國人海外置業(yè)引爭議 歐美家庭被迫改變生活方式
近30年中國聞名于世的是“中國制造”，而從這兩年開始，讓世人側目的是“中國購買”，特別是中國人在海外置業(yè)的浪潮。
加拿大房產(chǎn)經(jīng)紀說，“中國買家是最理想的顧客，他們購買欲望很強烈，很快做出決定。我喜歡跟他們做生意”。英國房產(chǎn)經(jīng)紀說，“5年前我手頭上的客人95%是工作在倫敦的企業(yè)高管，如今75%是中國投資者�！�
近期，中國人在海外掀起的置業(yè)熱潮已經(jīng)席卷全球，引起了各國家和地區(qū)或者歡呼或者反對的聲音。作為最先關注中國人海外置業(yè)潮的媒體，本報近期派出六路記者，分別前往美國、澳大利亞、加拿大、新加坡以及中國香港、澳門，實地探訪當?shù)貥鞘�，處處都能感受到中國人海外置業(yè)的熱度，以及在當?shù)厥袌鰯噭拥男┰S風浪。
從明天開始，本報《家天下》地產(chǎn)周刊將對此現(xiàn)象進行大型報道，報道連續(xù)刊登四期，關注海外置業(yè)的讀者請留意。
“出去的沖動”
中國人的購房“胃口”太好，讓世界又喜又怕
近年來，中國人海外置業(yè)的趨勢越來越明顯，這種現(xiàn)象在去年以及今年表現(xiàn)尤為突出�！爸袊撕Ｍ庵脴I(yè)絕大多數(shù)是為了自住而不是炒樓，海外置業(yè)的熱潮，背后其實是中國移民潮、留學潮以及投資潮幾種力量的綜合推動�！睙o論是在港澳，還是美加澳新，談起中國人買房的現(xiàn)象，當?shù)亻_發(fā)商和房產(chǎn)機構都表達了相同的觀點。
中國買家成新加坡
房地產(chǎn)最大的海外買家
隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，中國富裕階層不斷擴大。據(jù)了解，中國從2005年GDP總量趕超德法兩國，到2010年超越日本，成為排在美國之后的全球第二大經(jīng)濟體，短短幾年，中國實現(xiàn)了經(jīng)濟騰飛。經(jīng)濟的騰飛造就了一大批富裕人士。
隨著富裕階層的增加，一些富豪為了尋覓更多的發(fā)展機會、追求更優(yōu)質的生活質量，以為子女提供更好的教育環(huán)境，紛紛將目光盯在了海外，由此帶來了新一波的移民潮。有調(diào)查顯示，我國可投資資產(chǎn)規(guī)模在1億元以上的高凈值人群中，約27%的人已經(jīng)完成投資移民，而正在考慮投資移民的比例高達47%。據(jù)了解，早前中國內(nèi)地富豪移民多選擇香港、澳門等臨近地方，而近年來逐步向外擴展，新加坡、澳大利亞、美國、加拿大等國成為中國移民選擇的主要目的地。調(diào)查顯示，去年中國獲得加、美、澳三國移民簽證的人數(shù)就超過6000人。
移民的增加帶來海外置業(yè)的興起，而且這一趨勢越來越明顯。例如在新加坡，今年一季度新加坡樓市33%的房產(chǎn)被企業(yè)和海外買家買走。特別是一季度中國買家在新加坡購買的私有房產(chǎn)占新加坡所有海外消費者購房總量的24%，首次成為新加坡房地產(chǎn)行業(yè)的最大海外買家。
這一情況在其他國家也大致相同。根據(jù)澳大利亞昆士蘭州政府的統(tǒng)計顯示，該州的主要海外買家由英國人轉變?yōu)槿A人�！都姨煜隆酚浾卟稍L過程中，處處能感受到不斷升溫的中國人海外置業(yè)熱潮。
在新加坡，當記者跟出租車司機聊起了房價，立即引起了司機的“警惕”：“你不會是來買房的吧？”當記者否定后，司機不客氣地說：“來新加坡買房的中國人太多了，把我們的房價都炒高了！”
國內(nèi)限購和海外性價比高
催熱純投資性置業(yè)
據(jù)記者實地考察的情況來看，在移民、留學等需求占據(jù)海外置業(yè)主流的情況下，純投資性海外置業(yè)的比例正在迅速上升。專門面向中國市場提供美國房地產(chǎn)投資咨詢服務的美國公司威翰地產(chǎn)相關負責人表示，中國內(nèi)地客戶對美國房產(chǎn)的投資熱情正在增加。以往他們每年會組織4～5個看房團，但今年的看房團數(shù)量已經(jīng)達到8個。大量的投資需求也改變了美國樓市生態(tài)。當?shù)夭簧俜慨a(chǎn)經(jīng)紀也表示，近期不斷增加的中國內(nèi)地投資客，讓低迷的美國樓市有所起色，“生意最難做的時候已經(jīng)過去”。
以往活躍在國內(nèi)樓市的投資客身影，現(xiàn)在則逐步向海外轉移。而導致這一現(xiàn)象發(fā)生的原因則在于中國樓市宏觀調(diào)控的擠出效應，以及通脹壓力下富裕階層對財富保值增值的需求。在記者采訪的海外買家中，不少人都表示目前國內(nèi)嚴厲的調(diào)控讓房產(chǎn)投資的門檻高企，未來收益也減少，相比之下，海外置業(yè)的投資前景更為寬闊。
而國內(nèi)房價的高企也反襯出海外優(yōu)質房產(chǎn)的高性價比。在新加坡最繁華也是亞洲最繁華的商業(yè)中心烏節(jié)路、環(huán)境最為優(yōu)美的新加坡東海岸等地，樓盤均價雖達10萬元/平方米左右，但是由于新加坡房產(chǎn)100%實用面積而且還帶有車位等，折算成中國面積計算方式約在7～8萬元/平方米左右。這一價格水平與國內(nèi)一線城市中心區(qū)豪宅價格相當，但是在環(huán)境、資源的方面的差距卻是相當大的。
此外在投資回報方面，海外置業(yè)的投資回報率絲毫不遜于國內(nèi)樓市。以悉尼市中心一個50平方米的公寓房屋來說，折合人民幣均價在6萬元/平方米左右，出租收益為4.8%。而在廣州珠江新城的洋房若扣除公攤(澳大利亞售房按100%實用來計算，沒有公攤面積)，單價約為4萬元/平方米，投資回報約為2%。正因如此，去海外買房，正在成為一種新興的投資趨勢。
“出去的快樂”
國人海外繼續(xù)熱捧學位房
在國內(nèi)，好學校附近的學位房總是被炒出天價，再破爛的房子，也會因為可以落戶入學山雞變鳳凰。而當中國人移民到國外時，也將這樣的“優(yōu)良傳統(tǒng)” 繼續(xù)發(fā) 揚光大。擁有好學校的居住片區(qū)往往也會有很好的環(huán)境和交通，因此新移民削尖腦袋也想住在這樣的片區(qū)并不讓人難理解。而且，好學區(qū)的住房也非常保值。
所謂學區(qū)房，主要是指區(qū)域內(nèi)有好的公立高中，另外還包括擁有好的公立或者私立大學。以美國為例，所有居住區(qū)都有相應的學區(qū)劃分，學校的名聲不僅 決定學 區(qū)的好快，也決定了學區(qū)所在地房價的高低。同樣的房子，如果屬于好與差的兩個學區(qū)，價格甚至可能差一倍。這一點和國內(nèi)的學位房的狀況也十分相似。
以洛杉磯的圣馬力諾學區(qū)為例，該學區(qū)洛杉磯地區(qū)排名第一，加州排名第三，在洛杉磯整體房價跌幅達40%之時，該學區(qū)的房價跌幅僅為16.7%， 近期到 新推出的房屋參觀的基本都是來自中國內(nèi)地的新移民。其實，目前國內(nèi)移民前往美加澳這樣的發(fā)達國家，絕大多數(shù)家庭都因為孩子的教育。
據(jù)了解，在美國18歲以下獲得綠卡的孩子，就能免費就讀美國任何一所公立中小學校，每年只需交納很少的書本費。上大學則可申請到各種類型的學生貸款以及獎學金。甚至在畢業(yè)后也可獲得相關部門免費幫忙找工作或者免費進行技能培訓。
如果一家人都拿到美加澳等發(fā)達國家的永久居留權（俗稱綠卡），更可獲得免費醫(yī)療、退休保障等福利。相對來說，移民發(fā)達國家，的確不必為讀不起書、看不起病這些問題發(fā)愁，基本生活所需相當有保障。
除了考慮子女的教育外，對成年人來說，持有美加澳等發(fā)達國家的綠卡（加拿大稱為楓葉卡），也等于獲得較有保障的醫(yī)療及退休方面的福利。
“出去的羈絆”
外匯管制嚴成海外置業(yè)障礙
在出行采訪之前，似乎大家的關注點都在當?shù)卣畬χ袊酥脴I(yè)海外是否有限制方面，卻沒想到本國對居民海外購房有何限制。在采訪中我們了解到，中國的外 匯管制相當嚴格，每人每年只能憑身份證購匯5萬美元。除非有來自海外的外匯贈予，否則中國公民幾乎不可能擁有投資、投資移民和生活所需要的足夠外匯。
那投資國外如何解決自身的資金問題？中國逐步放開外匯管制有何市場影響呢？
記者曾向某移民公司資深置業(yè)顧問了解在中國外匯管制的情況下，投資客如何買房的問題，但似乎這是一個敏感的“灰色地帶”，不少人對此都諱莫如深。經(jīng)過對多位資深置業(yè)顧問的詢問和求證，記者總結出解決資金出路的幾大“曲線”途徑。
其中，最常見也是最合理的是通過家庭解決資金額度問題。眾所周知，移民通常情況下都是舉家遷移。家庭的人口至少包括三代人，如果用一個家庭最少的人口 數(shù)6個人計算，總的資金額度為30萬美元。30萬美元對于一套并不十分奢華的海外房產(chǎn)而言，是肯定足夠付首期的，剩下的就可以找當?shù)氐你y行貸款了。
而第二種方式也比較常見，通過代理公司或者自己在海外的公司解決換匯問題。比如說購房者在香港注冊有公司，把多個相關人士的外匯全部存入香港公司戶頭，再由該戶頭一次性轉入外國賬戶中。
至于第三種，恐怕也是采訪對象諱莫如深的原因，但現(xiàn)在似乎也是公開秘密——通過地下錢莊來轉匯、換匯。
不過，這種狀況會在可預見的將來得到改觀。據(jù)多家媒體報道，上海已經(jīng)將個人境外直接投資方案上報國務院，目前仍在征求意見匯總階段。中國放開個人境外直投、逐步放松外匯管制似乎是可預見的未來，上海和溫州也最有可能成為最先開放的兩個城市。
“出去的煩惱”
“中國購買”愈演愈烈 地產(chǎn)商開心本地人著急
中國人海外置業(yè)的風氣因CPI走高與國內(nèi)限購令的實施有愈演愈烈的趨勢。據(jù)英國《每日郵報》報道，僅在最近兩個月內(nèi)，中國人在倫敦買房的投資就高達 1.2億英鎊(12.7億元人民幣)。在倫敦的金融區(qū)金絲雀碼頭，三分之一的新售房屋被來自中國內(nèi)地和香港的買家買走。2010年倫敦一成新房被中國人買 走。據(jù)英國一位從事高端住宅買賣的物業(yè)經(jīng)紀介紹，5年前他手頭上的客人95%是工作在倫敦的企業(yè)高管，如今75%是中國投資者。國外媒體慨嘆，“中國制 造”找了個兄弟，叫做“中國購買”。
“中國人涌入倫敦置業(yè)”成為英美各大報章的醒目標題，華人置業(yè)加美澳也引發(fā)當?shù)仃P于這一現(xiàn)象的對立態(tài)度。從事房地產(chǎn)行業(yè)的人士對中國人的涌入非常歡迎。加拿大溫哥華地產(chǎn)開發(fā)商Susie Goodall表示：“中國買家是最理想的顧客，他們購買欲望很強烈，很快作出決定。我喜歡跟他們做生意”。
為了迎接如潮水般涌入的華人買家，她還特別請了一個公司幫她做公司中文網(wǎng)頁，對每一個住宅項目都加注中文解釋。去年，她未能擠進在上海舉行的海外房產(chǎn)展，今年9月的房產(chǎn)展她已提前報名，爭取成為“第一個在上海設攤的加拿大開發(fā)商”。 不過加拿大本地人卻對此怨聲載道，由于中國人的投資，導致房價猛漲，很多本地人置業(yè)時間不斷推遲。溫哥華前市議員皮特·蘭德爾提議，“應效仿中國的限購令，限制外國人投資住宅物業(yè)”。
中國人搶購房產(chǎn) 推升當?shù)胤績r
不僅在倫敦和溫哥華，歐美許多大城市都出現(xiàn)了中國人搶購房產(chǎn)、推高當?shù)胤績r的現(xiàn)象。這是房地產(chǎn)商樂見的場景，但對于當?shù)氐钠胀ㄏM者來說，并非是好 事。當?shù)孛襟w指責華人搶購房產(chǎn)，因為傳統(tǒng)的歐美家庭購房的開支一般不超過稅后收入的三分之一，現(xiàn)在的房價瘋漲令他們買不起房子，不得不改變原來的生活方 式。英國一些行業(yè)組織警告說，中國買家在高端市場的大手筆會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生自上而下的拉動作用，結果是，當?shù)氐闹械投速彿空唠y以承受上漲的房價，被 迫出局。
如何對待“中國購買”成艱難的“政治選擇”
澳大利亞總理吉拉德去年5月上臺，已率先對有意移民當?shù)氐暮Ｍ馊耸考傲魧W生貸款購房作出限制，以往購房貸款可達到95%甚至更多，如今銀行最高貸出85%，且海外人士一旦移民不成功，必須出售房屋。
香港最近再度收緊樓市調(diào)控的節(jié)奏，對主要收入非香港當?shù)氐陌唇疑暾埲颂岣咭怀墒赘冻蓴?shù)。香港地產(chǎn)人士表示，因內(nèi)地人在香港瘋狂買樓，銀行對樓市風險作 出預判，提高所有置業(yè)者的首付成數(shù)，香港上班族、置換型買家也連帶受罪。有評論員表示，中國買家海外置業(yè)，影響由近及遠，已開始輸出樓市宏觀調(diào)控，香港就 是一個典型的例子。
據(jù)移民公司有關人士表示，如何對待中國移民以及中國資本涌入的問題已經(jīng)成為外國一個艱難的“政治選擇”，移民政策與限制海外購房者的議題也成為當?shù)負Q 屆改選中爭鋒相對的熱點。研究人士表示，由于國內(nèi)限購、投資渠道偏窄且碰上猛于虎的通脹，國內(nèi)無處可去的眾多資金隨海外置業(yè)而外流，這是必然的選擇。國外 媒體則分析認為，由于國內(nèi)樓市連年高增長，富人擔心樓市出現(xiàn)泡沫而轉移購買海外物業(yè)，是“把雞蛋放到不同籃子”的避險做法。
記者手記：
美國：買房不難養(yǎng)房難
經(jīng)過幾年的房價下跌，美國房子絕大多數(shù)都不貴。在相差半小時~1小時車程的范圍內(nèi)，你既可以買到幾百萬甚至上千萬美元的豪 宅，也能夠以70多萬美元買到還不錯的有前庭后院的獨立屋。而如果不介意開車1個多小時的話，20~40萬美元也能買到2000年以后新建的獨立屋或者排 屋，小朋友可以有足夠的空間玩耍。從購房的成本來看，首次置業(yè)者可以只付2成首付，而余款則可用較低的利率進行月供。和一般家庭年收入在5~8萬美元（稅 后）相比，購房成本看起來并不算高。然而，在美國買了房之后，養(yǎng)房的成本卻未必能低得下來，房地產(chǎn)稅和相關的維護費用是養(yǎng)房的大頭。（陳白帆）
加拿大：“中國式”暴富絕無可能
雖然國人置業(yè)海外的熱情很高，而當?shù)貥莾r似乎也被中國人“推高”了不少。不少數(shù)據(jù)都可證實，如“2009年12月至 2010年12月的一年間，溫哥華地區(qū)平均樓價上升‘2.7%’。其中，以列治文獨立屋價格上升幅度最大，一年間‘暴增’18.3%”… …數(shù)字已經(jīng)讓人 覺得沒什么大不了了，而去到實地，更是讓我們這些浸淫在房價年增長率動輒百分之幾十的人覺得現(xiàn)實離想象很遠，甚至產(chǎn)生了些許懷疑的情緒--“這也叫‘推 高’”？
對于這一點，加拿大資深地產(chǎn)經(jīng)紀丹尼鄧深有感觸。他表示，曾有中國買家問過他這樣的問題，“我買一套300萬（加幣）的房 子，一年后能不能漲到600萬（加幣）”？而他的回答則是，如果你有這樣的想法，請不要在加拿大買房，因為這個想法“遲早會落空”。 （龍蕾）
澳大利亞：海外置業(yè)勿忘匯率風險
置業(yè)海外，除了提防樓價下跌，還需留意匯率浮動的可能性。記者在澳大利亞了解到，廣州有眼光的投資者在2008年澳元對人民幣最低的時候到澳洲買樓，3 年過去，澳元對人民幣的匯率從1：4.3升至1：6.9，樓價同樣呈現(xiàn)50%的漲幅，相當于樓價與匯率都取得可觀的收益。地產(chǎn)中介也利用匯率大打促銷牌， 記者在了解英國倫敦一個公寓項目時，地產(chǎn)中介告訴記者，英鎊對人民幣從2008年前的1：15跌到如今的1：10附近，選擇現(xiàn)在到倫敦買樓，相當于樓價打 個六折多。
海外置業(yè)中介人士告訴記者，成熟的投資者應當隨時留意匯率市場的變動，適當?shù)臅r候買入或賣出海外物業(yè)所在國的貨幣，以抵消匯率升跌帶來的影響。舉例說，投資者購入澳大利亞物業(yè)，若澳幣對人民幣的匯率開始掉頭往下，投資者應適時購入澳元做風險對沖。 （李鳳荷）
新加坡：中國客豪爽嚇呆地產(chǎn)銷售
由于新加坡環(huán)境優(yōu)美，被公認為是最具價值的房地產(chǎn)投資地之一。記者去年和今年連續(xù)兩年都前往新加坡采訪當?shù)貥鞘�，對比�?年來樓價的變化，記者親身感受到新加坡房地產(chǎn)可觀的增值空間與收益潛能。而這無疑驅動著眾多中國人前往新加坡樓市淘金，從而讓中國人占據(jù)了新加坡樓市海外 買家的頭把交椅。中國富豪一擲千金買樓的現(xiàn)象也極大地沖擊了當?shù)厝说挠^念。在某樓盤，來自中國北方的一買家?guī)еF(xiàn)金要求一次性付款購買價值10萬元/平方 米的海景公寓，嚇呆了銷售人員。因為在新加坡幾乎沒有人會一次性付款，而是選擇銀行按揭。 （黃濤）
香港：只為買個放心
為“買個放心”而入市香港樓市的內(nèi)地客大有人在。據(jù)招商銀行的一項統(tǒng)計顯示，2008～2010年香港來自中國內(nèi)地的個人 投資年均復合增長率超過70%，內(nèi)地個人境外投資資產(chǎn)有一半以上集中在香港。這是由于金融危機后中國面臨經(jīng)濟轉型，在短短幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟政策從緊到松， 再到緊，變化過于劇烈，令私人企業(yè)家們開始逐步意識到內(nèi)地單一市場的投資風險。不過，內(nèi)地人為“買個放心”以及資產(chǎn)的增值而踴躍到香港買樓，卻讓香港人感 到不放心了，因為，香港的樓價正因此而不斷上升。 （王荔玨）
澳門：竟然可以炒樓花
不去實地采訪還真不知道，投資澳門房地產(chǎn)，竟然可以只投入總樓價的三成左右，就可以利用從樓花到交樓這三四年打時間差賺錢。 因為澳門政府對樓盤預售沒有設立任何條件，基本上發(fā)展商拿到設計批準函、把工地一圍、地塊一挖，立馬就能開盤銷售。此時如果買入開盤價的房子，只需交樓價 10%作訂金就簽訂臨時買賣合約，一年內(nèi)交齊30%樓款（可分幾次交），余下的70%樓款到收樓時才交齊，澳門人買房一般都是采取這種“按建筑工期付款” 的方式。由于買的都是遠期樓花，一般建成一個樓盤得花三四年，這樣一來就是一個轉手賺錢的時間差。 （鄒峻）
加拿大房產(chǎn)經(jīng)紀說，“中國買家是最理想的顧客，他們購買欲望很強烈，很快做出決定。我喜歡跟他們做生意”。英國房產(chǎn)經(jīng)紀說，“5年前我手頭上的客人95%是工作在倫敦的企業(yè)高管，如今75%是中國投資者�！�
近期，中國人在海外掀起的置業(yè)熱潮已經(jīng)席卷全球，引起了各國家和地區(qū)或者歡呼或者反對的聲音。作為最先關注中國人海外置業(yè)潮的媒體，本報近期派出六路記者，分別前往美國、澳大利亞、加拿大、新加坡以及中國香港、澳門，實地探訪當?shù)貥鞘�，處處都能感受到中國人海外置業(yè)的熱度，以及在當?shù)厥袌鰯噭拥男┰S風浪。
從明天開始，本報《家天下》地產(chǎn)周刊將對此現(xiàn)象進行大型報道，報道連續(xù)刊登四期，關注海外置業(yè)的讀者請留意。
“出去的沖動”
中國人的購房“胃口”太好，讓世界又喜又怕
近年來，中國人海外置業(yè)的趨勢越來越明顯，這種現(xiàn)象在去年以及今年表現(xiàn)尤為突出�！爸袊撕Ｍ庵脴I(yè)絕大多數(shù)是為了自住而不是炒樓，海外置業(yè)的熱潮，背后其實是中國移民潮、留學潮以及投資潮幾種力量的綜合推動�！睙o論是在港澳，還是美加澳新，談起中國人買房的現(xiàn)象，當?shù)亻_發(fā)商和房產(chǎn)機構都表達了相同的觀點。
中國買家成新加坡
房地產(chǎn)最大的海外買家
隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，中國富裕階層不斷擴大。據(jù)了解，中國從2005年GDP總量趕超德法兩國，到2010年超越日本，成為排在美國之后的全球第二大經(jīng)濟體，短短幾年，中國實現(xiàn)了經(jīng)濟騰飛。經(jīng)濟的騰飛造就了一大批富裕人士。
隨著富裕階層的增加，一些富豪為了尋覓更多的發(fā)展機會、追求更優(yōu)質的生活質量，以為子女提供更好的教育環(huán)境，紛紛將目光盯在了海外，由此帶來了新一波的移民潮。有調(diào)查顯示，我國可投資資產(chǎn)規(guī)模在1億元以上的高凈值人群中，約27%的人已經(jīng)完成投資移民，而正在考慮投資移民的比例高達47%。據(jù)了解，早前中國內(nèi)地富豪移民多選擇香港、澳門等臨近地方，而近年來逐步向外擴展，新加坡、澳大利亞、美國、加拿大等國成為中國移民選擇的主要目的地。調(diào)查顯示，去年中國獲得加、美、澳三國移民簽證的人數(shù)就超過6000人。
移民的增加帶來海外置業(yè)的興起，而且這一趨勢越來越明顯。例如在新加坡，今年一季度新加坡樓市33%的房產(chǎn)被企業(yè)和海外買家買走。特別是一季度中國買家在新加坡購買的私有房產(chǎn)占新加坡所有海外消費者購房總量的24%，首次成為新加坡房地產(chǎn)行業(yè)的最大海外買家。
這一情況在其他國家也大致相同。根據(jù)澳大利亞昆士蘭州政府的統(tǒng)計顯示，該州的主要海外買家由英國人轉變?yōu)槿A人�！都姨煜隆酚浾卟稍L過程中，處處能感受到不斷升溫的中國人海外置業(yè)熱潮。
在新加坡，當記者跟出租車司機聊起了房價，立即引起了司機的“警惕”：“你不會是來買房的吧？”當記者否定后，司機不客氣地說：“來新加坡買房的中國人太多了，把我們的房價都炒高了！”
國內(nèi)限購和海外性價比高
催熱純投資性置業(yè)
據(jù)記者實地考察的情況來看，在移民、留學等需求占據(jù)海外置業(yè)主流的情況下，純投資性海外置業(yè)的比例正在迅速上升。專門面向中國市場提供美國房地產(chǎn)投資咨詢服務的美國公司威翰地產(chǎn)相關負責人表示，中國內(nèi)地客戶對美國房產(chǎn)的投資熱情正在增加。以往他們每年會組織4～5個看房團，但今年的看房團數(shù)量已經(jīng)達到8個。大量的投資需求也改變了美國樓市生態(tài)。當?shù)夭簧俜慨a(chǎn)經(jīng)紀也表示，近期不斷增加的中國內(nèi)地投資客，讓低迷的美國樓市有所起色，“生意最難做的時候已經(jīng)過去”。
以往活躍在國內(nèi)樓市的投資客身影，現(xiàn)在則逐步向海外轉移。而導致這一現(xiàn)象發(fā)生的原因則在于中國樓市宏觀調(diào)控的擠出效應，以及通脹壓力下富裕階層對財富保值增值的需求。在記者采訪的海外買家中，不少人都表示目前國內(nèi)嚴厲的調(diào)控讓房產(chǎn)投資的門檻高企，未來收益也減少，相比之下，海外置業(yè)的投資前景更為寬闊。
而國內(nèi)房價的高企也反襯出海外優(yōu)質房產(chǎn)的高性價比。在新加坡最繁華也是亞洲最繁華的商業(yè)中心烏節(jié)路、環(huán)境最為優(yōu)美的新加坡東海岸等地，樓盤均價雖達10萬元/平方米左右，但是由于新加坡房產(chǎn)100%實用面積而且還帶有車位等，折算成中國面積計算方式約在7～8萬元/平方米左右。這一價格水平與國內(nèi)一線城市中心區(qū)豪宅價格相當，但是在環(huán)境、資源的方面的差距卻是相當大的。
此外在投資回報方面，海外置業(yè)的投資回報率絲毫不遜于國內(nèi)樓市。以悉尼市中心一個50平方米的公寓房屋來說，折合人民幣均價在6萬元/平方米左右，出租收益為4.8%。而在廣州珠江新城的洋房若扣除公攤(澳大利亞售房按100%實用來計算，沒有公攤面積)，單價約為4萬元/平方米，投資回報約為2%。正因如此，去海外買房，正在成為一種新興的投資趨勢。
“出去的快樂”
國人海外繼續(xù)熱捧學位房
在國內(nèi)，好學校附近的學位房總是被炒出天價，再破爛的房子，也會因為可以落戶入學山雞變鳳凰。而當中國人移民到國外時，也將這樣的“優(yōu)良傳統(tǒng)” 繼續(xù)發(fā) 揚光大。擁有好學校的居住片區(qū)往往也會有很好的環(huán)境和交通，因此新移民削尖腦袋也想住在這樣的片區(qū)并不讓人難理解。而且，好學區(qū)的住房也非常保值。
所謂學區(qū)房，主要是指區(qū)域內(nèi)有好的公立高中，另外還包括擁有好的公立或者私立大學。以美國為例，所有居住區(qū)都有相應的學區(qū)劃分，學校的名聲不僅 決定學 區(qū)的好快，也決定了學區(qū)所在地房價的高低。同樣的房子，如果屬于好與差的兩個學區(qū)，價格甚至可能差一倍。這一點和國內(nèi)的學位房的狀況也十分相似。
以洛杉磯的圣馬力諾學區(qū)為例，該學區(qū)洛杉磯地區(qū)排名第一，加州排名第三，在洛杉磯整體房價跌幅達40%之時，該學區(qū)的房價跌幅僅為16.7%， 近期到 新推出的房屋參觀的基本都是來自中國內(nèi)地的新移民。其實，目前國內(nèi)移民前往美加澳這樣的發(fā)達國家，絕大多數(shù)家庭都因為孩子的教育。
據(jù)了解，在美國18歲以下獲得綠卡的孩子，就能免費就讀美國任何一所公立中小學校，每年只需交納很少的書本費。上大學則可申請到各種類型的學生貸款以及獎學金。甚至在畢業(yè)后也可獲得相關部門免費幫忙找工作或者免費進行技能培訓。
如果一家人都拿到美加澳等發(fā)達國家的永久居留權（俗稱綠卡），更可獲得免費醫(yī)療、退休保障等福利。相對來說，移民發(fā)達國家，的確不必為讀不起書、看不起病這些問題發(fā)愁，基本生活所需相當有保障。
除了考慮子女的教育外，對成年人來說，持有美加澳等發(fā)達國家的綠卡（加拿大稱為楓葉卡），也等于獲得較有保障的醫(yī)療及退休方面的福利。
“出去的羈絆”
外匯管制嚴成海外置業(yè)障礙
在出行采訪之前，似乎大家的關注點都在當?shù)卣畬χ袊酥脴I(yè)海外是否有限制方面，卻沒想到本國對居民海外購房有何限制。在采訪中我們了解到，中國的外 匯管制相當嚴格，每人每年只能憑身份證購匯5萬美元。除非有來自海外的外匯贈予，否則中國公民幾乎不可能擁有投資、投資移民和生活所需要的足夠外匯。
那投資國外如何解決自身的資金問題？中國逐步放開外匯管制有何市場影響呢？
記者曾向某移民公司資深置業(yè)顧問了解在中國外匯管制的情況下，投資客如何買房的問題，但似乎這是一個敏感的“灰色地帶”，不少人對此都諱莫如深。經(jīng)過對多位資深置業(yè)顧問的詢問和求證，記者總結出解決資金出路的幾大“曲線”途徑。
其中，最常見也是最合理的是通過家庭解決資金額度問題。眾所周知，移民通常情況下都是舉家遷移。家庭的人口至少包括三代人，如果用一個家庭最少的人口 數(shù)6個人計算，總的資金額度為30萬美元。30萬美元對于一套并不十分奢華的海外房產(chǎn)而言，是肯定足夠付首期的，剩下的就可以找當?shù)氐你y行貸款了。
而第二種方式也比較常見，通過代理公司或者自己在海外的公司解決換匯問題。比如說購房者在香港注冊有公司，把多個相關人士的外匯全部存入香港公司戶頭，再由該戶頭一次性轉入外國賬戶中。
至于第三種，恐怕也是采訪對象諱莫如深的原因，但現(xiàn)在似乎也是公開秘密——通過地下錢莊來轉匯、換匯。
不過，這種狀況會在可預見的將來得到改觀。據(jù)多家媒體報道，上海已經(jīng)將個人境外直接投資方案上報國務院，目前仍在征求意見匯總階段。中國放開個人境外直投、逐步放松外匯管制似乎是可預見的未來，上海和溫州也最有可能成為最先開放的兩個城市。
“出去的煩惱”
“中國購買”愈演愈烈 地產(chǎn)商開心本地人著急
中國人海外置業(yè)的風氣因CPI走高與國內(nèi)限購令的實施有愈演愈烈的趨勢。據(jù)英國《每日郵報》報道，僅在最近兩個月內(nèi)，中國人在倫敦買房的投資就高達 1.2億英鎊(12.7億元人民幣)。在倫敦的金融區(qū)金絲雀碼頭，三分之一的新售房屋被來自中國內(nèi)地和香港的買家買走。2010年倫敦一成新房被中國人買 走。據(jù)英國一位從事高端住宅買賣的物業(yè)經(jīng)紀介紹，5年前他手頭上的客人95%是工作在倫敦的企業(yè)高管，如今75%是中國投資者。國外媒體慨嘆，“中國制 造”找了個兄弟，叫做“中國購買”。
“中國人涌入倫敦置業(yè)”成為英美各大報章的醒目標題，華人置業(yè)加美澳也引發(fā)當?shù)仃P于這一現(xiàn)象的對立態(tài)度。從事房地產(chǎn)行業(yè)的人士對中國人的涌入非常歡迎。加拿大溫哥華地產(chǎn)開發(fā)商Susie Goodall表示：“中國買家是最理想的顧客，他們購買欲望很強烈，很快作出決定。我喜歡跟他們做生意”。
為了迎接如潮水般涌入的華人買家，她還特別請了一個公司幫她做公司中文網(wǎng)頁，對每一個住宅項目都加注中文解釋。去年，她未能擠進在上海舉行的海外房產(chǎn)展，今年9月的房產(chǎn)展她已提前報名，爭取成為“第一個在上海設攤的加拿大開發(fā)商”。 不過加拿大本地人卻對此怨聲載道，由于中國人的投資，導致房價猛漲，很多本地人置業(yè)時間不斷推遲。溫哥華前市議員皮特·蘭德爾提議，“應效仿中國的限購令，限制外國人投資住宅物業(yè)”。
中國人搶購房產(chǎn) 推升當?shù)胤績r
不僅在倫敦和溫哥華，歐美許多大城市都出現(xiàn)了中國人搶購房產(chǎn)、推高當?shù)胤績r的現(xiàn)象。這是房地產(chǎn)商樂見的場景，但對于當?shù)氐钠胀ㄏM者來說，并非是好 事。當?shù)孛襟w指責華人搶購房產(chǎn)，因為傳統(tǒng)的歐美家庭購房的開支一般不超過稅后收入的三分之一，現(xiàn)在的房價瘋漲令他們買不起房子，不得不改變原來的生活方 式。英國一些行業(yè)組織警告說，中國買家在高端市場的大手筆會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生自上而下的拉動作用，結果是，當?shù)氐闹械投速彿空唠y以承受上漲的房價，被 迫出局。
如何對待“中國購買”成艱難的“政治選擇”
澳大利亞總理吉拉德去年5月上臺，已率先對有意移民當?shù)氐暮Ｍ馊耸考傲魧W生貸款購房作出限制，以往購房貸款可達到95%甚至更多，如今銀行最高貸出85%，且海外人士一旦移民不成功，必須出售房屋。
香港最近再度收緊樓市調(diào)控的節(jié)奏，對主要收入非香港當?shù)氐陌唇疑暾埲颂岣咭怀墒赘冻蓴?shù)。香港地產(chǎn)人士表示，因內(nèi)地人在香港瘋狂買樓，銀行對樓市風險作 出預判，提高所有置業(yè)者的首付成數(shù)，香港上班族、置換型買家也連帶受罪。有評論員表示，中國買家海外置業(yè)，影響由近及遠，已開始輸出樓市宏觀調(diào)控，香港就 是一個典型的例子。
據(jù)移民公司有關人士表示，如何對待中國移民以及中國資本涌入的問題已經(jīng)成為外國一個艱難的“政治選擇”，移民政策與限制海外購房者的議題也成為當?shù)負Q 屆改選中爭鋒相對的熱點。研究人士表示，由于國內(nèi)限購、投資渠道偏窄且碰上猛于虎的通脹，國內(nèi)無處可去的眾多資金隨海外置業(yè)而外流，這是必然的選擇。國外 媒體則分析認為，由于國內(nèi)樓市連年高增長，富人擔心樓市出現(xiàn)泡沫而轉移購買海外物業(yè)，是“把雞蛋放到不同籃子”的避險做法。
記者手記：
美國：買房不難養(yǎng)房難
經(jīng)過幾年的房價下跌，美國房子絕大多數(shù)都不貴。在相差半小時~1小時車程的范圍內(nèi)，你既可以買到幾百萬甚至上千萬美元的豪 宅，也能夠以70多萬美元買到還不錯的有前庭后院的獨立屋。而如果不介意開車1個多小時的話，20~40萬美元也能買到2000年以后新建的獨立屋或者排 屋，小朋友可以有足夠的空間玩耍。從購房的成本來看，首次置業(yè)者可以只付2成首付，而余款則可用較低的利率進行月供。和一般家庭年收入在5~8萬美元（稅 后）相比，購房成本看起來并不算高。然而，在美國買了房之后，養(yǎng)房的成本卻未必能低得下來，房地產(chǎn)稅和相關的維護費用是養(yǎng)房的大頭。（陳白帆）
加拿大：“中國式”暴富絕無可能
雖然國人置業(yè)海外的熱情很高，而當?shù)貥莾r似乎也被中國人“推高”了不少。不少數(shù)據(jù)都可證實，如“2009年12月至 2010年12月的一年間，溫哥華地區(qū)平均樓價上升‘2.7%’。其中，以列治文獨立屋價格上升幅度最大，一年間‘暴增’18.3%”… …數(shù)字已經(jīng)讓人 覺得沒什么大不了了，而去到實地，更是讓我們這些浸淫在房價年增長率動輒百分之幾十的人覺得現(xiàn)實離想象很遠，甚至產(chǎn)生了些許懷疑的情緒--“這也叫‘推 高’”？
對于這一點，加拿大資深地產(chǎn)經(jīng)紀丹尼鄧深有感觸。他表示，曾有中國買家問過他這樣的問題，“我買一套300萬（加幣）的房 子，一年后能不能漲到600萬（加幣）”？而他的回答則是，如果你有這樣的想法，請不要在加拿大買房，因為這個想法“遲早會落空”。 （龍蕾）
澳大利亞：海外置業(yè)勿忘匯率風險
置業(yè)海外，除了提防樓價下跌，還需留意匯率浮動的可能性。記者在澳大利亞了解到，廣州有眼光的投資者在2008年澳元對人民幣最低的時候到澳洲買樓，3 年過去，澳元對人民幣的匯率從1：4.3升至1：6.9，樓價同樣呈現(xiàn)50%的漲幅，相當于樓價與匯率都取得可觀的收益。地產(chǎn)中介也利用匯率大打促銷牌， 記者在了解英國倫敦一個公寓項目時，地產(chǎn)中介告訴記者，英鎊對人民幣從2008年前的1：15跌到如今的1：10附近，選擇現(xiàn)在到倫敦買樓，相當于樓價打 個六折多。
海外置業(yè)中介人士告訴記者，成熟的投資者應當隨時留意匯率市場的變動，適當?shù)臅r候買入或賣出海外物業(yè)所在國的貨幣，以抵消匯率升跌帶來的影響。舉例說，投資者購入澳大利亞物業(yè)，若澳幣對人民幣的匯率開始掉頭往下，投資者應適時購入澳元做風險對沖。 （李鳳荷）
新加坡：中國客豪爽嚇呆地產(chǎn)銷售
由于新加坡環(huán)境優(yōu)美，被公認為是最具價值的房地產(chǎn)投資地之一。記者去年和今年連續(xù)兩年都前往新加坡采訪當?shù)貥鞘�，對比�?年來樓價的變化，記者親身感受到新加坡房地產(chǎn)可觀的增值空間與收益潛能。而這無疑驅動著眾多中國人前往新加坡樓市淘金，從而讓中國人占據(jù)了新加坡樓市海外 買家的頭把交椅。中國富豪一擲千金買樓的現(xiàn)象也極大地沖擊了當?shù)厝说挠^念。在某樓盤，來自中國北方的一買家?guī)еF(xiàn)金要求一次性付款購買價值10萬元/平方 米的海景公寓，嚇呆了銷售人員。因為在新加坡幾乎沒有人會一次性付款，而是選擇銀行按揭。 （黃濤）
香港：只為買個放心
為“買個放心”而入市香港樓市的內(nèi)地客大有人在。據(jù)招商銀行的一項統(tǒng)計顯示，2008～2010年香港來自中國內(nèi)地的個人 投資年均復合增長率超過70%，內(nèi)地個人境外投資資產(chǎn)有一半以上集中在香港。這是由于金融危機后中國面臨經(jīng)濟轉型，在短短幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟政策從緊到松， 再到緊，變化過于劇烈，令私人企業(yè)家們開始逐步意識到內(nèi)地單一市場的投資風險。不過，內(nèi)地人為“買個放心”以及資產(chǎn)的增值而踴躍到香港買樓，卻讓香港人感 到不放心了，因為，香港的樓價正因此而不斷上升。 （王荔玨）
澳門：竟然可以炒樓花
不去實地采訪還真不知道，投資澳門房地產(chǎn)，竟然可以只投入總樓價的三成左右，就可以利用從樓花到交樓這三四年打時間差賺錢。 因為澳門政府對樓盤預售沒有設立任何條件，基本上發(fā)展商拿到設計批準函、把工地一圍、地塊一挖，立馬就能開盤銷售。此時如果買入開盤價的房子，只需交樓價 10%作訂金就簽訂臨時買賣合約，一年內(nèi)交齊30%樓款（可分幾次交），余下的70%樓款到收樓時才交齊，澳門人買房一般都是采取這種“按建筑工期付款” 的方式。由于買的都是遠期樓花，一般建成一個樓盤得花三四年，這樣一來就是一個轉手賺錢的時間差。 （鄒峻）
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