各路資本紛紛涉足為購房者補充首付
一家房地產(chǎn)研究機構(gòu)4月份對17個一二線城市的調(diào)查顯示，涉房信貸全部出現(xiàn)了收緊。中原地產(chǎn)研究顯示，其中廣州（樓盤）首套房貸利率全面上浮，北京（樓盤）、深圳（樓盤）等地亦有進一步收緊的跡象；而在三四線城市，房貸更難以獲得。21世紀經(jīng)濟報道記者選取十個位于山西、廣東、湖南、福建的三四線城市采訪顯示，其房貸收緊比一二線城市幅度更大。
21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，此前更多被中小開發(fā)商青睞在分期付款業(yè)務，目前也開始受到大開發(fā)商的更多關(guān)注。包括萬科、保利、華潤等大型開發(fā)商在內(nèi)，目前也都在強烈關(guān)注首付分期，并嘗試為購房者設(shè)計更多的便利購房的金融手段。
一家華南區(qū)域城商行內(nèi)部人士透露，該行正在研究進行首付分期甚至全款分期十年支付的金融政策，主要針對全國排名前十的大型地產(chǎn)商中的幾家。在開發(fā)商、二手房中介以外，新房代理行業(yè)通過小額貸款公司，開始涉足為資金不足的購房者補充首付。
在此背景下，可能催生出又一種“次級貸”現(xiàn)象，其中隱含的風險值得關(guān)注。
彌漫的房貸荒
17個一二線城市數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信貸無一有松動改善現(xiàn)象，其中北京、深圳、南昌（樓盤）等城市進一步趨緊，有更多銀行執(zhí)行基準利率再上浮或延長放款周期。
在廣州，搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，高達58.39%的購房者近4個月有在申請房貸，此間銀行雖然受理業(yè)務，但大多無法給出具體的放款時間，被通知要等半年才能放款的購房者占了12%�！笆滋追抠J款利率普遍上浮，最低5%，最高達20%�！�
21世紀經(jīng)濟報道記者采訪顯示，廣州國有大行利率普遍上浮5%-10%，而股份制銀行首套房利率普遍上浮10%左右，甚至有銀行上調(diào)幅度則達到了30%，或新增房貸業(yè)務則處于暫停狀態(tài)。廣州二套房利率也普遍上浮1.1-1.2倍。
在深圳，作為房貸業(yè)務做得最多的銀行，建行目前也沒有首套房貸款優(yōu)惠，放款時間也按照客戶的信用和資產(chǎn)記錄變得更加分化，一些少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶能較快拿到審批，而更多的申請人則被迫等待，最長的甚至有等待超過一年的情況。
盡管已然如此緊張，不過有知情者稱，“一二線的情況還算是好的。”在山西省運城（樓盤）市，張文購買的一套商品房距其支付首付款已經(jīng)超過3個月，至今沒有拿到貸款審批，無奈他只好支付全款。
在近期被熱炒和看好的環(huán)京津一帶，武清、廊坊、保定（樓盤）等地的商品房貸款特別是針對非本地戶籍購房者，審批變得更加嚴格，本報了解到，不少購房者被迫改為支付全款或者一年期分期付款。
房貸的緊張大大影響了開發(fā)商的銷售額和現(xiàn)金流。易居中國統(tǒng)計顯示，一季度房企資金到位增速明顯放緩，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%；一季度商品房銷售金額顯著回落，由2013年的同比增26.3%變?yōu)橥冉?span style="font-family:Calibri;">5.2%。
不合格的貸款人？
開發(fā)商對購房者的首付款和按揭貸款的依賴越來越大，近年幾乎占到開發(fā)商資金來源的40%。壓力之下，開發(fā)商紛紛推出各種措施吸引買房人入場。今年春節(jié)期間，恒大地產(chǎn)便推出全國范圍內(nèi)的首付分期策略，分期期限3-5年，以此搶占市場。
此后，保利地產(chǎn)(600048,股吧)在廣州的少數(shù)樓盤也嘗試推出了首付分期，分期期限4到9個月不等；而剛剛上市不久的時代地產(chǎn)更全面推出了首付一成活動。位于廣東番禺區(qū)的時代外灘項目，首付僅需交一成，余款在一年內(nèi)支付完即可。
21世紀經(jīng)濟報道不完全統(tǒng)計，在廣州，包括合景泰富、雅居樂、時代地產(chǎn)等多個大開發(fā)商先后推出墊付首付、分期付款的促銷活動，涉及樓盤數(shù)十個。
而在廣東惠州（樓盤）片區(qū)，開發(fā)商墊付首付更為普遍。畔山名居一成首付、陽光圣菲0.8成首付、三遠大愛城零首付等層出不窮。
二手房代理機構(gòu)也在加入。深圳新興二手房中介平臺中躍地產(chǎn)，聲稱深圳任何小區(qū)任何房子都可以做零首付。
參與類似業(yè)務的還有小貸公司。世聯(lián)行(002285,股吧)業(yè)主金融服務平臺工作人員介紹，世聯(lián)行云貸針對世聯(lián)行代理的樓盤業(yè)主，貸款額為所購房源首付的一半，貸款期限分為3- 6個月的短期貸款，月利率為本金的2%；長期為1-3年，月利率50萬元以下貸款為1.2%，50萬元以上為1.4%。
北京、河北等地多數(shù)房屋中介機構(gòu)都有代為辦理此類業(yè)務，“這種中介、代理行的小額貸款主要需求毋容置疑，大部分都是用作首付了�！北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉透露，北京有中介機構(gòu)利用消費貸幫助購房者購房，而實際上來源于銀行的消費貸款，有明確規(guī)定是不可用于購房的。
張大偉認為，目前中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了很多類似“次級貸”（一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供貸款）的跡象。
從銀行層面來看，前述銀行個貸經(jīng)理說，在當前主要是剛需人群入市的情況下，需要對幾十萬的首付進行分期支付的購房者，甚至需要小額貸款來支撐其資金來源的購房者，一般也是不合格的貸款人。銀行會非常謹慎地對其資信進行調(diào)查和審核。
值得關(guān)注的是，交了首付不代表房屋交易完畢，在不少地區(qū)，由于余款難以批貸或放貸遲緩，又迫于購房合同違約條款約束，一些購房者被迫改為全款買房或者全款分期業(yè)務，一些人甚至不得不去尋求小額信貸融資，解決購房款問題。由此房貸難題事實上轉(zhuǎn)嫁給了購房者。
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