24日獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、現(xiàn)任中企資本主席的杜猛發(fā)表一篇“盤(pán)點(diǎn)十年房?jī)r(jià)”的微博，引起了市場(chǎng)的廣泛討論，杜猛在文中指出全國(guó)房?jī)r(jià)十年上漲143%，一線城市的廣州、北京、上海，十年來(lái)房?jī)r(jià)的漲幅分別為261%、365%和500%。言語(yǔ)一出，一時(shí)激起千層浪，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的激烈討論。筆者就此查閱計(jì)算了一番，發(fā)現(xiàn)杜在計(jì)算口徑上，前后并不一致，導(dǎo)致得出的結(jié)果與實(shí)際值有較大的差異。

　　統(tǒng)計(jì)口徑不一，結(jié)果缺乏說(shuō)服力

　　筆者查閱數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)杜猛在計(jì)算時(shí)，統(tǒng)計(jì)口徑并不一致，其03年的數(shù)據(jù)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，而12年的數(shù)據(jù)則來(lái)自各城市交易中心。一般而言，交易中心的數(shù)據(jù)會(huì)高于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，杜的增長(zhǎng)結(jié)果被人為的抬升了。

　　我們重新選取全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，我們發(fā)現(xiàn)統(tǒng)一口徑后的數(shù)據(jù)結(jié)果與杜猛有明顯的差異。以上海為例，2003年上海商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5118元/平，以此為基準(zhǔn)至2012年，上海房?jī)r(jià)10年間，上漲幅度為174.71%。同樣廣州、北京、深圳的數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了較大幅度的修正，最后的結(jié)果分別為212.58%、259.35%、213.09%，對(duì)比原有數(shù)據(jù)均有大幅的下降。

　　成交結(jié)構(gòu)差異，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)感覺(jué)，存在巨大差異

　　一直以來(lái)，統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)與居民的切身感受有較大的差異。杜猛的數(shù)據(jù)一時(shí)被大量轉(zhuǎn)發(fā)也正是由于他的數(shù)據(jù)，更貼近普通百姓的客觀感受。就筆者個(gè)人認(rèn)為，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字與居民感受的差異大部分是由10年來(lái)成交結(jié)構(gòu)變化而導(dǎo)致的結(jié)果。10年來(lái)隨著城市人口的不斷增長(zhǎng)，城市的規(guī)模也在不斷的擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)也發(fā)生了天翻地覆的變化，以上海為例，我們依然拿2003年的數(shù)據(jù)為樣本，在全年商品房成交面積結(jié)構(gòu)中，市中心的黃浦、長(zhǎng)寧、普陀、徐匯，其成交面積占全市成交面積的比例，分別為2.39%、4.63%、7.08%和2.99%。而到了2012年，成交結(jié)構(gòu)已發(fā)生了明顯的變化，黃浦的占比降為0.61%、長(zhǎng)寧為1.10%、普陀為4.64%。而郊區(qū)外圍的區(qū)域，如寶山、嘉定占比則從原先的6.18%、3.97%，上升為11.44%和14.66%。正是成交結(jié)構(gòu)的變化，郊區(qū)代替市中心區(qū)域，導(dǎo)致成交價(jià)格與百姓心中的“市中心”房?jī)r(jià)產(chǎn)生了巨大的鴻溝。但僅從技術(shù)及研究而言，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)并未失真。

　　結(jié)束語(yǔ)：筆者認(rèn)為此次杜猛的微博走紅，正反應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)關(guān)注度的升溫，在一個(gè)貨幣超發(fā)，物價(jià)上漲的時(shí)代，政府調(diào)控，能否保證房?jī)r(jià)不會(huì)越“調(diào)”越“高”，過(guò)去10年的“空調(diào)”又會(huì)否重演，正是市場(chǎng)各方所密切關(guān)注的。在市場(chǎng)回暖，預(yù)期改變，恐慌性購(gòu)房再次來(lái)襲的情況下，杜從歷史中尋求所謂的答案，必然奪人眼球。