1.中國已經(jīng)度過住房稀缺的階段，總量充足
　　最近7年（98－05），中國城市居民居住面積平均增長1.17平米/年/人，增長速度驚人。截至2005年末人均住房建筑面積已經(jīng)超過26平方米。
　　聯(lián)合國人居中心和世界銀行在1993年的聯(lián)合課題《住房指標(biāo)計(jì)劃》，全面研究了不同收入水平國家52個(gè)百萬人口以上城市的住房情況，其中39個(gè)是首都。我們對比該研究結(jié)果，從居住面積這個(gè)指標(biāo)看，如果按照官方匯率計(jì)算國民收入或者GDP，中國城市居民的住房消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到中高收入國家的水平，顯然已經(jīng)脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，屬于住房的超前消費(fèi)；即使采用PPP匯率（購買力平價(jià)），也足以說明中國城市居民的住房條件與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。
　　中國省會以上城市的人均居住面積普遍在22－30平方米，與全國城市的平均水平非常接近。而省會以上城市各方面特點(diǎn)與《住房指標(biāo)計(jì)劃》所調(diào)查的城市類似，具備可比性。因此我們認(rèn)為中國城市房屋數(shù)量充足，就整體而言，中國已經(jīng)不缺房子。
　　不僅如此，截至05年末中國的住宅私有率1已經(jīng)接近80%。盡管住房自有率不是收入水平的必然象征，但普遍來說住房私有率在達(dá)到中高收入水平之前會不斷上升，之后可能會下降。盡管近15年世界各國房屋私有率普遍大幅度提升，但中國80%的住房私有率肯定已經(jīng)位于世界最前列，說明中國大多數(shù)房屋所有權(quán)屬于個(gè)人。
　　2房價(jià)已超出城市中多數(shù)人群的購買能力
　　房價(jià)收入比就象市盈率一樣并不完美，但全世界還是有越來越多的研究將房價(jià)收入比作為衡量房價(jià)負(fù)擔(dān)的核心指標(biāo)，目前被最廣泛采用的是聯(lián)合國和世界銀行對房價(jià)收入比2的定義。
　　判斷房價(jià)相對自住需求是否合理，房價(jià)收入比一直被我們認(rèn)為是最重要的指標(biāo)，對房價(jià)收入比的持續(xù)跟蹤研究顯示中國整體房價(jià)收入比經(jīng)歷了偏低—合理—偏高的變化。
　　我們認(rèn)為：由于中國人口密度大、城市化導(dǎo)致的集聚效應(yīng)、預(yù)期收入增長較快等原因，中國的房價(jià)收入比應(yīng)該高于類似國家的水平，但即使考慮到這些特殊國情，當(dāng)前中國主要城市的房價(jià)相對于大多數(shù)人的購買力也已經(jīng)偏高。聯(lián)合國之所以推薦使用收入和房價(jià)的中值計(jì)算房價(jià)收入比，是因?yàn)檫@能夠衡量城市中大多數(shù)人群的負(fù)擔(dān)水平。由于數(shù)據(jù)的原因，我們只能用平均值作為替代，如果能夠獲得中值數(shù)據(jù)來計(jì)算，房價(jià)收入比很可能會更高。
　　依據(jù)對房價(jià)收入比的深入研究，我們在04年1月發(fā)出《強(qiáng)烈看升中國房價(jià)地價(jià)》，全面看好中國房地產(chǎn)價(jià)格。05年1月發(fā)出《“銀根緊縮”難敵“地根緊縮”—地產(chǎn)股掘金機(jī)不可失》，繼續(xù)看好中國多數(shù)城市的房地產(chǎn)價(jià)格。時(shí)至今日，我們認(rèn)為多數(shù)城市房價(jià)收入比已超出合理區(qū)間的上限，說明房價(jià)已高于城市中多數(shù)人群的購買能力。我們看好房價(jià)的結(jié)論已經(jīng)無法得到自住需求的支持。
　　投資者會問：既然我們國家住宅總量充足、甚至已經(jīng)“超前消費(fèi)”，為什么房價(jià)會超出城市中多數(shù)人群的購買能力？
　　3財(cái)富高增長與貧富差距是房價(jià)超出自住需求購買力的根本原因
　　貨幣財(cái)富增長迅猛，總量驚人。近7年中國居民名義人均可支配收入以年均10.6%左右的速度增長，名義GDP以年均12.6%的速度快速增長，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款卻以高達(dá)17.1%的速度增長。截至05年末全國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額已經(jīng)超過14萬億元，可見中國民間財(cái)富的增長速度驚人。
　　從大類資產(chǎn)的增長看，盡管房地產(chǎn)竣工價(jià)值的增長速度（近6年平均21%）超過居民儲蓄存款增長速度（近7年平均17%），但是房屋竣工價(jià)值的高增長包含了住房制度改革這一重大非經(jīng)常性影響。此外05年末的儲蓄存款余額幾乎是05年竣工價(jià)值總額11倍，且貨幣財(cái)富增長速度也超過了金融資產(chǎn)的增長速度。由于儲蓄存款是財(cái)富的貨幣形態(tài)，應(yīng)該與實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)相對應(yīng),這可能暗示著遠(yuǎn)期的通貨膨脹。
　　在資本管制的條件下，民間財(cái)富總量的增長往往會引發(fā)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各類投資品價(jià)格的上漲，而貨幣財(cái)富增長速度持續(xù)超過實(shí)物類資產(chǎn)（房地產(chǎn)、股票）的增長速度，通常會導(dǎo)致貨幣向?qū)嵨镱愘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)化。而包括我們在內(nèi)的多數(shù)人都認(rèn)為原材料/能源/土地等要素價(jià)格未來將持續(xù)上升，那么用貨幣購買實(shí)物資產(chǎn)來保值增值的潮流必然迅猛。
　　從中國民間財(cái)富總量及增長速度看，房價(jià)上升仍有潛力。
　　在民間財(cái)富持續(xù)高增長、近7年住房供應(yīng)年均增長25%、人均居住面積已達(dá)26平方米的今天，許多人卻陷入買不起房的困境，原因并不在房地產(chǎn)行業(yè)本身，開發(fā)商黑心、房地產(chǎn)市場不規(guī)范、房屋炒作都不過是表面現(xiàn)象，根本癥結(jié)無疑是巨大的貧富差距！
　　聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署(UNDP)委托中國發(fā)展研究基金會組織撰寫的《中國人類發(fā)展報(bào)告2005》報(bào)告顯示：中國經(jīng)濟(jì)增長奇跡中的受益者與落后者之間的鴻溝正逐漸拉大，這種不公平尤其在地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間、性別之間及不同人群之間表現(xiàn)得極為突出。UNDP駐華代表Khalid Malik指出："目前中國的基尼系數(shù)已超過0.4，甚至可以達(dá)到0.45。報(bào)告引用的2002年中國家庭調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，盡管被列為絕對貧困的人口數(shù)量已顯著降低，但中國10%的最富有人口占有41%的財(cái)富。
　　2002年初網(wǎng)上流傳的一篇文章4通過大量的公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明上海12.5%的人擁有的住房面積與56.4%的人擁有的相等，其實(shí)這只不過是貧富差距在房地產(chǎn)領(lǐng)域的縮影罷了。

世事靜方見，人情淡始長－清靜為天下正！