新華網(wǎng)上海１２月１１日專(zhuān)電（記者 葉鋒、陸文軍）上海日前公布了首批試點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)，每平方米在４８００元－５２００元之間，相當(dāng)于同一區(qū)位同期普通商品房?jī)r(jià)格的四五成左右。這一價(jià)格是如何實(shí)現(xiàn)的？經(jīng)適房的入市對(duì)房?jī)r(jià)高企的樓市又將帶來(lái)怎樣的影響？

經(jīng)適房營(yíng)造樓市的“價(jià)格洼地”

１１日，上海閔行、徐匯兩試點(diǎn)區(qū)就首批經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售接受市民的咨詢(xún)。據(jù)介紹，徐匯區(qū)試點(diǎn)供應(yīng)的房源有兩處，一處位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的“新凱家園”，多層住房銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格為每平方米４８００元，高層住房銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格為每平方米５１００元；另一處房源位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的“博雅苑”，均為高層住房，銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格為每平方米５０００元。閔行區(qū)試點(diǎn)供應(yīng)的房源位于該區(qū)顓橋鎮(zhèn)的“翔泰苑”，均為多層住房，銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格為每平方米５２００元。單套住房銷(xiāo)售價(jià)格將根據(jù)樓層、朝向等因素，在銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上下浮動(dòng)１０％確定。

記者了解到，目前上述三處房源周邊普通商品房每平方米均價(jià)均已突破萬(wàn)元，有的已經(jīng)達(dá)到１３０００元左右。如此算來(lái)，首批經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格相當(dāng)于同一區(qū)位同期普通商品房?jī)r(jià)格的四五成左右。

記者實(shí)地采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，上述房源均位于上海郊區(qū)，按臥室多少劃分，主要為一居室、二居室和三居室，建筑面積從４５－８５平方米不等。各個(gè)小區(qū)交通均較便利。比如“新凱家園”和“翔泰苑”，分別臨近軌道交通９號(hào)線(xiàn)和５號(hào)線(xiàn)，從小區(qū)大門(mén)口步行至地鐵站需１０分鐘至１５分鐘�！安┭旁贰彪m離軌道交通８號(hào)線(xiàn)有一定距離，但有多路公交車(chē)與地鐵站銜接。

以銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格相對(duì)較高的每平方米５２００元的“翔泰苑”為例，一個(gè)符合準(zhǔn)入條件的三口之家，根據(jù)規(guī)定可以購(gòu)買(mǎi)一套二居室房，以房源面積為６５平方米計(jì)算，那么總價(jià)為３３.８萬(wàn)元。三成首付為１０.１４萬(wàn)元，兩成則只需６.７６萬(wàn)元。而在銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格相對(duì)較低的每平方米４８００元的“新凱家園”，符合條件的單身人士或２人家庭，可以購(gòu)買(mǎi)一套４５平方米的一居室房源，總價(jià)僅需２１.６萬(wàn)元，若首付為兩成僅需４.３２萬(wàn)元。

上海制訂的申購(gòu)廉租房的經(jīng)濟(jì)門(mén)檻主要是：人均年可支配收入不超過(guò)２７６００元，家庭人均財(cái)產(chǎn)不超過(guò)７萬(wàn)元。以此算來(lái)，三口之家四五年收入就可抵得上一套兩居室住房了。在徐匯區(qū)天平街道做過(guò)預(yù)約登記的一位張姓市民說(shuō)：“這樣的價(jià)格很讓人心動(dòng)，收入偏低的家庭也能夠承受�！�

經(jīng)適房的低價(jià)是如何實(shí)現(xiàn)的？

上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長(zhǎng)李東介紹，上海經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)采取“ 三種價(jià)格、兩次定價(jià)”的定價(jià)方式。一是建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格，體現(xiàn)“保本微利”原則，基本上由土地開(kāi)發(fā)成本和工程建設(shè)成本組成；二是銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格，以建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格為基礎(chǔ)，著重考慮保障對(duì)象的支付能力，參考周邊普通商品住房在一定周期內(nèi)的平均成交價(jià)格等因素，由政府綜合平衡后確定；三是銷(xiāo)售價(jià)格，即為“一房一價(jià)”，通過(guò)銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度機(jī)制具體形成，由住房保障機(jī)構(gòu)在銷(xiāo)售之前明碼標(biāo)價(jià)，并向社會(huì)公布。

李東介紹，政府最大程度地降低經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)成本。目前供應(yīng)的房源中，土地以?xún)舻貏潛芊绞匠鲎專(zhuān)�免收出讓金和各種稅費(fèi)，建設(shè)項(xiàng)目成本主要包括動(dòng)拆遷等補(bǔ)償和建筑安裝費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)控制在３％以?xún)?nèi)。此外，目前用于申購(gòu)的經(jīng)適房所在地塊都是前幾年出讓的凈地，當(dāng)時(shí)的動(dòng)拆遷成本也相對(duì)較低。

由上海城投置地（集團(tuán)）有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“新凱家園”（二期）為重大工程配套商品房及部分經(jīng)濟(jì)適用房，此次用于首批申購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房源已全部竣工，共有房源１４６１套，建筑面積８.８萬(wàn)平方米。公司總經(jīng)理俞衛(wèi)中說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)也確保“經(jīng)濟(jì)、適用”，比如普通商品房外立面面磚成本每平方米需６０元－７０元，而“新凱”的經(jīng)適房則嚴(yán)格控制在每平方米３０元以?xún)?nèi)，“我們選擇了較便宜的有色差的面磚，通過(guò)三種面磚自由搭配的巧妙設(shè)計(jì)，利用其不同紋理，呈現(xiàn)出豐富的外觀”。此外，普通商品房營(yíng)造景觀的成本每平方米需８０元－１２０元，但“新凱”的經(jīng)適房利用了當(dāng)?shù)芈杂衅鸱�的地形和發(fā)達(dá)的水系，不造奢侈的坡景、水景，將每平方米景觀成本控制在３０元－４０元。

上海制訂的相關(guān)管理辦法規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬有限產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，取得房地產(chǎn)權(quán)證５年后才能轉(zhuǎn)讓?zhuān)�且轉(zhuǎn)讓收益要與政府按比例分配。據(jù)悉，根據(jù)此次試點(diǎn)供應(yīng)房源的實(shí)際情況，并考慮到為了幫助購(gòu)房家庭今后有進(jìn)一步改善居住條件的能力等因素，上海市政府相關(guān)部門(mén)研究后決定，此次試點(diǎn)供應(yīng)的三處房源，均將購(gòu)房家庭今后上市轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的分配比例設(shè)定為７０％，其余３０％上繳政府。

經(jīng)適房入市對(duì)樓市影響幾何？

經(jīng)濟(jì)適用房的入市將對(duì)目前的樓市產(chǎn)生多大影響？一些開(kāi)發(fā)商不無(wú)憂(yōu)慮。比如，一些人認(rèn)為，上海集中建設(shè)的幾大經(jīng)濟(jì)適用房基地大多位于外環(huán)線(xiàn)附近，按現(xiàn)行市場(chǎng)原料及土地價(jià)格計(jì)算，其成本比普通商品房要低得多。而目前上海樓市最多的新房源，就是外環(huán)線(xiàn)附近的商品住房。因此，外環(huán)線(xiàn)區(qū)域的住宅市場(chǎng)面臨著地段雷同、產(chǎn)品雷同、初始成本不同的競(jìng)爭(zhēng)，可能受到較大沖擊。

不過(guò)，上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生認(rèn)為，增加經(jīng)濟(jì)適用住房既有利于改善中低收入家庭的住房條件，也有利于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。他說(shuō)，在大型居住社區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)周邊樓市“多少會(huì)有點(diǎn)影響”；但總體而言，經(jīng)濟(jì)適用房面積是小戶(hù)型，價(jià)格是中低價(jià)且供應(yīng)量有限，對(duì)市場(chǎng)化的商品房影響“應(yīng)該不會(huì)太大”。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部人士龔敏表示，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)周邊房?jī)r(jià)影響有多大，要看房源的差異化程度。目前，閔行顓橋、松江泗涇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以別墅或混合型小區(qū)為主，而閔行浦江伴隨著品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，所建物業(yè)也向高端產(chǎn)品看齊，因而部分經(jīng)適房的銷(xiāo)售，對(duì)周?chē)�房�(jī)r(jià)影響有限。不過(guò)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，經(jīng)濟(jì)適用房這一替代產(chǎn)品的持續(xù)上市將改變部分潛在購(gòu)房者的心理預(yù)期，中低端商品房市場(chǎng)將因此面臨一定壓力。