中央經(jīng)濟(jì)工作會議：房地產(chǎn)市場調(diào)結(jié)構(gòu)開始
12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出2010年六項主要工作任務(wù)當(dāng)中，對房地產(chǎn)話題鮮有涉及。僅在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的內(nèi)容當(dāng)中提出，明年要加強(qiáng)普通商品房供應(yīng)，支持居民自住和改善性購房需求，同時加快農(nóng)村危房改造和城鎮(zhèn)化工作，幫助解決新入城人群住房問題。
“我們有124億平方米的住房資源，但同時我們有6.07億城鎮(zhèn)人口。124億除以6.07億，人均20平方米而已。我們2008年戶均人數(shù)2.8人，乘以2.8，戶均不到60平米。我們這么大力度的蓋房子，中國居民總體住房水平才不過剛剛走到初步脫困的階段�！敝袊青l(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮在“住交會”上如是說。
加大保障房投入
在中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的6項任務(wù)當(dāng)中，第一項就是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。其中提出，財政投入要加大對保障性住房等民生領(lǐng)域的投入。
“住房這個問題，可以坦然的說，1998年進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革以來，各地對保障性的這塊的力度上稍微弱了一點，但不管怎么說，今年這項工作是有所進(jìn)展的。但是就前一段時期工作的情況來看，保障性住房的投資還不是非常理想�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一這樣說。
在不久前，全國人大常委會發(fā)布的《關(guān)于保障性住房建設(shè)項目實施情況的調(diào)研報告》顯示，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至今年8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。各地保障性住房的推進(jìn)建設(shè)情況并不樂觀。因此，在剛剛召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，政治局會議的通稿上提及要加大保障性住房的力度。
陳淮在住交會上表示，目前出臺的土地出讓金70%要用于四種房，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型、兩進(jìn)兩限房是保證這些住房迫切需要的群體優(yōu)先改善。2009年關(guān)于契稅減免1%，首付降低到20%，利率優(yōu)惠也是保證這些困難群體優(yōu)先改善。在今年保增長中，四萬億中拿出九千億用于廉租房建設(shè)，也是保證低端老百姓優(yōu)先改善。
一位知情人士向記者說到，中央在保障性住房上的力度并不弱，而且也很關(guān)心。但是最主要的問題出在上行下效的過程上，地方政府的不配合不積極是導(dǎo)致地方保障性住房情況不能順利推行的主要原因。
另外多位專家提到，目前我國正處于快速城鎮(zhèn)化的過程中。經(jīng)過30年的努力，我國的城鎮(zhèn)人口所占比重從1980年7.9%提高到2008年超過45.2%。但是，全世界平均城鎮(zhèn)比重是55%，發(fā)達(dá)國家是85%，美國是95%。我們?nèi)绻岣叩绞澜缙骄?5%，到2020年，我們還得有將近兩億農(nóng)民搬到城里住。
“就眼前來講，在未來3—5年，或者到2015年這樣一個周期內(nèi)，“十二五”規(guī)劃的周期內(nèi)，中國住房目標(biāo)第一保證人人有房住，不是大多數(shù)人有房住，而是人人有房住，這就是應(yīng)保盡保，擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍。第二，讓住房困難的群體，急需住房的群體優(yōu)先改善，這就是我們在2009年保增長的政策基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化改善調(diào)整對這些住房困難群體改善住房政策。第三，我們要解決數(shù)億農(nóng)民工進(jìn)城的住房問題，讓他們真正變成城市居民，而不是農(nóng)民工�！标惢丛跁线@樣發(fā)言道。
“應(yīng)當(dāng)保證在未來3—5年內(nèi)，自己完全無力解決住房的群體政府應(yīng)該給他們做好應(yīng)保盡保，我們有能力應(yīng)當(dāng)做到，在未來3—5年內(nèi)讓年輕人滿足住房給予他們更多的支持和援助，我想不論是保增長的政策具體到什么時候，有什么變化，這個趨向是不會變化的。這就叫住有所居。”陳淮最后這樣說。
繼續(xù)支持改善性住房
中央經(jīng)濟(jì)工作會議形成的明年工作任務(wù)中，提出了進(jìn)一步支持居民自主性和改善性住房需求，加大普通商品房供應(yīng)。
對于繼續(xù)支持改善性住房需求，二套房貸問題再次成為焦點。今年10月份前后，北京市曾就改善性需求住房貸款如何界定的問題向業(yè)內(nèi)征詢意見。當(dāng)時就有人提出，是否可以將第一套房的銷售發(fā)票作為證據(jù)，使之成為二套房貸比照一套房貸執(zhí)行的依據(jù)。
而記者了解，此前深圳、廣州等地已經(jīng)在做類似的工作。
2010年繼續(xù)支持改善性購房需求的話，對于改善性需求的認(rèn)定工作必將需要進(jìn)一步厘清。
而記者采訪的眾多開發(fā)商中，對改善性需求也有不同認(rèn)識。
“中國未來房地產(chǎn)需求是以改善為主，但是未必以小戶型為主。就目前的銷售情況是，大戶型因為供應(yīng)有限，在一線二線城市基本上都出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況，價格奇高。國家的70、90政策應(yīng)該適當(dāng)取消，這是不符合中國目前的發(fā)展趨勢的。”萬科副總裁毛大慶在上述“住交會”上如是說。
此觀點引得臺下議論紛紛。究竟是中國百姓的住房條件已經(jīng)開始步入了一個改善性的階段，還是貧富分化愈加明顯：一方面是企圖掙脫國家政策束縛，滿足資金充裕者改善性住房的需求；而另一方面則是想在城市里的有立足之地，需要無休止的漫長的等待、搖號，望穿秋水還未必能達(dá)成有房可住的心愿。
陳淮也在講話中提及，他認(rèn)為目前的中國城鎮(zhèn)居民的居住條件剛剛到達(dá)初步脫困的階段。
“中國從最窮的人到最富的人都憋著想換房子這個勁�！标惢吹倪@句話，也許是中國百姓對于住房需求的真實寫照。房子的從無到有，從小到大也許蘊含著很多住房需要改善的需求，但是大多數(shù)業(yè)界人士和官員還是認(rèn)為，大戶型將成趨勢有待于進(jìn)一步的驗證，是否要取消70、90的標(biāo)準(zhǔn)也同樣需要進(jìn)一步的商討。
宏調(diào)漸變
雖然中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出繼續(xù)穩(wěn)定擴(kuò)大內(nèi)需的策略，但是關(guān)于高房價問題，卻可能是“調(diào)結(jié)構(gòu)”的工作范圍。
朱中一也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性問題，需要調(diào)整。
第一個是房價問題，房價問題他認(rèn)為是一個比較敏感的問題，屬于一個綜合的問題。社會上議論房價問題更多的是關(guān)注開發(fā)企業(yè)的成本和開發(fā)企業(yè)的利潤，認(rèn)為房價高了，他表示贊同。
房價確實是供求關(guān)系在起主導(dǎo)作用。另外，房價的高低跟土地的供應(yīng)制度和土地的管理有關(guān)，另外，財經(jīng)政策問題和稅收政策，當(dāng)財政政策寬松的時候，流動性過剩的時候，房價就會漲。稅收政策的寬松與否決定了整個的銷售量。
第二個是宏觀調(diào)控，朱中一認(rèn)為“總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定”應(yīng)該繼續(xù)是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的準(zhǔn)則。
朱中一表示，這三句話確實很好，但實施的時候確實很難，原因有三，第一個原因因為房地產(chǎn)有開發(fā)周期的問題，政策一出來不一定馬上兌現(xiàn)。供應(yīng)緊張了加大土地供應(yīng)，但是由土地供應(yīng)到房地產(chǎn)開發(fā)出來要兩到三年時間。
第二個原因，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其他的東西總量上都可以調(diào)撥的，但是房地產(chǎn)不行。北京當(dāng)時的存量房有1300萬，這一年形成不了有效供應(yīng)，兩三年都難形成有效供應(yīng)，因為它是不動產(chǎn)，不能調(diào)撥。第三個原因，房地產(chǎn)既有投資的風(fēng)險，又有消費的風(fēng)險。
朱中一舉例說：“因為它有投資的風(fēng)險，所以，流動性過剩的情況下，它2007年7、8、9三個月和今年的四五六三個月，當(dāng)老百姓有錢的時候它很快就釋放出來了。所以，為什么今年的房地產(chǎn)市場能夠超預(yù)期的回暖，這是一個重要的原因�！�
第三個問題是支柱產(chǎn)業(yè)和民生產(chǎn)業(yè)的平衡點的問題，朱中一談到，今年，因為房地產(chǎn)業(yè)要拉動經(jīng)濟(jì)，支柱產(chǎn)業(yè)的作用是不能忽視的，如果房地產(chǎn)下來了，相關(guān)行業(yè)就下來了。
但是，房地產(chǎn)又是民生行業(yè)，所以，在國家的政策導(dǎo)向上，必須要加大住房保障的力度，首先要使最困難的老百姓有房子住，在政策的導(dǎo)向上，國家要采取支持自住性的，鼓勵改善性的，控制投資性的，抑制投資性的，因此，他覺得這個政策導(dǎo)向是不會變的，這是為了解決人人有房子住的問題。
“我們有124億平方米的住房資源，但同時我們有6.07億城鎮(zhèn)人口。124億除以6.07億，人均20平方米而已。我們2008年戶均人數(shù)2.8人，乘以2.8，戶均不到60平米。我們這么大力度的蓋房子，中國居民總體住房水平才不過剛剛走到初步脫困的階段�！敝袊青l(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮在“住交會”上如是說。
加大保障房投入
在中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的6項任務(wù)當(dāng)中，第一項就是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。其中提出，財政投入要加大對保障性住房等民生領(lǐng)域的投入。
“住房這個問題，可以坦然的說，1998年進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革以來，各地對保障性的這塊的力度上稍微弱了一點，但不管怎么說，今年這項工作是有所進(jìn)展的。但是就前一段時期工作的情況來看，保障性住房的投資還不是非常理想�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一這樣說。
在不久前，全國人大常委會發(fā)布的《關(guān)于保障性住房建設(shè)項目實施情況的調(diào)研報告》顯示，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至今年8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。各地保障性住房的推進(jìn)建設(shè)情況并不樂觀。因此，在剛剛召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，政治局會議的通稿上提及要加大保障性住房的力度。
陳淮在住交會上表示，目前出臺的土地出讓金70%要用于四種房，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型、兩進(jìn)兩限房是保證這些住房迫切需要的群體優(yōu)先改善。2009年關(guān)于契稅減免1%，首付降低到20%，利率優(yōu)惠也是保證這些困難群體優(yōu)先改善。在今年保增長中，四萬億中拿出九千億用于廉租房建設(shè)，也是保證低端老百姓優(yōu)先改善。
一位知情人士向記者說到，中央在保障性住房上的力度并不弱，而且也很關(guān)心。但是最主要的問題出在上行下效的過程上，地方政府的不配合不積極是導(dǎo)致地方保障性住房情況不能順利推行的主要原因。
另外多位專家提到，目前我國正處于快速城鎮(zhèn)化的過程中。經(jīng)過30年的努力，我國的城鎮(zhèn)人口所占比重從1980年7.9%提高到2008年超過45.2%。但是，全世界平均城鎮(zhèn)比重是55%，發(fā)達(dá)國家是85%，美國是95%。我們?nèi)绻岣叩绞澜缙骄?5%，到2020年，我們還得有將近兩億農(nóng)民搬到城里住。
“就眼前來講，在未來3—5年，或者到2015年這樣一個周期內(nèi)，“十二五”規(guī)劃的周期內(nèi)，中國住房目標(biāo)第一保證人人有房住，不是大多數(shù)人有房住，而是人人有房住，這就是應(yīng)保盡保，擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍。第二，讓住房困難的群體，急需住房的群體優(yōu)先改善，這就是我們在2009年保增長的政策基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化改善調(diào)整對這些住房困難群體改善住房政策。第三，我們要解決數(shù)億農(nóng)民工進(jìn)城的住房問題，讓他們真正變成城市居民，而不是農(nóng)民工�！标惢丛跁线@樣發(fā)言道。
“應(yīng)當(dāng)保證在未來3—5年內(nèi)，自己完全無力解決住房的群體政府應(yīng)該給他們做好應(yīng)保盡保，我們有能力應(yīng)當(dāng)做到，在未來3—5年內(nèi)讓年輕人滿足住房給予他們更多的支持和援助，我想不論是保增長的政策具體到什么時候，有什么變化，這個趨向是不會變化的。這就叫住有所居。”陳淮最后這樣說。
繼續(xù)支持改善性住房
中央經(jīng)濟(jì)工作會議形成的明年工作任務(wù)中，提出了進(jìn)一步支持居民自主性和改善性住房需求，加大普通商品房供應(yīng)。
對于繼續(xù)支持改善性住房需求，二套房貸問題再次成為焦點。今年10月份前后，北京市曾就改善性需求住房貸款如何界定的問題向業(yè)內(nèi)征詢意見。當(dāng)時就有人提出，是否可以將第一套房的銷售發(fā)票作為證據(jù)，使之成為二套房貸比照一套房貸執(zhí)行的依據(jù)。
而記者了解，此前深圳、廣州等地已經(jīng)在做類似的工作。
2010年繼續(xù)支持改善性購房需求的話，對于改善性需求的認(rèn)定工作必將需要進(jìn)一步厘清。
而記者采訪的眾多開發(fā)商中，對改善性需求也有不同認(rèn)識。
“中國未來房地產(chǎn)需求是以改善為主，但是未必以小戶型為主。就目前的銷售情況是，大戶型因為供應(yīng)有限，在一線二線城市基本上都出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況，價格奇高。國家的70、90政策應(yīng)該適當(dāng)取消，這是不符合中國目前的發(fā)展趨勢的。”萬科副總裁毛大慶在上述“住交會”上如是說。
此觀點引得臺下議論紛紛。究竟是中國百姓的住房條件已經(jīng)開始步入了一個改善性的階段，還是貧富分化愈加明顯：一方面是企圖掙脫國家政策束縛，滿足資金充裕者改善性住房的需求；而另一方面則是想在城市里的有立足之地，需要無休止的漫長的等待、搖號，望穿秋水還未必能達(dá)成有房可住的心愿。
陳淮也在講話中提及，他認(rèn)為目前的中國城鎮(zhèn)居民的居住條件剛剛到達(dá)初步脫困的階段。
“中國從最窮的人到最富的人都憋著想換房子這個勁�！标惢吹倪@句話，也許是中國百姓對于住房需求的真實寫照。房子的從無到有，從小到大也許蘊含著很多住房需要改善的需求，但是大多數(shù)業(yè)界人士和官員還是認(rèn)為，大戶型將成趨勢有待于進(jìn)一步的驗證，是否要取消70、90的標(biāo)準(zhǔn)也同樣需要進(jìn)一步的商討。
宏調(diào)漸變
雖然中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出繼續(xù)穩(wěn)定擴(kuò)大內(nèi)需的策略，但是關(guān)于高房價問題，卻可能是“調(diào)結(jié)構(gòu)”的工作范圍。
朱中一也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性問題，需要調(diào)整。
第一個是房價問題，房價問題他認(rèn)為是一個比較敏感的問題，屬于一個綜合的問題。社會上議論房價問題更多的是關(guān)注開發(fā)企業(yè)的成本和開發(fā)企業(yè)的利潤，認(rèn)為房價高了，他表示贊同。
房價確實是供求關(guān)系在起主導(dǎo)作用。另外，房價的高低跟土地的供應(yīng)制度和土地的管理有關(guān)，另外，財經(jīng)政策問題和稅收政策，當(dāng)財政政策寬松的時候，流動性過剩的時候，房價就會漲。稅收政策的寬松與否決定了整個的銷售量。
第二個是宏觀調(diào)控，朱中一認(rèn)為“總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定”應(yīng)該繼續(xù)是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的準(zhǔn)則。
朱中一表示，這三句話確實很好，但實施的時候確實很難，原因有三，第一個原因因為房地產(chǎn)有開發(fā)周期的問題，政策一出來不一定馬上兌現(xiàn)。供應(yīng)緊張了加大土地供應(yīng)，但是由土地供應(yīng)到房地產(chǎn)開發(fā)出來要兩到三年時間。
第二個原因，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其他的東西總量上都可以調(diào)撥的，但是房地產(chǎn)不行。北京當(dāng)時的存量房有1300萬，這一年形成不了有效供應(yīng)，兩三年都難形成有效供應(yīng)，因為它是不動產(chǎn)，不能調(diào)撥。第三個原因，房地產(chǎn)既有投資的風(fēng)險，又有消費的風(fēng)險。
朱中一舉例說：“因為它有投資的風(fēng)險，所以，流動性過剩的情況下，它2007年7、8、9三個月和今年的四五六三個月，當(dāng)老百姓有錢的時候它很快就釋放出來了。所以，為什么今年的房地產(chǎn)市場能夠超預(yù)期的回暖，這是一個重要的原因�！�
第三個問題是支柱產(chǎn)業(yè)和民生產(chǎn)業(yè)的平衡點的問題，朱中一談到，今年，因為房地產(chǎn)業(yè)要拉動經(jīng)濟(jì)，支柱產(chǎn)業(yè)的作用是不能忽視的，如果房地產(chǎn)下來了，相關(guān)行業(yè)就下來了。
但是，房地產(chǎn)又是民生行業(yè)，所以，在國家的政策導(dǎo)向上，必須要加大住房保障的力度，首先要使最困難的老百姓有房子住，在政策的導(dǎo)向上，國家要采取支持自住性的，鼓勵改善性的，控制投資性的，抑制投資性的，因此，他覺得這個政策導(dǎo)向是不會變的，這是為了解決人人有房子住的問題。
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