按照近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頒布的定義，熱錢(qián)的計(jì)算方法為外匯儲(chǔ)備增量減去實(shí)際利用外資和貿(mào)易順差。因此可以計(jì)算出，從2005年初到2006年上半年，流入我國(guó)的熱錢(qián)規(guī)�？傆�(jì)約790億美元，已超過(guò)同期實(shí)際利用外資的規(guī)模，并相當(dāng)于同期貿(mào)易順差的一半。熱錢(qián)不僅規(guī)模龐大，而且還有集中炒作焦點(diǎn)地區(qū)焦點(diǎn)行業(yè)的特征，而我國(guó)核心城市的房地產(chǎn)行業(yè)就成為熱 錢(qián)關(guān)注的重點(diǎn)之一。不久前建設(shè)部等六部委公布實(shí)施《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，就外資進(jìn)入商品房流通環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)做出了十四點(diǎn)規(guī)定，六部委的立場(chǎng)很明顯：熱錢(qián)很危險(xiǎn)，“我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長(zhǎng)較快，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)也比較活躍”的形勢(shì)必須得到扭轉(zhuǎn)。然而，《意見(jiàn)》在兩個(gè)環(huán)節(jié)上的調(diào)控作用將有較大差異，最終的結(jié)果可能是限制了熱錢(qián)“炒房”，卻加劇了熱錢(qián)“炒地”。
　　對(duì)于商品房流通環(huán)節(jié)，《意見(jiàn)》具有較強(qiáng)的調(diào)控作用，購(gòu)房實(shí)名制、自用性原則、居住一年以上方可購(gòu)房等規(guī)定，使熱錢(qián)炒賣(mài)商品房的運(yùn)作空間大大縮小。一時(shí)間各種報(bào)道傳來(lái)：豪宅遭外籍客戶(hù)“撻訂”避險(xiǎn)；而境外人士炒房的專(zhuān)門(mén)代理機(jī)構(gòu)則感覺(jué)到了行業(yè)的毀滅性打擊。外資炒房似乎一下子冷了下來(lái)。
　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，盡管《意見(jiàn)》表現(xiàn)出了同樣的擔(dān)憂(yōu)，但其所能發(fā)揮的作用卻全然不同：首先，《意見(jiàn)》多數(shù)規(guī)定基本為對(duì)原有規(guī)定的強(qiáng)調(diào)，而熱錢(qián)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)常常借助既有的平臺(tái)，此類(lèi)平臺(tái)運(yùn)作成熟，本身就已符合《意見(jiàn)》所提的要求；即使考慮新設(shè)平臺(tái)，從《意見(jiàn)》中，境外資金也可以找出清晰的進(jìn)入路徑。其次，《意見(jiàn)》把投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的項(xiàng)目注冊(cè)資本金所占投資總額的比例提高15個(gè)百分點(diǎn)至50%，雖然使大項(xiàng)目資金門(mén)檻有所提高，但是這對(duì)具有境外大財(cái)團(tuán)背景的熱錢(qián)作用不大，這部分熱錢(qián)容易通過(guò)內(nèi)部資金的調(diào)整，滿(mǎn)足相關(guān)要求；此外，熱錢(qián)還可以將境內(nèi)子公司負(fù)債結(jié)構(gòu)外移，由境外母公司舉債，注資子公司，達(dá)到新的資本金要求。第三，境外資金只要愿意犧牲相關(guān)稅收優(yōu)惠，完全可以通過(guò)外商投資企業(yè)再投資的形式，通過(guò)適當(dāng)?shù)墓蓹?quán)安排，100%控股一個(gè)內(nèi)資企業(yè)，進(jìn)而完全規(guī)避有關(guān)限制。
　　實(shí)際上，限制外資進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及的問(wèn)題遠(yuǎn)比限制炒房復(fù)雜，我國(guó)入世協(xié)定已有房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)放的明確時(shí)間表：入世后3年內(nèi)，除高爾夫球場(chǎng)等等高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目之外，應(yīng)允許外商獨(dú)資。而作為對(duì)協(xié)定的響應(yīng)，我國(guó)自2005年1月1日起實(shí)施新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》已經(jīng)允許外商獨(dú)資從事除獨(dú)立別墅之外的住宅開(kāi)發(fā)�？梢�(jiàn)，《意見(jiàn)》對(duì)于外資進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的限制將是很有限的，外資在稅收等方面仍然享受超國(guó)民待遇，只要人民幣升值、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的雙重預(yù)期不消除，限制境外資金進(jìn)入商品房流通環(huán)節(jié)，必將把境外資金趕入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。
而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)屬于市場(chǎng)供應(yīng)領(lǐng)域，按照一般市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，供給領(lǐng)域獲得更多資金，產(chǎn)品供應(yīng)將趨于寬松，產(chǎn)品價(jià)格有下行的動(dòng)力。但是，這樣的規(guī)律在房地產(chǎn)市場(chǎng)是難以適用的，房地產(chǎn)市場(chǎng)特有市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將決定，購(gòu)置土地是產(chǎn)品生產(chǎn)的起點(diǎn)，而目前的市場(chǎng)運(yùn)行情況表明，土地供應(yīng)量并不隨市場(chǎng)資金的增加而增加，資金聚集帶來(lái)的真正效果是土地價(jià)格的上升。因此，《意見(jiàn)》在阻止熱錢(qián)“炒樓”的同時(shí)，有加劇熱錢(qián)“炒地”的客觀作用。推行“招拍掛”之后，土地價(jià)格較為透明，商品房?jī)r(jià)格對(duì)土地價(jià)格的敏感性很強(qiáng)，土地價(jià)格的上升不僅僅限于推高成本加成價(jià)格，還將引發(fā)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，攪動(dòng)市場(chǎng)需求。房?jī)r(jià)與地價(jià)哪一方面的上漲都將引起一番互為因果的惡性循環(huán)，最終的結(jié)果都將使房?jī)r(jià)不堪重負(fù)，而這正是《意見(jiàn)》竭力想阻止的。

行走江湖 身不由已