隨著物業(yè)投資理念的日漸成熟，到海外置業(yè)已經(jīng)開(kāi)始由最初的少部分與海外有聯(lián)系的人群擴(kuò)張到眾多的高端投資者。但是，律師提醒，由于存在政治因素、政策稅收、信息不對(duì)稱等各種風(fēng)險(xiǎn)因素，在你“心動(dòng)不如行動(dòng)”之前，一定要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，并做好充分的預(yù)案。

　　匯率風(fēng)險(xiǎn)是目前大多數(shù)海外置業(yè)者較為擔(dān)憂的。因?yàn)榉慨a(chǎn)貸款期限都較長(zhǎng)，在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，利率一定是有升有降，貸款人會(huì)面臨還貸金額的不確定性。除此之外，一旦今后房產(chǎn)要變現(xiàn)，也會(huì)產(chǎn)生各種問(wèn)題。同時(shí)，政治風(fēng)險(xiǎn)也需要海外置業(yè)者充分注意：兩國(guó)關(guān)系如何，該國(guó)政策穩(wěn)定程度怎樣，這些都是置業(yè)前必須摸清的家底。

　　了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

　　在投資海外房產(chǎn)前，一定要對(duì)即將選擇投資地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r作一次全面的了解�！叭绻�只是聽(tīng)信一些代理公司的一面之詞，難免有失偏頗，這是海外置業(yè)的大忌�！毙挛魈mFCC生活建筑顧問(wèn)有限公司執(zhí)行董事周啟元表示。他還強(qiáng)調(diào)，了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)現(xiàn)在是處于怎樣的周期，按照內(nèi)地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯(cuò)的回報(bào)，但是海外的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有自己的周期，如果進(jìn)入下跌周期，即使是投資頂級(jí)地段，也難保投資成功，因此選擇房產(chǎn)的周期，選擇在哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，是很關(guān)鍵的問(wèn)題。

　　明確各國(guó)的購(gòu)房政策

　　海外房?jī)r(jià)和土地價(jià)格有所區(qū)別，以澳洲為例，購(gòu)房者必須先行向澳洲政府購(gòu)買(mǎi)地皮，才能進(jìn)行下一個(gè)程序——房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。國(guó)外所謂開(kāi)發(fā)商在嚴(yán)格意義上說(shuō)更像是建造商，他們負(fù)責(zé)幫購(gòu)房者設(shè)計(jì)、施工，并向政府部門(mén)報(bào)批。政府向購(gòu)房者賣(mài)出土地之后，會(huì)每年征收土地稅費(fèi)以及服務(wù)費(fèi)，用于社區(qū)的清潔衛(wèi)生、垃圾處理及上下水道的維修，這是一項(xiàng)必須長(zhǎng)期支付的稅費(fèi)，并隨著土地價(jià)值的變化而變化。以美國(guó)為例，如一套總價(jià)為30萬(wàn)美元的別墅漲到50萬(wàn)美元之后，土地稅的征收標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)由3000多美元提高到5000多美元。

　　海外很多國(guó)家土地為私有制，因此政府售出土地之后，產(chǎn)權(quán)基本上永久屬于個(gè)人所有。不過(guò)，并不是所有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)都是永久性的，也有一些物業(yè)僅擁有有年限的土地租賃權(quán)，如泰國(guó)的房產(chǎn)土地使用年限是90年，到期之后須歸還給政府。

　　稅費(fèi)種類(lèi)各有不同

　　投資者要對(duì)房產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)清晰地掌握，衡量稅費(fèi)成本是否可以承擔(dān)。海外與房產(chǎn)有關(guān)的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，其中需要說(shuō)明的是，契稅只是部分國(guó)家征收，如泰國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)家，征收標(biāo)準(zhǔn)為房?jī)r(jià)的1.5%左右。

　　歐美國(guó)家主要征收土地稅，這種稅賦每年征收一次，如美國(guó)紐約州的稅務(wù)部門(mén)一般會(huì)在每年的4月15日之前給業(yè)主下發(fā)繳稅通知。繳納的金額是根據(jù)政府委托的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)各區(qū)域每隔一段時(shí)間的市場(chǎng)評(píng)估作為依據(jù)來(lái)確定的，稅率一般在1%～2%之間。而在曼哈頓購(gòu)置公寓，需要繳納、支付的稅費(fèi)有土地稅、豪宅稅（總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)美元）、銀行評(píng)估費(fèi)、商業(yè)價(jià)值稅、紐約州地產(chǎn)交易稅、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、備案費(fèi)用以及大樓儲(chǔ)備基金和周轉(zhuǎn)基金等。

　　售出房產(chǎn)時(shí)也會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，主要征收的是增值稅，如澳洲最高會(huì)按增值部分的45%來(lái)征收。因此業(yè)內(nèi)人士建議投資者學(xué)會(huì)合理避稅，澳洲購(gòu)房貸款所產(chǎn)生的利息、裝修翻新費(fèi)用、赴澳考察房產(chǎn)的費(fèi)用（主要為機(jī)票）、律師代理費(fèi)、驗(yàn)房費(fèi)等等，都可以用來(lái)抵稅。

　　海外置業(yè)管理成本非常高

　　在海外投資房產(chǎn)，管理房產(chǎn)極為關(guān)鍵。比如澳洲墨爾本市規(guī)定，對(duì)于自家門(mén)前的垃圾或者積雪等，必須由自己動(dòng)手清理，如果超時(shí)未作清理，會(huì)有市政部門(mén)代勞，當(dāng)然業(yè)主得支付相應(yīng)的費(fèi)用。而如果這些費(fèi)用未及時(shí)支付，會(huì)給自己招來(lái)麻煩。還有，如果水電煤氣費(fèi)用長(zhǎng)時(shí)間拖欠，很可能在機(jī)場(chǎng)出關(guān)時(shí)，會(huì)有工作人員很禮貌地告知：“對(duì)不起，您還欠××澳元的電費(fèi)沒(méi)有付清�！�

　　專(zhuān)家表示，在國(guó)外，管理不善甚至無(wú)人管理，致使物業(yè)長(zhǎng)時(shí)間空置，拖欠物業(yè)管理費(fèi)，甚至拖欠銀行按揭貸款，降低投資收益是小事，如果影響到自己的信用記錄則是大事了。

　　應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師與中介

　　在海外購(gòu)房，一般都有律師全程陪同，如在紐約市，購(gòu)房者必須在一名有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)律師的幫助下來(lái)完成整個(gè)購(gòu)房手續(xù)，當(dāng)然，他們也能起到資金監(jiān)管的作用，增強(qiáng)交易的安全性，不過(guò)這必須向他們支付服務(wù)費(fèi)，紐約不論總價(jià)多少，收取標(biāo)準(zhǔn)在2500～3800美元，新加坡為每宗2000新幣，馬來(lái)西亞為1000美金左右。

　　總的來(lái)講，在海外購(gòu)房相當(dāng)于要支付總房?jī)r(jià)的4%到7%不等的費(fèi)用作為交易手續(xù)費(fèi)。專(zhuān)家表示，辦理按揭貸款時(shí)需要借助專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的力量，對(duì)于一般的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于自己不太了解各國(guó)家和地區(qū)的貸款政策，操作起來(lái)具有一定的難度。 本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 劉莉 趙曉黎 金海亮

　　做世界的房東 “看上去很美”

　　限購(gòu)令、限貸令的出爐，使得部分投資客將目光轉(zhuǎn)向了國(guó)外市場(chǎng)。 需要提醒的是，盡管有些海外房產(chǎn)的價(jià)格與國(guó)內(nèi)差不多甚至更便宜，但是由于政策、經(jīng)濟(jì)等方面的差異，投資風(fēng)險(xiǎn)較大

　　投資門(mén)檻并不高，租金回報(bào)較穩(wěn)定

　　為何越來(lái)越多的人想要到海外投資？除了新政抑制買(mǎi)房投資這個(gè)內(nèi)因外，國(guó)外置業(yè)到底有什么優(yōu)勢(shì)？對(duì)此，PPA澳亞品諾置地中國(guó)代表處負(fù)責(zé)人徐力表示，這是因?yàn)榘拇罄麃喌纫恍﹪?guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定，當(dāng)?shù)氐慕鹑跇I(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較看好、在貸款買(mǎi)房方面支持力度比較大，能向購(gòu)房者提供高達(dá)八成以上的住房貸款，而當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求又比較旺盛，移民潮涌入帶來(lái)的人口快速增長(zhǎng)使得市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求，以澳洲為例，房屋空置率低于2%，平均租金回報(bào)能達(dá)到5%左右。

　　徐力舉了個(gè)例子，2008年他們公司有個(gè)客戶在澳大利亞墨爾本的市中心購(gòu)買(mǎi)了一套70㎡（使用面積）的公寓，總價(jià)48萬(wàn)澳幣，首付一成，換算成人民幣不到30萬(wàn)元，今年4月份，房子交付了，這位客戶向銀行申請(qǐng)貸款，銀行根據(jù)現(xiàn)在該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格（60萬(wàn)澳幣），給他提供了八成貸款（48萬(wàn)澳幣），而且前十年為凈利息還款（只還利息，不還本金），房子交付的同時(shí)，客戶也找到了租客，每周租金為540澳幣，租金回報(bào)為5.2%。

　　徐力表示，正是因?yàn)槭赘?0萬(wàn)左右、起步的門(mén)檻比較低，租金回報(bào)比較穩(wěn)定，而且澳洲的土地是私有的，也不征房產(chǎn)稅，因此吸引了不少人去投資。

　　買(mǎi)房容易管理難 不了解行情可能被套牢

　　“做世界的房東”，看上去很誘人，但業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，由于政策、地理、經(jīng)濟(jì)、人文、法律等方方面面的差異，跨國(guó)買(mǎi)房投資還是一件較復(fù)雜的事情，一定要謹(jǐn)慎。

　　首先是隔著千山萬(wàn)水，對(duì)當(dāng)?shù)氐那闆r很難有較深的了解。南京臥龍湖置業(yè)有限公司總裁李建平表示，曾經(jīng)有炒房團(tuán)到美國(guó)買(mǎi)房，看到當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)很便宜，炒房團(tuán)的成員非常激動(dòng)，立馬就決定買(mǎi)下了，事實(shí)上，他們購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)地點(diǎn)離市中心很遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)上漲的速度很慢，出租也很難。

　　PPA澳亞品諾置地中國(guó)代表處負(fù)責(zé)人徐力告訴筆者，像南京的普通市民想要到澳大利亞買(mǎi)房得聘請(qǐng)律師、申請(qǐng)貸款，和開(kāi)發(fā)商、銀行打交道，還要出租房屋、日常管理或者是出售，每次有事情都飛去澳大利亞顯然不太現(xiàn)實(shí)。如果選擇代理商的話也要注意甄別，因?yàn)橛幸恍┐�理海外投資買(mǎi)房的公司都是原來(lái)做留學(xué)或移民的中介，看到海外投資買(mǎi)房的人多了才轉(zhuǎn)行做房產(chǎn)代理。

　　此外，因?yàn)椴煌瑖?guó)家的國(guó)情國(guó)策，因此投資性也有很大不同。劉先生是南京一家信貸公司的日方代表，他表示日本對(duì)國(guó)外投資者的門(mén)檻就設(shè)得比較高，貸款很難辦下來(lái)。其次，如果投資買(mǎi)房是以轉(zhuǎn)手獲取溢價(jià)為目的，可能不太容易獲得。而國(guó)外的房產(chǎn)并不像國(guó)內(nèi)房產(chǎn)如此過(guò)熱，升值空間值得商榷。在日本想要投資房產(chǎn)，前提是要長(zhǎng)期持有，比如投資地段金貴的酒店式公寓、高爾夫度假觀光物業(yè)等，每年能獲得穩(wěn)定的營(yíng)運(yùn)收益。“若想短時(shí)間內(nèi)買(mǎi)房賣(mài)房獲得高額回報(bào)的話，是很難實(shí)現(xiàn)的�！�