今天下午在都江堰的時(shí)候，新華社記者打我電話，說是想采訪國(guó)務(wù)院將要出臺(tái)的地產(chǎn)新政。因?yàn)檫@幾天一直在外，難得幾天都沒關(guān)注房地產(chǎn)，所以也沒說什么。晚上從浦東機(jī)場(chǎng)到家，急吼吼打開電腦。果然又有新政。

而且，這次的政策從內(nèi)容、措辭上面觀察，緊縮程度明顯加砝。12月14日“國(guó)四條”，筆者當(dāng)時(shí)已分析過，對(duì)于住宅需求，主要是“有保有壓”，屬中性略偏空。而“國(guó)11條”則著重強(qiáng)調(diào)“壓”的一面。從政策出臺(tái)的機(jī)制分析，“國(guó)11條”主要
是進(jìn)一步細(xì)化“國(guó)四條”，實(shí)際上，主要內(nèi)容是轉(zhuǎn)述12月18日召開的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部年度工作會(huì)議精神。

但多少有些讓人頗解的時(shí)，有一條重要內(nèi)容與“國(guó)四條”中的界定不一致，那就是二套房貸政策。“國(guó)四條”中規(guī)定“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房�！币簿褪钦f繼續(xù)執(zhí)行2008年“131號(hào)文”中的優(yōu)惠政策：改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大優(yōu)惠。但“國(guó)11條”卻將其調(diào)整為：“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。 ”

很明顯，房貸政策已退回到“131號(hào)文”出臺(tái)之前，也即2007年12月“二套房貸政策”的“補(bǔ)丁文件”出臺(tái)后的嚴(yán)格程度：所有二套及以上都嚴(yán)格化，且以家庭為界定標(biāo)準(zhǔn)。不足一月時(shí)間，在這么一條重大的政策上，國(guó)家政策發(fā)生逆轉(zhuǎn)，筆者只能猜測(cè)中央相關(guān)決策部門在這短暫的時(shí)間內(nèi)，收到某些人（或機(jī)構(gòu)）的強(qiáng)烈建議，以及“國(guó)四條”出臺(tái)后的某些質(zhì)疑性的輿論反應(yīng)。

這一轉(zhuǎn)變意味著在高房?jī)r(jià)不能有效緩解之前，包括改善需求在內(nèi)的二套及以上購(gòu)房需求，都將不再享受貸款優(yōu)惠。由此可見國(guó)家抑制高房?jī)r(jià)的決心。這對(duì)市場(chǎng)的利空性，明顯大于“國(guó)四條”。

這一政策的變化，倒讓少數(shù)積極出臺(tái)措施落實(shí)“國(guó)四條”的地方政府無所適從，而且有些尷尬。比如，上海積極的趕在去年底出臺(tái)“滬四條”，其中規(guī)定：“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，再申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，調(diào)整前可比照首次購(gòu)買普通自住房，享受7折貸款利率和最低首付20%的優(yōu)惠政策；調(diào)整后必須符合購(gòu)房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策”。

另外有新意的內(nèi)容是：“城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求�！�

看來，地方政府又要忙著編制新的規(guī)劃了，2008年各地被要求編制的《2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃》又得做大的調(diào)整了。至于“限價(jià)商品住宅”，到底該如何落實(shí)，筆者始終心存疑惑，2006年“國(guó)十五條”規(guī)定“三限房”被實(shí)踐證明行不通，即使退化為“70/90”亦難說成功。現(xiàn)在難道又要重新在全國(guó)推廣這一舊政嗎？控制什么樣的規(guī)模、采取什么樣的形式才會(huì)不致于傷害市場(chǎng)機(jī)制？

總體而言，在這樣的政策抑制之下，今年樓市調(diào)整已成定局，如果“國(guó)四條”還只是讓一線城市房?jī)r(jià)有下跌的可能，則“國(guó)11條”有可能使全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體性的下跌（標(biāo)志是2010年70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)部分月份將出現(xiàn)環(huán)比下跌）。明天地產(chǎn)股又該大跌了。

注意安全�。�！