【轉貼】6月上海預開盤項目縮水四成 推盤欲望減弱
“數據顯示，2012年6月上海市場預計將有24個住宅項目開盤，環(huán)比縮水近四成。業(yè)內人士分析，前期回籠一部分資金使開發(fā)商放緩入市推盤節(jié)奏，甚至收緊了前期推出的優(yōu)惠，這促使市場再度陷入觀望�！�
推盤欲望減弱
數據監(jiān)控中心截至5月18日統計，2012年6月上海市場預計將有24個住宅項目開盤（公寓項目19個，別墅項目5個），比5月份39個的預開盤量萎縮38.5%。與2011年6月38個的開盤量相比也有著36.8%的跌幅。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，6月的推盤量萎縮與部分開發(fā)商放緩推盤節(jié)奏、繼續(xù)博弈政策調控有關。同時，一部分準備開盤的項目由于客戶積累尚不充分，會選擇推遲開盤時間。
分析師湯正魏表示，5月作為傳統的樓市旺季，一直被開發(fā)商視為推盤良機，也正因為5月供應量的走高而導致了6月份推盤量出現大幅下滑，全月25個的預入市量與4月基本持平。
湯正魏認為，近期樓市大部分項目均采取“少量多批”的推盤策略以縮短蓄客時間，一批5月的熱銷盤6月再次加推的可能性也極大。另外，一些中高端住宅特別是別墅項目在推盤時間的制定上更是慎之又慎，大都模糊地表示將于5月底6月初入市，這部分項目也極有可能將延期至6月份，故6月的入市量仍有較大的上升空間。
中高端項目持續(xù)放量
不同的市場表現也印證了樓市的結構性調整正全面而多層次地展開，樓市緩慢復蘇的進程中，低端剛需樓盤率先發(fā)力，中高端項目在二季度跟進并出現持續(xù)放量。
上周末（5月27日）開盤的中海紫御豪庭 (論壇)更是創(chuàng)下單日銷售額12億元的成績。對此，德佑地產研究主任陸騎麟表示，新擴容的中產階層居住產品大多相對落后，存在著改善需求，同時，目前高端客戶投資渠道乏力，所以，無論是自住需求還是投資需求都很強烈，中高端市場才會出現持續(xù)放量。
陸騎麟告訴記者，目前市場上中高端項目正出現一輪持續(xù)放量。龍湖蔚蘭香醍一季度末推出的150-200平方米大戶型，開盤售出50余套。綠城繼續(xù)加推精裝平層產品綠城玉蘭花園 (論壇)。華潤更是推出兩個項目的中高端產品，華潤新江灣九里 (論壇) (論壇)4月推出166平方米三房房源，半月內銷售過百套。
湯正魏告訴記者，自2012年春節(jié)之后，打折優(yōu)惠風潮在市區(qū)板塊愈演愈烈，帶動了中高端項目成交量的持續(xù)增長，同時也刺激中高端項目加快了入市的步伐。在預計將于6月入市的24個項目中，外環(huán)以內的項目共計9個，市場占比也達到了近四成。其中不乏華潤中央公園 (論壇)即將推出188 (論壇)平方米的湖景大平層產品，另外仁恒森蘭雅苑 (論壇)亦在熱推183平方米以上的大平層房源。
“但中高端市場由于限購限貸等因素存在，過去一年的市場博弈中喪失了市場成交機會，當前去投資化樓市調控仍然繼續(xù)，高端市場限購限貸尚未有松動的可能性，維持當前成交水平已純屬不易�！睆埡陚フJ為。
觀望氣氛再燃
對于當前再次陷入觀望氣氛的樓市，張宏偉表示，部分開發(fā)商繼續(xù)博弈市場，尤其是看到管理層“穩(wěn)增長”的表態(tài)及地方微調措施之后，開發(fā)商推盤節(jié)奏的放緩、供應量的減少是導致整體市場陷入觀望的原因之一。其次，開發(fā)商收窄房價，及部分銀行首套房貸利率恢復基準使購房者購房成本增加，導致部分購房者進一步觀望。
漢宇地產市場研究部經理付偉認為，市場再次陷入觀望，根本原因還是在于房價，很顯然目前的價格比較微妙，出現了調整又未達到購房者預期，供需雙方陷入觀望。
“6月樓市原則上維持不好不壞的市場成交量狀態(tài)，預計和5月差不多。市場層面應該還會繼續(xù)維持現狀，但局部或個案有降價的趨勢。從短期市場趨勢來看，上海商品住宅市場庫存仍然維持在高位，市場去化周期在15個月以上，這意味著房價仍有繼續(xù)下行的壓力。盡管個案房價降幅有收窄跡象，但大趨勢短期內改變不了�！睆埡陚フJ為。
18個項目優(yōu)惠幅度收緊
數據顯示，6月份優(yōu)惠項目總數與5月基本持平，但由于前一段時間成交小幅回暖，開發(fā)商資金壓力有所緩解，所以有部分促銷項目優(yōu)惠幅度收緊，專業(yè)人士認為，這勢必會影響下一階段的成交量。
成交回暖受阻
據統計，上海5月在售優(yōu)惠項目共計150個，環(huán)比減少18%。6月上海預計有157個樓盤打折優(yōu)惠，與5月基本持平。
薛建雄分析，部分房企旗下優(yōu)惠項目收窄是造成成交量回暖受阻的重要因素。據統計，5月上海一共有18個優(yōu)惠項目收窄了優(yōu)惠幅度。
位于奉賢的明城海灣新苑 (論壇)上個月推出全款9.4折、貸款9.4折的優(yōu)惠，本月買房每平方米減150元。
以明城海灣新苑對外報價12000元/平方米計算，5月優(yōu)惠幅度約為9.8折。位于青浦的新虹橋雅苑 (論壇)上個月全款買房享受9.2折優(yōu)惠，本月全款9.4折、貸款9.6折。
郊區(qū)樓盤優(yōu)惠收緊，市區(qū)同樣如此。閘北區(qū)項目和蘭苑 (論壇)的優(yōu)惠幅度從4月8.8折提高到5月的9折。
佳兆業(yè)灣邸售樓處工作人員表示，9.2折優(yōu)惠是在項目開盤時能享受到的，“我們項目賣得非常好，目前是尾盤銷售，購房優(yōu)惠9.8折�！�4月曾推出總價優(yōu)惠12萬-15萬元活動的春申景城 (論壇)表示，目前所剩房源已不多，沒有優(yōu)惠活動。
資金壓力緩解
中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍指出，開發(fā)商收緊優(yōu)惠幅度的最主要原因是資金饑渴已得到緩解�！胺科髲�3月下旬就開始逐步收緊降價幅度了�！�
“3月份的市場迎來小陽春，部分項目的去化情況不錯，開發(fā)商資金壓力得到極大緩解，沒有必要一直通過大幅優(yōu)惠換取成交，所以調整了優(yōu)惠策略�！彼螘赫f。
分析師表示，目前市場熱銷樓盤大多采取以價換量策略，且價格下調幅度超過10%。一旦優(yōu)惠收窄必定對成交量造成很大影響，現提升優(yōu)惠門檻的項目多是前期熱銷尾盤在售的項目，所以并不擔心成交量的大幅下滑。
德佑地產研究主任陸騎麟也認為，房企以價換量策略的改變，勢必會影響樓市下一步的成交量�！翱梢钥隙ǖ氖牵壳皹鞘械囊淮筇卣魇莾r格與成交量呈現類似反比的關系。優(yōu)惠幅度的收窄在一定程度上說明開發(fā)商的日子比較好過，對前期的項目銷售和回款比較滿意，適時地調整了銷售目標�！�
調查
逾六成購房者觀望情緒加重
業(yè)內分析師指出，在3、4月這輪樓市回暖中，開發(fā)商的業(yè)績和資金壓力得到緩解，不需要再通過大幅降價達到大規(guī)模成交的目的，推盤節(jié)奏也相應放緩。
據最新調查顯示，受訪者中，逾六成（65.00%）人表示受其影響，會加重觀望情緒。逾五成（52.50%）受訪者認為下半年樓市還會出現新一輪的價格探底。
四成受訪者有購房計劃
最新調查顯示：受訪者中，四成（39.86%）人年內有購房計劃，35.12%的受訪者表示年內沒有購房計劃，另外還有25.02%的受訪者表示不確定，仍要看具體情況。
同時，面對開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，促銷力度的減弱，過六成受訪者觀望情緒加重。調查顯示，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩后，受訪者中，過六成（65.87%）人表示會加重觀望情緒，26.03%的受訪者表示沒有什么影響，也有7.25%的受訪者表示會加速購房，還有0.85%的受訪者選擇其他。
五成網友認為房價會跌
有超過五成（51.50%）的受訪者認為，下半年樓市還會出現新一輪的價格探底，39.94%的受訪者認為下半年價格會不會再次探底還不好說，還有8.56%的受訪者認為不會出現再次探底的情況。
一位參加某網站看房團的購房者方先生向記者表示，“之前一段時間看到有開發(fā)商給出很誘人的折扣，所以想乘此機會買房，但最近一些項目優(yōu)惠比之前小了。雖然目前仍處觀望狀態(tài)，但是如果有合適的房子就會出手。”
推盤欲望減弱
數據監(jiān)控中心截至5月18日統計，2012年6月上海市場預計將有24個住宅項目開盤（公寓項目19個，別墅項目5個），比5月份39個的預開盤量萎縮38.5%。與2011年6月38個的開盤量相比也有著36.8%的跌幅。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，6月的推盤量萎縮與部分開發(fā)商放緩推盤節(jié)奏、繼續(xù)博弈政策調控有關。同時，一部分準備開盤的項目由于客戶積累尚不充分，會選擇推遲開盤時間。
分析師湯正魏表示，5月作為傳統的樓市旺季，一直被開發(fā)商視為推盤良機，也正因為5月供應量的走高而導致了6月份推盤量出現大幅下滑，全月25個的預入市量與4月基本持平。
湯正魏認為，近期樓市大部分項目均采取“少量多批”的推盤策略以縮短蓄客時間，一批5月的熱銷盤6月再次加推的可能性也極大。另外，一些中高端住宅特別是別墅項目在推盤時間的制定上更是慎之又慎，大都模糊地表示將于5月底6月初入市，這部分項目也極有可能將延期至6月份，故6月的入市量仍有較大的上升空間。
中高端項目持續(xù)放量
不同的市場表現也印證了樓市的結構性調整正全面而多層次地展開，樓市緩慢復蘇的進程中，低端剛需樓盤率先發(fā)力，中高端項目在二季度跟進并出現持續(xù)放量。
上周末（5月27日）開盤的中海紫御豪庭 (論壇)更是創(chuàng)下單日銷售額12億元的成績。對此，德佑地產研究主任陸騎麟表示，新擴容的中產階層居住產品大多相對落后，存在著改善需求，同時，目前高端客戶投資渠道乏力，所以，無論是自住需求還是投資需求都很強烈，中高端市場才會出現持續(xù)放量。
陸騎麟告訴記者，目前市場上中高端項目正出現一輪持續(xù)放量。龍湖蔚蘭香醍一季度末推出的150-200平方米大戶型，開盤售出50余套。綠城繼續(xù)加推精裝平層產品綠城玉蘭花園 (論壇)。華潤更是推出兩個項目的中高端產品，華潤新江灣九里 (論壇) (論壇)4月推出166平方米三房房源，半月內銷售過百套。
湯正魏告訴記者，自2012年春節(jié)之后，打折優(yōu)惠風潮在市區(qū)板塊愈演愈烈，帶動了中高端項目成交量的持續(xù)增長，同時也刺激中高端項目加快了入市的步伐。在預計將于6月入市的24個項目中，外環(huán)以內的項目共計9個，市場占比也達到了近四成。其中不乏華潤中央公園 (論壇)即將推出188 (論壇)平方米的湖景大平層產品，另外仁恒森蘭雅苑 (論壇)亦在熱推183平方米以上的大平層房源。
“但中高端市場由于限購限貸等因素存在，過去一年的市場博弈中喪失了市場成交機會，當前去投資化樓市調控仍然繼續(xù)，高端市場限購限貸尚未有松動的可能性，維持當前成交水平已純屬不易�！睆埡陚フJ為。
觀望氣氛再燃
對于當前再次陷入觀望氣氛的樓市，張宏偉表示，部分開發(fā)商繼續(xù)博弈市場，尤其是看到管理層“穩(wěn)增長”的表態(tài)及地方微調措施之后，開發(fā)商推盤節(jié)奏的放緩、供應量的減少是導致整體市場陷入觀望的原因之一。其次，開發(fā)商收窄房價，及部分銀行首套房貸利率恢復基準使購房者購房成本增加，導致部分購房者進一步觀望。
漢宇地產市場研究部經理付偉認為，市場再次陷入觀望，根本原因還是在于房價，很顯然目前的價格比較微妙，出現了調整又未達到購房者預期，供需雙方陷入觀望。
“6月樓市原則上維持不好不壞的市場成交量狀態(tài)，預計和5月差不多。市場層面應該還會繼續(xù)維持現狀，但局部或個案有降價的趨勢。從短期市場趨勢來看，上海商品住宅市場庫存仍然維持在高位，市場去化周期在15個月以上，這意味著房價仍有繼續(xù)下行的壓力。盡管個案房價降幅有收窄跡象，但大趨勢短期內改變不了�！睆埡陚フJ為。
18個項目優(yōu)惠幅度收緊
數據顯示，6月份優(yōu)惠項目總數與5月基本持平，但由于前一段時間成交小幅回暖，開發(fā)商資金壓力有所緩解，所以有部分促銷項目優(yōu)惠幅度收緊，專業(yè)人士認為，這勢必會影響下一階段的成交量。
成交回暖受阻
據統計，上海5月在售優(yōu)惠項目共計150個，環(huán)比減少18%。6月上海預計有157個樓盤打折優(yōu)惠，與5月基本持平。
薛建雄分析，部分房企旗下優(yōu)惠項目收窄是造成成交量回暖受阻的重要因素。據統計，5月上海一共有18個優(yōu)惠項目收窄了優(yōu)惠幅度。
位于奉賢的明城海灣新苑 (論壇)上個月推出全款9.4折、貸款9.4折的優(yōu)惠，本月買房每平方米減150元。
以明城海灣新苑對外報價12000元/平方米計算，5月優(yōu)惠幅度約為9.8折。位于青浦的新虹橋雅苑 (論壇)上個月全款買房享受9.2折優(yōu)惠，本月全款9.4折、貸款9.6折。
郊區(qū)樓盤優(yōu)惠收緊，市區(qū)同樣如此。閘北區(qū)項目和蘭苑 (論壇)的優(yōu)惠幅度從4月8.8折提高到5月的9折。
佳兆業(yè)灣邸售樓處工作人員表示，9.2折優(yōu)惠是在項目開盤時能享受到的，“我們項目賣得非常好，目前是尾盤銷售，購房優(yōu)惠9.8折�！�4月曾推出總價優(yōu)惠12萬-15萬元活動的春申景城 (論壇)表示，目前所剩房源已不多，沒有優(yōu)惠活動。
資金壓力緩解
中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍指出，開發(fā)商收緊優(yōu)惠幅度的最主要原因是資金饑渴已得到緩解�！胺科髲�3月下旬就開始逐步收緊降價幅度了�！�
“3月份的市場迎來小陽春，部分項目的去化情況不錯，開發(fā)商資金壓力得到極大緩解，沒有必要一直通過大幅優(yōu)惠換取成交，所以調整了優(yōu)惠策略�！彼螘赫f。
分析師表示，目前市場熱銷樓盤大多采取以價換量策略，且價格下調幅度超過10%。一旦優(yōu)惠收窄必定對成交量造成很大影響，現提升優(yōu)惠門檻的項目多是前期熱銷尾盤在售的項目，所以并不擔心成交量的大幅下滑。
德佑地產研究主任陸騎麟也認為，房企以價換量策略的改變，勢必會影響樓市下一步的成交量�！翱梢钥隙ǖ氖牵壳皹鞘械囊淮筇卣魇莾r格與成交量呈現類似反比的關系。優(yōu)惠幅度的收窄在一定程度上說明開發(fā)商的日子比較好過，對前期的項目銷售和回款比較滿意，適時地調整了銷售目標�！�
調查
逾六成購房者觀望情緒加重
業(yè)內分析師指出，在3、4月這輪樓市回暖中，開發(fā)商的業(yè)績和資金壓力得到緩解，不需要再通過大幅降價達到大規(guī)模成交的目的，推盤節(jié)奏也相應放緩。
據最新調查顯示，受訪者中，逾六成（65.00%）人表示受其影響，會加重觀望情緒。逾五成（52.50%）受訪者認為下半年樓市還會出現新一輪的價格探底。
四成受訪者有購房計劃
最新調查顯示：受訪者中，四成（39.86%）人年內有購房計劃，35.12%的受訪者表示年內沒有購房計劃，另外還有25.02%的受訪者表示不確定，仍要看具體情況。
同時，面對開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，促銷力度的減弱，過六成受訪者觀望情緒加重。調查顯示，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩后，受訪者中，過六成（65.87%）人表示會加重觀望情緒，26.03%的受訪者表示沒有什么影響，也有7.25%的受訪者表示會加速購房，還有0.85%的受訪者選擇其他。
五成網友認為房價會跌
有超過五成（51.50%）的受訪者認為，下半年樓市還會出現新一輪的價格探底，39.94%的受訪者認為下半年價格會不會再次探底還不好說，還有8.56%的受訪者認為不會出現再次探底的情況。
一位參加某網站看房團的購房者方先生向記者表示，“之前一段時間看到有開發(fā)商給出很誘人的折扣，所以想乘此機會買房，但最近一些項目優(yōu)惠比之前小了。雖然目前仍處觀望狀態(tài)，但是如果有合適的房子就會出手。”
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