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陷入“拉美化”陷阱目前房產(chǎn)市場已放開，但“地產(chǎn)市場”并沒有真正市場化，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)的前端沒有市場化。　　目前房地產(chǎn)市場的焦點是老百姓買不起房子。對于這個問題，過去的輿論熱點集中在房價太高的指責(zé)上。然而，單純指責(zé)房價太高并不見得完全有理。因為老百姓買不起房子，可能是因為房價太高，也可能是老百姓收入太低以及兼而有之。那么，老百姓買不起房，究竟是房價太高還是收入太低呢？　　雙重二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致弱者愈弱　　近期，筆者對“二元結(jié)構(gòu)與中國房地產(chǎn)發(fā)展”的問題進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)中國傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)在當(dāng)前城市化過程中已演化成新的雙重二元結(jié)構(gòu)，即傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)與城市內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)的并列，這種新型二元結(jié)構(gòu)的形態(tài)是導(dǎo)致中國房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)許多問題的深層成因。從新型二元結(jié)構(gòu)的角度看，當(dāng)前老百姓買不起房，既有房價非理性上漲的因素，也因為收入太低。從長遠(yuǎn)看，雙重二元結(jié)構(gòu)的收入分配結(jié)構(gòu)將制約中國房地產(chǎn)健康發(fā)展。　　眾所周知，二元結(jié)構(gòu)是城市化的巨大拉力，因為城鄉(xiāng)收入間高達(dá)5～6倍的差距，才有了源源不斷向城市涌入的人群。從1996年以來的情況看，每年平均有2000多萬人進(jìn)城，但除了200萬從農(nóng)村考入大學(xué)從而可以進(jìn)入城市白領(lǐng)的人員外，其余過億人口的收入都非常低。這意味著中國過去的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)已經(jīng)轉(zhuǎn)化為城市內(nèi)部的二元結(jié)構(gòu)：“新市民”收入低，在住房消費等方面卻無法融入城市人群，此外城市中也有一部分“老市民”由于改制等原因而成為城市中的“弱勢群體”。老百姓買不起房的問題由此成為中國二元結(jié)構(gòu)在城市化過程中的基本問題。　　二元結(jié)構(gòu)的收入分配結(jié)果可以從基尼系數(shù)中得到反映。對于我國的基尼系數(shù)，又有很多說法，國家權(quán)威部門的說法認(rèn)為，其已經(jīng)超過國際公認(rèn)的警戒標(biāo)準(zhǔn)0.4，而學(xué)者們一般認(rèn)為已經(jīng)超過0.5。筆者不想去深究基尼系數(shù)測算的是與非，可確定的是，在二元社會結(jié)構(gòu)下，人們的收入差距在拉大這是不爭的事實，而且這個趨勢在短時間內(nèi)不可能出現(xiàn)根本改變。　　從國際比較看，在世界銀行的《World Development Report 2004》中，中國的收入不良指數(shù)排在第十七位，僅在巴西等拉丁美洲和南美洲國家之后；前十大經(jīng)濟規(guī)模國家的收入不良指數(shù)，中國在其中排第二位，第一是墨西哥，美國排在第三位；考察前十大人口規(guī)模國家的收入不良指數(shù)，中國排在第三位，排第一的是巴西；比較世界上19個轉(zhuǎn)型國家的收入不良指數(shù)，中國則排在第一位，排在第二位的是俄羅斯。根據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)總隊最新的季度報告，中國人的收入差距不僅達(dá)到了驚人地步，而且仍在繼續(xù)擴大：2005年第一季度，最高收入10%人群組的人均可支配收入8880元(是全國平均水平的3倍)，比去年同季增加1203元，增長率為15%，高出全國平均增長水平4.4個百分點；而最低收入10%人群組的人均可支配收入755元,比去年同季僅增加53元，增長率為7.6%，比全國平均增長水平低3.7個百分點。其結(jié)果是兩組人群組的人均可支配收入之比為11.8倍，明顯高于去年同季的10.9倍。而且，如果對兩組人群的收入增幅進(jìn)行比較，我們可以發(fā)現(xiàn)前者人均可支配收入增加額是后者的近23倍。　　在這種情況下，各階層住房消費模式如何，最終又如何影響房價呢？　　打壓房價不能解決多數(shù)人住房問題　　據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前我國城市82%的家庭擁有自己的住房，也就是說，我國計劃經(jīng)濟下的城市老居民的情況是“有家有業(yè)有錢”，那么這些人是不是就不買房子了呢？不會的。他們中的高收入者一定還會買房，其目的自然是改善住房條件及投資，改善性購房和投資性購房便成為主流。上海有關(guān)部門統(tǒng)計，2004年，投資性購房已經(jīng)占二至三成。開發(fā)商的選擇，當(dāng)然便是為這些有房又有錢的富人造房，房價自然也就不斷水漲船高了！　　另一部分是剛剛被城市化的人們，他們買房的目的很簡單，就是為了居住，能在城市安家，融入城市。無論是高端進(jìn)入的高校學(xué)子，還是打工和失地進(jìn)入城市的農(nóng)民工，雖然他們對住房的“需要”非常強烈，但收入低，即使經(jīng)過積累，現(xiàn)有購買力仍然很低。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場化形勢下，他們力量較弱，只能是市場的接受者，不會對市場產(chǎn)生決定性的影響。如果這批人只是極少數(shù)，那比較好辦，讓他們?nèi)プ×夥靠梢�，就像美國等國家那樣。但問題是他們已占城市的相當(dāng)比重，并且將成為城市中的大部分人群，因此，他們不是可以忽略的少數(shù)，而是必須重視的“大多數(shù)”。　　顯然，中國城市化的主力軍將是進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，中國的城市化是農(nóng)民工的城市化，如果二元社會結(jié)構(gòu)持續(xù)存在，他們雖然進(jìn)了城，但在工資和福利體制上依然是“農(nóng)民工”，無法獲得城市身份認(rèn)同，那么每年新增2000多萬新城市人的同時，就必然同時新增了2000多萬可能在網(wǎng)絡(luò)和各種場合下指責(zé)和批評政府的龐大人群，這將是一件可悲而又可怕的事情。這也許能夠解釋，為什么民間會有如此激烈的反對房價上漲的聲音。　　但解決之道顯然不在于一昧地打壓房價，因為房價再打壓，二元結(jié)構(gòu)中的這大部分低端收入人群仍然可望不可及。比如，按照北京市公布的社會平均工資2000元左右，房價就是降30%～50%，絕大部分市民還是無法自行解決自己的住房；上海的房價每平方米從2萬元降至1萬元，前來抄底的一定還是高收入人群或境外資金，而不可能是城市中洶涌增長的低收入者。　　過不在市場化還地于民方能治本　　值得關(guān)注的是，收入分配問題的背后又與土地資產(chǎn)收益分配不公有關(guān)。本來，中國農(nóng)民曾經(jīng)有兩次重要的機會可以分享社會經(jīng)濟繁榮帶來的益處：一次是改革開放后大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的工業(yè)化階段；二次是當(dāng)前的城市化階段。但這兩次都由于現(xiàn)行土地制度的制約，農(nóng)民未能得到其中增值的收益，因而只能靠出賣勞動力獲取低收益，最終滯留在低收入群體階層。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組最近做的調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配，有20%～30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補償款占5%～10%；城市政府拿走土地增值的20%--30%；各類城市房地產(chǎn)公司、開發(fā)區(qū)、外商投資公司等等，拿走土地增值收益的大頭，占40%--50%。另據(jù)學(xué)者估計，農(nóng)民在土地的收益上已為城市化“貢獻(xiàn)”近30萬億元。一些學(xué)者由此提出要“叫停城市化”、“反對市場化”。其實，問題不在城市化、工業(yè)化、市場化本身，而在于我們的土地制度。　　因此說，目前房產(chǎn)市場已放開，但“地產(chǎn)市場”并沒有真正市場化，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)的前端沒有市場化。這顯然不是真正的市場化。　　要使房地產(chǎn)市場根本上持續(xù)健康發(fā)展，政府必須做兩件事，相比之下打壓房價只是治標(biāo)不治本的辦法。一是改變當(dāng)前的二元結(jié)構(gòu)，大力培育中產(chǎn)階層，為此需要國家在戶籍制度的放松、收入分配調(diào)控、打破壟斷部門利益、遏制權(quán)力資本上做許多工作。二是放開地產(chǎn)市場，使之完全市場化。政府一手壟斷土地交易市場，不僅不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，而且容易滋生腐敗，如果在交易過程中遇上貪官污吏在里面上下其手，最后這些人會一夜暴富，加劇中國的二元結(jié)構(gòu)現(xiàn)象。　　那么地產(chǎn)(土地)市場到底怎么放？又該怎樣市場化呢？方案很簡單：還地于民。把土地交給老百姓，特別是農(nóng)村集體所有的土地要交給農(nóng)民。政府不再以莊家身份出現(xiàn)在土地交易市場，土地市場真正市場化。土地交給農(nóng)民后，農(nóng)民有了土地，可以由自己來決定要不要賣，地產(chǎn)的供需情況將發(fā)生根本性改變，房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)也將發(fā)生巨大變化，中國房地產(chǎn)將進(jìn)入健康的制度發(fā)展軌道。　　對土地制度進(jìn)行這樣的根本變革會帶來許多好處。第一，它可以使這項改革惠及中國目前最廣泛也是人口最多的農(nóng)民，緩解二元結(jié)構(gòu)。第二，它對房地產(chǎn)市場大有好處。對土地制度進(jìn)行變革、完全市場化以后，將打破政府一手包辦土地市場的壟斷局面，放開土地供應(yīng)，房價就上不到哪里去。如果再配套一些政策，消除二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的經(jīng)濟背謬現(xiàn)象和房地產(chǎn)畸形，相信大多數(shù)人就能夠買得起房子，開發(fā)商就會轉(zhuǎn)而為大多數(shù)人造房子，從而推動房地產(chǎn)市場回到更加健康的軌道上來。第三是政府不再壟斷土地市場，可以使政府專心致力于維護(hù)生態(tài)、改善環(huán)境、做好社會保障等公益事業(yè)，發(fā)揮好公共管理職能。生態(tài)好了，環(huán)境好了，土地管理好了，土地就會升值，政府可以從土地增值稅等方面獲益；相反，若以犧牲環(huán)境為代價，靠出賣土地發(fā)展經(jīng)濟，不注重環(huán)境，房價就會一落千丈，對地方未必有益。　　在已經(jīng)情緒化、泡沫化、庸俗化的中國住房爭論熱潮中，我們的確還需要理性地去思考這些深層次問題。

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