租賃交易明顯進(jìn)入淡季。幾家大型中介公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至本月25日，滬上租賃市場呈現(xiàn)“量跌價升”態(tài)勢，成交量較12月同期下降了近50％，但租金水平則普遍有5％－10％的上調(diào)。

　　中低端房源租金漲幅明顯

　　“隨著年底換房潮的臨近，多數(shù)門店租賃掛牌數(shù)量開始增多，業(yè)主對春節(jié)后房租上漲懷有較多期待，也想通過漲價填補(bǔ)通貨膨脹帶來的實際損失，所以報價普遍偏高�！�21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師黃河滔稱，但部分業(yè)主卻并不急于將房屋租出，多在靜待節(jié)后租賃大潮的到來。

　　值得注意的是，雖然進(jìn)入淡季，但松江、閘北、寶山等中低端物業(yè)集中的區(qū)域，仍然獲得不錯的租賃成交，不少90平方米以下的房源，雖然房租上漲300元／月左右，但只要租金低于3000元／月依舊很受歡迎。

　　以寶山大華為例，“最近一段時間，（租賃）換房的人比較多�！备Ｃ纴聿粍赢a(chǎn)大華分行某經(jīng)理告訴記者，中環(huán)沿線的大華地區(qū)和普陀區(qū)相鄰，軌道7號線開通以來，這里的房屋租賃市場一直比較活躍。目前該地區(qū)80平方米／套左右的老公房和次新房，租金分別在2500元／月、3200元／月左右，較上月有200元／月以上的提升。但即便如此，還是有客戶愿意租賃，“基本上一旦掛牌出來，很快就會被人租掉�！�

　　另外，靠近地鐵8號線的楊浦黃興板塊，在買賣市場前景尚不明朗的背景下，板塊內(nèi)不少二手房房東選擇將物業(yè)“轉(zhuǎn)售為租”，并稱“很搶手”。

　　相比之下，盧灣、黃浦等市中心區(qū)域的租賃市場則較為平穩(wěn)，成交量和租金水平都未出現(xiàn)較大漲幅。就黃浦區(qū)來看，本月成交量主要集中在北黃浦板塊，從成交結(jié)構(gòu)上看，成交量主要集中在4000元左右的中低端物業(yè)，如振興大樓、振華大樓等，戶型面積在72平方米左右的2房，租金4500元／月左右，和上月持平。
　　投資型標(biāo)桿房源租售比下降

　　正常的樓市投資的房屋“租售比”?穴月租金與房源總價之比?雪約為1∶300－1∶200，換算成每年的租金回報率，約為4％－6％。如果低于租金回報率臨界點(diǎn)4％，意味著房產(chǎn)投資價值偏低。不過，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域最新抽樣數(shù)據(jù)顯示，上海16個板塊內(nèi)的標(biāo)桿樓盤的平均租售比已低至1?押600，部分樓盤如經(jīng)緯城市綠洲、錦繡華城等租售比則低至1：700－800。按照戶型來看，1月份這些次新樓盤當(dāng)中的諸多標(biāo)桿樓盤內(nèi)的大、中、小戶型房源的平均年出租回報率水平，分別僅為2．07％、2．08％和2．25％，其出租回報率之低，令人嘆息。

　　對此，有分析稱，上海新天地、陸家嘴等地的不少標(biāo)桿樓盤，一直被高端公寓的投資一族視為收租“寶地”。但如今這些樓盤中出租房源的平均年出租回報率也僅維持在2％左右，遠(yuǎn)低于購房貸款利率。而平均租售比一旦高達(dá)1?押600，即被認(rèn)定為房價的“泡沫”跡象顯著。在上海，依靠房貸購房后，長期持有高檔住宅樓盤用于收租，已成為一種高風(fēng)險、低收益甚至負(fù)收益的行為。通過“以租養(yǎng)房”的方式套利，已不再可行。

注意安全！�。�