從今年兩會起，房子一直是經(jīng)濟的焦點。民間圍繞房價沖天之勢口誅筆伐，房產(chǎn)大佬則以經(jīng)濟發(fā)展需求旺盛作為當然的理由，地方政府信誓旦旦沒有泡沫，中央則對重蹈日本“失去的二十年”覆轍充滿憂慮。
　　臨近“五一”的時候，中央四下權衡之后，突然發(fā)力，拿出了不打房價誓不罷休的架勢，一口氣出臺了多項措施，從打擊國企地王、抑制房貸、改變土地拍賣規(guī)則，到名目眾多的“房產(chǎn)稅”，房市的盛宴戛然而止。然而房價并未如人們所料大幅跳水，于是人們又在猜想，這次也許還是上次調整房市政策的翻版，虎頭開場，蛇尾收兵，筆者寫兩會之后經(jīng)濟政策預測時曾說過，風聲過后，房價依然故我，估計這也是大多數(shù)人對房市的共同看法。
　　房價能否打壓下來，光有決心和政策的疊加是不夠的，“打蛇打七寸”，若不能找到房價上漲的要害，一通亂棍之下，沒打死蛇反倒讓蛇咬上一口，最后保不齊會像美國次貸崩盤般把經(jīng)濟拖下水。
　　筆者曾經(jīng)考察了很多二、三線城市，那里的房價比北京上海的漲幅還大。如果說一線城市的房價是被游資炒起的話，那么很多二、三線城市沒有什么外來資本也拼命漲房價就實在解釋不通了。究竟是什么左右著中國的房價？
　　為了便于理解房價生長的機理，這里以一塊石頭的財富故事為例來講解一下中國特色的房地產(chǎn)市場機理。
　　石頭的故事
　　故事的主角有甲乙丙丁戊5個人。一日，甲從家中出門沿河邊走，撿到卵石一塊，看料型豐滿、色澤飽滿，擦凈后于市場間賣于乙，價一元，得款存于戊所開之銀行；乙得石后回家續(xù)作拋光，讓石頭光可鑒人，賣石二元與丙，得款存于戊；丙將石刻出形狀，賣石與丁，得款三元，存于戊。一輪過后，甲乙丙都因創(chuàng)造了市場的有效需求而有收獲，唯丁付出，戊開銀行收獲最大，增得存款6元。
　　然丁非收藏家，買石乃為贏利，于是回家冥思，編出石頭乃女媧補天遺物之典故，將石頭從一介工藝小品開始轉向投資概念。甲聽聞后覺甚有古韻，花四元買回，得款仍存于戊，戊處存款總額漲到10元。
　　甲見一輪后，破石價格已翻出四番，頓覺其投資價值甚高，于是將此石的財富故事宣講于眾，乙率先被打動，拿出上輪買石所得的兩元，向戊貸款，戊將此石做質押，貸給乙8元（按照本金占比20%），乙得款10元買下甲的石頭，甲將得款還存回戊；丙看到石頭爆發(fā)式的漲價，亦以為投資可獲暴利，于是采用乙同樣之手法，從戊處貸款12元，加上上次賣石所得3元，共得資15元，買下石頭；財富效應之下，丁也同法炮制，掏錢20元，得石。
　　第二輪后，石頭已從1元漲至20元，價格翻了20倍。而利潤上看，甲通過石頭累計盈利10元，乙累計盈利6元，丙累計盈利5元，戊則通過貸款獲得存款凈增加額18元。大家皆發(fā)現(xiàn)，買賣高價石的盈利遠勝于做工做農(nóng)，于是越發(fā)激情萬丈。戊則因這種游戲，資產(chǎn)飛漲，激起了爭當世界第一銀行大佬的雄心，放貸的腳步因此越來越快。
　　下一輪的游戲繼續(xù)，丁把買入價為20元（含貸款16元）石頭掛牌賣出，而甲此時用累計盈利10元向戊貸款40元，共出資50元，成為“石王”，從丁手中得石，再掛牌75元賣出；乙看到石頭漲勢喜人，干脆先不還上次借戊的8元借款，將上回賣石所得全部15元作為本金，向戊借款60元，戊雖然上輪借乙款8元，但念及石頭價格已經(jīng)漲到75元，貸款出去可獲得石頭質押，即便加上此輪繼續(xù)貸給乙的60元，也不過總借款68元，比石頭價格低，風險可控，況且無論買賣哪方，錢接著還會存于戊處，戊多貸款意味著自身資產(chǎn)的大增，有百利而少害，于是同意繼續(xù)向乙貸款60元，乙因此得以75元從甲處購得石頭，再以100元掛出；丙看到乙空手套白狼即刻掙錢的示范，也照方抓藥找戊貸款，戊看見乙貸款的成功范例，也相信炒石是個無風險買賣，于是按照丙的20元資金為本金，繼續(xù)貸款80元給丙，丙得以100元買入。
　　至此，石頭價格翻了百倍，大家對炒石前景倍感燦爛，丙看到此情此景，于是賄金拉攏石頭初見之河邊地所屬政府要人，雇請多位資深文物考古者論證其女媧石之價值，然后由大學德高望重之教授出面宣稱該石頭可提升大家的審美能力，是人生中必備佳品，應人人購之，于是輿論惶惶，家家以擁有石為人生之第一要務，丈母娘們嚴令女兒不得嫁無石之窩囊漢，種糧做產(chǎn)品不如抱石觀念由此蔚然成風；另一方面，丙雇請多名老弱病殘連夜排隊造出石頭被瘋搶之勢，然后將掛牌價格猛提到250元。社會輿論大嘩，于是書生們紛紛投身石頭經(jīng)濟的研究，以為市場供需出現(xiàn)了問題，強烈要求河邊所屬地政府，加大女媧石的撿拾量；而玩石頭的甲乙丙丁則說，女媧石乃為高尚者預備，一般人無權購之，所以甲乙丙丁之外的人只能租石觀望，不宜購買。
　　爭論歸爭論，石頭的游戲還要進行下去，丁相信了全體社會的石頭故事，決心繼續(xù)投身炒石事業(yè)，以50元為基礎，借戊款200元，花費250元買下石頭。此時的甲乙丙丁基本狀況如下：
　　人物甲乙丙丁出售石頭價格75 100 250？購買石頭費用50 75 100 250其中：向戊累計貸款40 68 92 216自有資金投入10 7 8 34向戊支出利息（10%）4 6.8 9.2 21.6累計凈盈利11 11.2 132.8？
　　三輪過后，一塊石頭的價格已經(jīng)從最早的1元漲到了250元。丙讓石頭價格坐上火箭之后，石頭成為了甲乙丙丁所屬地區(qū)政府和社會各界關注的焦點，政府連夜召開官員大會和黨團大會，各界人士踴躍發(fā)言，對石頭推動地區(qū)GDP年增長20%所做的貢獻大加肯定，并將石頭確定為支柱產(chǎn)業(yè)。與此同時，戊在這個石頭游戲中資產(chǎn)大增，圓了其世界金融大佬的夢。
　　但是隨著游戲的升級，對游戲參與人的自有資金的投入要求也在提升，當丁按照以往的交易規(guī)矩準備把石頭掛牌375元賣給甲時，甲算算這個價格需要自有資金75元，向戊借款總額將達到340元，風險太大，因此不愿意按照這個價格出價。丁于是挺著價格一月有余，卻無法賣出，不得不開始降價，最終說服甲以320元買走石頭，丁獲得凈盈利14.4元。
　　甲拿到了石頭，背上了306元的累計貸款，為了賺錢，只能繼續(xù)炒石的歷程，但這時炒石頭的利潤已經(jīng)不如挖沙子，所以乙丙丁都不愿意再玩石頭了，而是改用自己的炒石盈利作為資本金，把河灘地質押換來了戊的633.6元貸款投入挖沙子的新事業(yè)中。他們的退出，讓甲在炒石游戲中被套在高位。甲賣不出石頭，只有破產(chǎn)，戊因此損失了306元貸款。石頭落到了戊的手中，價格也一落千丈。
　 對于開銀行的戊來說，甲破產(chǎn)時他的資產(chǎn)負債狀況是：甲乙丙丁存款1337.6元，應收貸款1315.6元，應收利息為30.6元，銀行資本金為 41.6元。因為甲的破產(chǎn)，使得戊的存款減少，導致應收賬款1346.2元，已經(jīng)超過存款余額。為了保證資產(chǎn)安全，戊于是要求乙丙丁趕緊還錢，而乙丙丁投入挖沙子的錢還沒有轉出來，戊只能把他們質押的河灘地要來強制拍賣以頂賬。但這會嚴重影響河灘地所屬政府的形象，政府情急之下只有趕印鈔票注入戊，由此止住了衰退和危機。
　　但這個游戲還沒有結束，過了幾日，乙丙丁的挖沙子游戲開始賺錢了，紛紛把錢存入戊，戊于是被錢漲得鼓鼓囊囊。存款多而放不出去，意味著戊必須每天支付巨額的存款利息。為了不被脹死，戊必須找到對外投資的渠道。放眼社會，所有高收益的買賣都被政府壟斷，以前掙大錢的挖沙子買賣因為政府介入，甲乙丙丁都不能干了，算來算去，只有炒石頭才是高利潤的出路，于是戊又把封存的甲破產(chǎn)時抵債的石頭拿出來，放款讓甲買走，再放款讓乙用更高價格從甲手中買走，戊用資金支持甲乙丙丁重新開玩，幫助戊消化剩余的資金。石頭因此又開始了新的一輪財富神話。
　　石頭的啟迪
　　講完這個石頭的故事，列位看官估計也明白了我們今天的房價起落的機理。這里有幾個基本原理，是炒石頭與炒房子所共通的基本道理：
　　第一，石頭第一輪的價格是市場供需決定的，價格小跑屬于理性漲價，正如房子剛剛經(jīng)歷房改后的那段時期。但從第二輪之后，石頭轉成投資品后，其價格的高低與市場供需就無關了，而是自我炒作的結果；
　　第二，炒作價格的主體是那些參與過第一輪游戲，有過原始積累的有房有“石”者，真正的新的所謂剛性需求（如靠自食其力結婚的小年輕們對房子的需求）是無力參與這個市場的，屬于無效需求，對于石頭或房子價格毫無左右的能力；
　　第三，銀行是價格暴漲的最主要推手，也是傳導衰退的核心環(huán)節(jié)，資金杠桿的比率和對貸款質押對象的估值決定了價格的增長幅度；
　　第四，政府印鈔票補銀行窟窿后，如果不能解決社會投資渠道多樣化的問題，石頭就會被反復炒作，使得其價格上漲呈現(xiàn)周期性；
　　第五，交易成本（如稅收或者利息）對價格的上漲幾乎沒有作用。
　　總結了上面幾條原則，大家便能理解為什么每次打擊房價，一動銀行就靈。但不讓銀行貸給房地產(chǎn)，就得找到其他讓銀行消化資金的有效投資渠道，當除了政府壟斷行業(yè)之外，只有房子能掙錢，那么銀行貸款給房地產(chǎn)的激情就不會減退，這就導致了房價被打擊過后一定會重新復活。要想讓這場房價游戲停下來，最根本的解決之道不是讓銀行關門，而是讓甲乙丙丁們找到其他高利潤賺錢的路子，否則不管挖多長時間的沙子，回來后還只能繼續(xù)炒石頭。
　　我們還會看到，當有房者之間對倒的炒作的游戲玩到一定高度時就會因為利潤率的下降而停滯，一些原有的游戲參與者，像甲這樣的挺在高位的炒石者會因為接盤者退出游戲而出局，游戲要想玩下去，一定要吸收新的玩家。為了降低門檻，大家需要把房價暫時降下去一點，等新的玩家有能力變成房產(chǎn)擁有者后，游戲就可以繼續(xù)了。
　　對于一沒有祖上蔭庇，二沒有在早年置業(yè)，三又無力掙大錢的草民來說，房子這種投資游戲是輪不上參與的。住房在中國早已不是需求物品，因此對于房價就不要太認真，說到底那只是一場石頭游戲而已。

普通而抽象的思想是人類鑄成大錯的根源