用于自住用途,17%用于包括出租在內(nèi)的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價差的投資)。我們估計武漢市實際的投資性購房比例遠在17%以上,理由是1、郊區(qū)房屋的投資性購房比例通常低于市區(qū)房屋；2、83%的自住用途購房者中，如果擁有該小區(qū)以外的其他房屋，基本屬于投資性質(zhì)。
　　2006年初，據(jù)深圳某政府官員透露，深圳市房地產(chǎn)管理部門對深圳2005年新房購房者的全樣本分析顯示：同一購買者購兩套及以上房子的總套數(shù)為15904套，占新房銷售總套數(shù)的16.07%。我們認為實際的投資性購房比例遠在16%以上,理由是1、許多投資性購房者在買第二套以后的住房時，傾向于使用中不同家庭成員的名字。2、05年只購買一套房屋的人，可能在此之前已經(jīng)購買并持有其他房屋。
　　我們估計北京、武漢的投資性購房比例在20%以上，深圳可能達到25%。而這三個城市卻是被多數(shù)人認為投資性購房較低、房地產(chǎn)比較健康的城市，其他主要城市的投資性購房比例之高可見一斑。結合我們收集到的其它數(shù)據(jù)或資料，我們推測：中國省會級城市和發(fā)達地區(qū)中等以上城市的新房銷售中投資性購房的比例在20%以上。
　　我們認為：中國住房自住需求由于受到人口結構變化、經(jīng)濟快速發(fā)展長期等因素的影響，呈現(xiàn)長期的上升趨勢（1998－2010）。中短期推動因素包括住房制度改革（1998－2004）、經(jīng)濟景氣周期（2002－2006），這些中短期推動因素的影響正逐漸淡化或步入尾聲，導致住房需求中短期的波動趨于緩和。從長達7年多的房屋消費的高增長看（銷售面積年均增長25%），自住需求也很難繼續(xù)高漲。結合前文的分析，我們判斷：投資性需求正取代自住需求成為住宅的增量需求核心力量，未來2－3年投資需求的消長成為中國住宅消費和價格走向的關鍵因素。
　　2.2中國幾乎所有的資產(chǎn)價格都在上升，回報率在下降
　　隨著房價的上漲，房租的上漲明顯滯后，造成租金回報率不斷下降。在上海投資房產(chǎn)一套100萬元房產(chǎn)的租金回報率甚至可能只有2－3%,考慮到房產(chǎn)很高的交易成本和低流動性，這樣的回報率明顯偏低。其實，買房投資的回報率并不誘人。但是，中國有富余資金的人們（富人）也很無奈—不買房子，可以買什么呢？
　　2.3作為重要資產(chǎn)類別，房地產(chǎn)吸引力不俗
　　1、房地產(chǎn)不僅包含稀缺的土地，也凝聚著能源、原材料、勞動力等被壓低價格的要素。
　　我們認為不僅土地具備升值潛力，房地產(chǎn)也凝結能源、原材料和勞動力等要素，房地產(chǎn)是代表著一籃子要素的組合投資品。
　　中國經(jīng)濟崛起，世界經(jīng)濟重心改變，世界資源貿(mào)易和價格機制也隨之改變。我們相信，包括石油、煤炭在內(nèi)的基礎生產(chǎn)要素價格將持續(xù)高位。硬幣的另一面是，資源瓶頸限制中國增長步伐，節(jié)能才是持續(xù)增長的唯一途徑。而提高資源要素價格，是迫使微觀經(jīng)濟體降低能耗的唯一手段。
　　我們預見，要素價格體制改革已經(jīng)拉開帷幕。包括成品油、城市公用事業(yè)產(chǎn)品、環(huán)保在內(nèi)的社會生產(chǎn)生活要素價格將逐步提高。節(jié)能技術將被廣泛應用，傳統(tǒng)能源仍將是增長主動力。
　　煤炭、金屬材料、土地價格03年以來的上漲，部分是對之前人為壓低的要素價格的修正。因此，這些要素價格不會回落到04年以前的水平。同時，中國的經(jīng)濟增長，也對全球資源（石油、鐵礦石等）的價格和貿(mào)易產(chǎn)生重大影響，這些重要的全球資源價格將振蕩走高。
􀁺 成品油定價機制調(diào)整。讓一個公眾公司充當龐大經(jīng)濟體面對高油價的緩沖器，不符合市場原則。如果中石化因為煉油機制而出現(xiàn)虧損，決策層難以向國際投資者做出合理解釋。
　　城市公用事業(yè)價格上調(diào)。2003年以來的資源要素價格上漲周期中，沒有上漲的，就是城市公用事業(yè)產(chǎn)品及服務價格。水、電、公交、污水，可以清楚確認經(jīng)濟個體的消費量，因此都不是公共產(chǎn)品，應當積極實施市場化。只有提高這些產(chǎn)品及服務的價格，才能切實節(jié)約資源，才能鼓勵資本投入這些供給不足的產(chǎn)品市場。
　　環(huán)保成本上升，也將推動資源要素價格上漲。
　　因此，我們相信代表著一籃子要素的房地產(chǎn)將繼續(xù)得到投資者的青睞。
　　2、房地產(chǎn)持有者可以享受城市基建的免費午餐。
　　按“納瑟姆”曲線的規(guī)律，我們預計中國城市化加速增長期將持續(xù)到2018年。高速城市化意味著巨大的基建投入，在經(jīng)歷了1999年低潮后，我國城市建設從2001年開始重新提速。城市基礎設施投資的年增速在2005年達到27%。
　　眾所周知，高速公路每公里造價2000－5000萬元、地鐵每公里動輒上億元，其他基礎設施配套也都價值不菲，這些基建一旦興建，將會帶動周邊房地產(chǎn)快速升值。但是基建投入作為公共投資最終是由地方納稅人負擔的，其他國家地方基建所需的資金大部分來源于物業(yè)稅的收入，在我國物業(yè)稅缺位的情況下，意味著房地產(chǎn)持有人可以享受城市建設帶來的增值而不支付任何費用。而北京上海的城市建設更是集聚了整個國家的公共資源（比如北京的奧運會、上海的世博會），北京上海的房地產(chǎn)擁有者能夠享受到更多的“免費午餐”。
　　3、交易成本的下降和流動性的提高提升了房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的價值。
　　近幾年各主要城市不斷減免房地產(chǎn)交易的各項稅費、簡化環(huán)節(jié)提高效率，這成為二手房交易比例快速上升的重要原因。交易成本的降低和流動性的提高都增加了房地產(chǎn)作為投資品的吸引力。
　　2.4人民幣升值利好房地產(chǎn)―因為央行被迫壓低基礎利率
談及1985年日元升值以后帶來的房地產(chǎn)泡沫，許多人抨擊日本央行的持續(xù)低利率政策是愚蠢的選擇，這些抨擊也許太低估了當時決策者的智商。日本央行可能出于兩個方面的考慮：1、由于本幣升值會打擊出口這個最重要的經(jīng)濟驅動力，日本央行可能希望低利率刺激包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各種國內(nèi)需求。2、為阻擊境外資金的貨幣投機，日本央行通過壓低利率保持境內(nèi)外的利差。
　　經(jīng)濟政策往往有利有弊，如果歷史重演，日本央行選擇放棄低利率的政策，也許能夠避免房地產(chǎn)泡沫，但也說不定會導致長期經(jīng)濟蕭條的提前到來。
　　與大眾輿論看法不同的是，我們認為海外投機資金進入中國購買房地產(chǎn)只是房價上升的次要原因，本幣升值期間央行被迫將利率壓制在低水平才是核心原因，這會導致所有資產(chǎn)價格的上升。
　　經(jīng)濟政策往往有利有弊，如果歷史重演，日本央行選擇放棄低利率的政策，也許能夠避免房地產(chǎn)泡沫，但也說不定會導致長期經(jīng)濟蕭條的提前到來。
　　與大眾輿論看法不同的是，我們認為海外投機資金進入中國購買房地產(chǎn)只是房價上升的次要原因，本幣升值期間央行被迫將利率壓制在低水平才是核心原因，這會導致所有資產(chǎn)價格的上升。

世事靜方見，人情淡始長－清靜為天下正！