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“數(shù)據(jù)顯示，2012年6月上海市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有24個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，環(huán)比縮水近四成。業(yè)內(nèi)人士分析，前期回籠一部分資金使開發(fā)商放緩入市推盤節(jié)奏，甚至收緊了前期推出的優(yōu)惠，這促使市場(chǎng)再度陷入觀望�！� 推盤欲望減弱 數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至5月18日統(tǒng)計(jì)，2012年6月上海市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有24個(gè)住宅項(xiàng)目開盤（公寓項(xiàng)目19個(gè)，別墅項(xiàng)目5個(gè)），比5月份39個(gè)的預(yù)開盤量萎縮38.5%。與2011年6月38個(gè)的開盤量相比也有著36.8%的跌幅。 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，6月的推盤量萎縮與部分開發(fā)商放緩?fù)票P節(jié)奏、繼續(xù)博弈政策調(diào)控有關(guān)。同時(shí)，一部分準(zhǔn)備開盤的項(xiàng)目由于客戶積累尚不充分，會(huì)選擇推遲開盤時(shí)間。 分析師湯正魏表示，5月作為傳統(tǒng)的樓市旺季，一直被開發(fā)商視為推盤良機(jī)，也正因?yàn)?月供應(yīng)量的走高而導(dǎo)致了6月份推盤量出現(xiàn)大幅下滑，全月25個(gè)的預(yù)入市量與4月基本持平。 湯正魏認(rèn)為，近期樓市大部分項(xiàng)目均采取“少量多批”的推盤策略以縮短蓄客時(shí)間，一批5月的熱銷盤6月再次加推的可能性也極大。另外，一些中高端住宅特別是別墅項(xiàng)目在推盤時(shí)間的制定上更是慎之又慎，大都模糊地表示將于5月底6月初入市，這部分項(xiàng)目也極有可能將延期至6月份，故6月的入市量仍有較大的上升空間。 中高端項(xiàng)目持續(xù)放量 不同的市場(chǎng)表現(xiàn)也印證了樓市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整正全面而多層次地展開，樓市緩慢復(fù)蘇的進(jìn)程中，低端剛需樓盤率先發(fā)力，中高端項(xiàng)目在二季度跟進(jìn)并出現(xiàn)持續(xù)放量。 上周末（5月27日）開盤的中海紫御豪庭 (論壇)更是創(chuàng)下單日銷售額12億元的成績(jī)。對(duì)此，德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，新擴(kuò)容的中產(chǎn)階層居住產(chǎn)品大多相對(duì)落后，存在著改善需求，同時(shí)，目前高端客戶投資渠道乏力，所以，無論是自住需求還是投資需求都很強(qiáng)烈，中高端市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)持續(xù)放量。 陸騎麟告訴記者，目前市場(chǎng)上中高端項(xiàng)目正出現(xiàn)一輪持續(xù)放量。龍湖蔚蘭香醍一季度末推出的150-200平方米大戶型，開盤售出50余套。綠城繼續(xù)加推精裝平層產(chǎn)品綠城玉蘭花園 (論壇)。華潤(rùn)更是推出兩個(gè)項(xiàng)目的中高端產(chǎn)品，華潤(rùn)新江灣九里 (論壇) (論壇)4月推出166平方米三房房源，半月內(nèi)銷售過百套。 湯正魏告訴記者，自2012年春節(jié)之后，打折優(yōu)惠風(fēng)潮在市區(qū)板塊愈演愈烈，帶動(dòng)了中高端項(xiàng)目成交量的持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)也刺激中高端項(xiàng)目加快了入市的步伐。在預(yù)計(jì)將于6月入市的24個(gè)項(xiàng)目中，外環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目共計(jì)9個(gè)，市場(chǎng)占比也達(dá)到了近四成。其中不乏華潤(rùn)中央公園 (論壇)即將推出188 (論壇)平方米的湖景大平層產(chǎn)品，另外仁恒森蘭雅苑 (論壇)亦在熱推183平方米以上的大平層房源。 “但中高端市場(chǎng)由于限購限貸等因素存在，過去一年的市場(chǎng)博弈中喪失了市場(chǎng)成交機(jī)會(huì)，當(dāng)前去投資化樓市調(diào)控仍然繼續(xù)，高端市場(chǎng)限購限貸尚未有松動(dòng)的可能性，維持當(dāng)前成交水平已純屬不易。”張宏偉認(rèn)為。 觀望氣氛再燃 對(duì)于當(dāng)前再次陷入觀望氣氛的樓市，張宏偉表示，部分開發(fā)商繼續(xù)博弈市場(chǎng)，尤其是看到管理層“穩(wěn)增長(zhǎng)”的表態(tài)及地方微調(diào)措施之后，開發(fā)商推盤節(jié)奏的放緩、供應(yīng)量的減少是導(dǎo)致整體市場(chǎng)陷入觀望的原因之一。其次，開發(fā)商收窄房?jī)r(jià)，及部分銀行首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)使購房者購房成本增加，導(dǎo)致部分購房者進(jìn)一步觀望。 漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，市場(chǎng)再次陷入觀望，根本原因還是在于房?jī)r(jià)，很顯然目前的價(jià)格比較微妙，出現(xiàn)了調(diào)整又未達(dá)到購房者預(yù)期，供需雙方陷入觀望。 “6月樓市原則上維持不好不壞的市場(chǎng)成交量狀態(tài)，預(yù)計(jì)和5月差不多。市場(chǎng)層面應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)維持現(xiàn)狀，但局部或個(gè)案有降價(jià)的趨勢(shì)。從短期市場(chǎng)趨勢(shì)來看，上海商品住宅市場(chǎng)庫存仍然維持在高位，市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上，這意味著房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)下行的壓力。盡管個(gè)案房?jī)r(jià)降幅有收窄跡象，但大趨勢(shì)短期內(nèi)改變不了�！睆埡陚フJ(rèn)為。 18個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度收緊 數(shù)據(jù)顯示，6月份優(yōu)惠項(xiàng)目總數(shù)與5月基本持平，但由于前一段時(shí)間成交小幅回暖，開發(fā)商資金壓力有所緩解，所以有部分促銷項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度收緊，專業(yè)人士認(rèn)為，這勢(shì)必會(huì)影響下一階段的成交量。 成交回暖受阻 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海5月在售優(yōu)惠項(xiàng)目共計(jì)150個(gè)，環(huán)比減少18%。6月上海預(yù)計(jì)有157個(gè)樓盤打折優(yōu)惠，與5月基本持平。 薛建雄分析，部分房企旗下優(yōu)惠項(xiàng)目收窄是造成成交量回暖受阻的重要因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月上海一共有18個(gè)優(yōu)惠項(xiàng)目收窄了優(yōu)惠幅度。 位于奉賢的明城海灣新苑 (論壇)上個(gè)月推出全款9.4折、貸款9.4折的優(yōu)惠，本月買房每平方米減150元。 以明城海灣新苑對(duì)外報(bào)價(jià)12000元/平方米計(jì)算，5月優(yōu)惠幅度約為9.8折。位于青浦的新虹橋雅苑 (論壇)上個(gè)月全款買房享受9.2折優(yōu)惠，本月全款9.4折、貸款9.6折。 郊區(qū)樓盤優(yōu)惠收緊，市區(qū)同樣如此。閘北區(qū)項(xiàng)目和蘭苑 (論壇)的優(yōu)惠幅度從4月8.8折提高到5月的9折。 佳兆業(yè)灣邸售樓處工作人員表示，9.2折優(yōu)惠是在項(xiàng)目開盤時(shí)能享受到的，“我們項(xiàng)目賣得非常好，目前是尾盤銷售，購房?jī)?yōu)惠9.8折�！�4月曾推出總價(jià)優(yōu)惠12萬-15萬元活動(dòng)的春申景城 (論壇)表示，目前所剩房源已不多，沒有優(yōu)惠活動(dòng)。 資金壓力緩解 中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍指出，開發(fā)商收緊優(yōu)惠幅度的最主要原因是資金饑渴已得到緩解�！胺科髲�3月下旬就開始逐步收緊降價(jià)幅度了�！� “3月份的市場(chǎng)迎來小陽春，部分項(xiàng)目的去化情況不錯(cuò)，開發(fā)商資金壓力得到極大緩解，沒有必要一直通過大幅優(yōu)惠換取成交，所以調(diào)整了優(yōu)惠策略�！彼螘�(huì)雍說。 分析師表示，目前市場(chǎng)熱銷樓盤大多采取以價(jià)換量策略，且價(jià)格下調(diào)幅度超過10%。一旦優(yōu)惠收窄必定對(duì)成交量造成很大影響，現(xiàn)提升優(yōu)惠門檻的項(xiàng)目多是前期熱銷尾盤在售的項(xiàng)目，所以并不擔(dān)心成交量的大幅下滑。 德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟也認(rèn)為，房企以價(jià)換量策略的改變，勢(shì)必會(huì)影響樓市下一步的成交量�！翱梢钥隙ǖ氖牵�目前樓市的一大特征是價(jià)格與成交量呈現(xiàn)類似反比的關(guān)系。優(yōu)惠幅度的收窄在一定程度上說明開發(fā)商的日子比較好過，對(duì)前期的項(xiàng)目銷售和回款比較滿意，適時(shí)地調(diào)整了銷售目標(biāo)�！� 調(diào)查 逾六成購房者觀望情緒加重 業(yè)內(nèi)分析師指出，在3、4月這輪樓市回暖中，開發(fā)商的業(yè)績(jī)和資金壓力得到緩解，不需要再通過大幅降價(jià)達(dá)到大規(guī)模成交的目的，推盤節(jié)奏也相應(yīng)放緩。 據(jù)最新調(diào)查顯示，受訪者中，逾六成（65.00%）人表示受其影響，會(huì)加重觀望情緒。逾五成（52.50%）受訪者認(rèn)為下半年樓市還會(huì)出現(xiàn)新一輪的價(jià)格探底。 四成受訪者有購房計(jì)劃 最新調(diào)查顯示：受訪者中，四成（39.86%）人年內(nèi)有購房計(jì)劃，35.12%的受訪者表示年內(nèi)沒有購房計(jì)劃，另外還有25.02%的受訪者表示不確定，仍要看具體情況。 同時(shí)，面對(duì)開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，促銷力度的減弱，過六成受訪者觀望情緒加重。調(diào)查顯示，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩后，受訪者中，過六成（65.87%）人表示會(huì)加重觀望情緒，26.03%的受訪者表示沒有什么影響，也有7.25%的受訪者表示會(huì)加速購房，還有0.85%的受訪者選擇其他。 五成網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌 有超過五成（51.50%）的受訪者認(rèn)為，下半年樓市還會(huì)出現(xiàn)新一輪的價(jià)格探底，39.94%的受訪者認(rèn)為下半年價(jià)格會(huì)不會(huì)再次探底還不好說，還有8.56%的受訪者認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)再次探底的情況。 一位參加某網(wǎng)站看房團(tuán)的購房者方先生向記者表示，“之前一段時(shí)間看到有開發(fā)商給出很誘人的折扣，所以想乘此機(jī)會(huì)買房，但最近一些項(xiàng)目?jī)?yōu)惠比之前小了。雖然目前仍處觀望狀態(tài)，但是如果有合適的房子就會(huì)出手�！�