樓市的“鳳凰傳說”，正在中國(guó)熱帶濱海度假勝地海南激情上演。

月初，國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見公布以來，海南樓市急劇升溫，價(jià)格大幅上漲，各路投資者夾雜著炒房團(tuán)蜂擁而至，部分樓盤哄抬房?jī)r(jià)，捂盤惜售。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱現(xiàn)象，海南省于15日暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。誰(shuí)知“雙�！闭�策適得其反，此后海南樓市更是一日一價(jià)，據(jù)了解，目前海南全島房?jī)r(jià)已較月初飆升30%，個(gè)別區(qū)域更是達(dá)到50%以上漲幅。

海南九十年代的房地產(chǎn)泡沫令人記憶猶新。面對(duì)此輪海南房?jī)r(jià)暴漲，各方擔(dān)憂海南可能產(chǎn)生新的房地產(chǎn)泡沫。但筆者認(rèn)為，海南樓市目前正經(jīng)歷從被低估到價(jià)值回歸的過程，未來或?qū)⒚媾R大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，如何讓房地產(chǎn)業(yè)回到穩(wěn)定增長(zhǎng)的軌道中來，將深度考驗(yàn)海南當(dāng)?shù)卣�府的�?zhí)政智慧。

2005年以來，海南省特別是海口、三亞等重點(diǎn)城市，發(fā)展明顯提速，一批重點(diǎn)工程如東環(huán)高鐵等抓緊建設(shè)，新一屆當(dāng)?shù)卣�府加大招商引資力度，大公司大項(xiàng)目帶動(dòng)發(fā)展策略初見成效，市場(chǎng)氣候逐漸形成。而國(guó)內(nèi)其他地區(qū)這些年獲得高速發(fā)展，自然環(huán)境和資源環(huán)境為此付出了沉重代價(jià)，這進(jìn)一步凸顯了海南島作為中國(guó)唯一熱帶度假島嶼、作為全國(guó)人民四季花園的環(huán)境價(jià)值。作為一個(gè)面向全國(guó)的特殊市場(chǎng)，海南房地產(chǎn)在等待一個(gè)契機(jī)回到它應(yīng)該有的位置。國(guó)際旅游島政策出臺(tái)，穩(wěn)定了公眾對(duì)海南未來發(fā)展的預(yù)期，由此引爆了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。出人意料的是，房地產(chǎn)價(jià)值的回歸是以價(jià)格劇烈上漲的方式在短時(shí)間內(nèi)完成。

筆者推斷，海南房地產(chǎn)的第一波價(jià)值回歸行情已經(jīng)完成，以后很可能再走出“溢價(jià)”行情，除了海南國(guó)際旅游島規(guī)劃細(xì)則出臺(tái)的政策因素外，這也和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的容量有關(guān)。2008年，海南商品房銷售額為200億元，2009年增加73%，也就360億元左右，而浙江溫州一地，保守估計(jì)民間游資達(dá)6000億元以上。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，截至1月18日，海南省主要城市可售商品房共計(jì)599.19萬(wàn)平方米。如以均價(jià)7000元計(jì)算，也就價(jià)值420億元。所以一旦全國(guó)范圍的投資者關(guān)注并部分進(jìn)入海南樓市，至少目前階段會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供求失衡，而不單單是開發(fā)商捂盤所致。

后市既然可能繼續(xù)看漲，海南樓市是否會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)甚或像九十年代那樣出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫？

首先要看當(dāng)?shù)卣�府的管控能力。雖然海南省政府提出強(qiáng)島富民的目標(biāo)，但國(guó)際旅游島是長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胩岣呤莻�(gè)長(zhǎng)期過程。面對(duì)日益脫離當(dāng)?shù)囟鄶?shù)居民購(gòu)買力的商品房?jī)r(jià)格，海南省政府如何通過建設(shè)廉租房等把本島居民的居住問題解決好，是關(guān)系民生的大事，也是保證國(guó)際旅游島發(fā)展成功的前提。

其次，從目前買房人的資金構(gòu)成來看，銀行風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)較小的。目前，海南很多市縣樓盤，都不做按揭業(yè)務(wù)，要求購(gòu)房人一次性付款。一旦房?jī)r(jià)下跌，流動(dòng)性變差，買房人會(huì)被套住，但對(duì)銀行影響不大。而1993年房地產(chǎn)泡沫幾乎百分百是用銀行資金吹起來的，泡沫破滅后嚴(yán)重傷害當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)。目前只要處理好銀行資金不要過多介入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，嚴(yán)格按揭條件，就不大可能再現(xiàn)當(dāng)年的“房地產(chǎn)金融危機(jī)”。 既然是建設(shè)國(guó)際旅游島，軟環(huán)境尤其重要。海南省亟待提高總體服務(wù)水平，改善省際以及島內(nèi)的交通條件，利用好政策不斷推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的層次，吸引各地高收入者和新興中產(chǎn)階層把海南作為“候鳥”式生活的目的地，而不是因?yàn)檐洯h(huán)境不佳被迫“遷徙”。