樓市庫(kù)存幾近翻倍 供求格局徹底逆轉(zhuǎn)
　　剛需拉動(dòng)成交作用恐被夸大
　　悄然“翻倍”的庫(kù)存
　　9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2014年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)。其中，截至8月末，商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，比7月末增加930萬(wàn)平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個(gè)月左右。
　　這一數(shù)據(jù)看似平淡無(wú)奇，但對(duì)比歷史數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，自2012年4月以來(lái)，上述指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月保持上漲。其中，與低點(diǎn)時(shí)(2012年3月全國(guó)商品房待售面積為30122萬(wàn)平方米)相比，最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%。
　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的口徑，“待售面積”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積。該指標(biāo)通常被理解為房屋庫(kù)存。按照上述理解，過(guò)去兩年多，全國(guó)商品房庫(kù)存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近四年來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存增加了約190%。
　　分析人士指出，庫(kù)存數(shù)據(jù)的增加，主要原因在于過(guò)去多年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資、土地出讓面積、房屋竣工面積保持高速增長(zhǎng)，使得市場(chǎng)的新增供應(yīng)大幅增加。相比之下，市場(chǎng)消化庫(kù)存的速度慢于供應(yīng)增加的速度。
　　今年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，投資熱情有所減退。但在多年來(lái)的投資慣性作用下，庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，最近5個(gè)月，全國(guó)商品房竣工面積仍在不斷增加。這也意味著，如果市場(chǎng)銷售沒(méi)有出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，房屋庫(kù)存指標(biāo)有繼續(xù)攀高的可能。
　　按照正常的邏輯，在一個(gè)城市中，庫(kù)存規(guī)模維持在8-12個(gè)月的去化周期，屬于正常水平。但在銷售低迷的當(dāng)下，很多熱點(diǎn)城市的去化周期遠(yuǎn)高于上述警戒線。
　　根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)，截至8月底，全國(guó)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26931萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比增長(zhǎng)22.6%。庫(kù)存再攀新高，依然面臨“壓力山大”的窘境。35個(gè)城市新房去化周期為17.5個(gè)月。
　　其中，溫州新房去化周期達(dá)到47個(gè)月。貴陽(yáng)、天津、西安、煙臺(tái)等城市，同樣面臨庫(kù)存難以消化的窘境。
　　數(shù)據(jù)背后的真相
　　庫(kù)存數(shù)據(jù)的增加，昭示市場(chǎng)供需關(guān)系反轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)。但在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的背后，真實(shí)情況可能更為嚴(yán)峻。
　　據(jù)悉，在對(duì)庫(kù)存的統(tǒng)計(jì)中，并未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出，不少城市的保障房建設(shè)規(guī)模較大，但由于未能較好對(duì)接需求，導(dǎo)致難以消化。該專家表示，若將一些地區(qū)兩限房、經(jīng)適房等帶有商品房性質(zhì)的房屋計(jì)算在內(nèi)，樓市的庫(kù)存數(shù)據(jù)還會(huì)增加。
　　與此同時(shí)，游離在政策法規(guī)之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，規(guī)模龐大難以估算，而且并不在官方的統(tǒng)計(jì)口徑中。若將這部分房屋計(jì)算在內(nèi)，則市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存更為龐大。
　　中國(guó)證券報(bào)記者在山東南部某市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在該市的東郊，有一些新建住房樓盤規(guī)模不小，且呈空置狀態(tài)。該市財(cái)政系統(tǒng)某工作人員向記者介紹，這些都是去年新建成的商品房，但大部分未能售出。
　　該人士表示，這些小區(qū)由當(dāng)?shù)匾患覈?guó)企開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，去年曾連續(xù)兩期開(kāi)盤，釋放近千套房源，但銷售情況十分慘淡。不僅如此，為規(guī)避監(jiān)管層對(duì)地方融資平臺(tái)的清查，這些房屋從立項(xiàng)開(kāi)始，就被劃歸到保障房的序列中。因此，在統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)中，這部分房屋不在“商品房”之列，其銷售和待售情況均難以以數(shù)據(jù)的形式，作為市場(chǎng)的參考。
　　“實(shí)際上，這些小區(qū)里面，只有部分回遷房屬于保障房性質(zhì)，其余大約80%的房屋都是要出售的�！痹撊耸勘硎�，當(dāng)?shù)氐亩鄠�(gè)商品房項(xiàng)目，均以這種情況來(lái)操作。
　　在江蘇、浙江等省份公布的2013年度建筑業(yè)數(shù)據(jù)中，住宅竣工面積龐大(2013年江蘇建筑企業(yè)住宅竣工面積4.8億平方米)，幾乎相當(dāng)于同期全國(guó)住宅竣工量的一半。這也說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存，或許遠(yuǎn)超于外界預(yù)期。
　　由于統(tǒng)計(jì)口徑和數(shù)據(jù)采集不夠透明，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的真實(shí)庫(kù)存難以為外界所知。多數(shù)受訪者指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存，至少要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上上浮30%。
　　今年6月，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布報(bào)告稱，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率達(dá)22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。高于國(guó)際慣例中5%到10%的合理區(qū)間，存在嚴(yán)重供給過(guò)剩。從另一個(gè)角度佐證了“產(chǎn)能過(guò)�！钡默F(xiàn)實(shí)。
　　指望不上的剛需
　　“整體市場(chǎng)供大于求的形勢(shì)已經(jīng)確立�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過(guò)去兩三年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系發(fā)生徹底逆轉(zhuǎn)。多地出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”表明，“去庫(kù)存”將成為很多地方的難題。
　　今年5-6月，住建部部長(zhǎng)陳政高曾赴中西部多個(gè)省份調(diào)研并座談，其在座談中曾對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)做出“供大于求”的定性。7月11日，陳政高召開(kāi)了其上任后的第一場(chǎng)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)，再次提出“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的要求。
　　但經(jīng)過(guò)快速擴(kuò)張的“黃金時(shí)代”，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，去庫(kù)存并非易事。張大偉指出，主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限。其中，部分二三線城市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。
　　張大偉指出，一線城市供不應(yīng)求的基本面沒(méi)有改變，但由于房?jī)r(jià)基數(shù)較高，一定程度上背離了市場(chǎng)購(gòu)買力，因此去化速度不快；而在二三線城市以及不少四線城市，供大于求的形勢(shì)明顯，不僅成交量難以回升，房?jī)r(jià)也停滯不前。
　　近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性利好。一方面，在一些庫(kù)存壓力較大的城市，房企折扣力度加大；另一方面，非一線城市幾乎全面放松限購(gòu)，部分城市的信貸政策也有所放松。但從市場(chǎng)成交來(lái)看，其對(duì)需求入市的拉動(dòng)并不明顯。
　　中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，9月前14天，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約83349套，環(huán)比8月同期基本持平。其中，二線城市的利好政策被消化后，成交量不漲反降。傳統(tǒng)的“金九”成色明顯不足。
　　張大偉表示，雖然樓市及信貸政策均有松動(dòng)趨勢(shì)，但顯然力度和速度均受到控制。漸進(jìn)式的放松對(duì)市場(chǎng)心理的恢復(fù)效果也是有限的，市場(chǎng)復(fù)蘇所持續(xù)的時(shí)間也依賴后繼信貸的支持。他強(qiáng)調(diào)，除非出現(xiàn)信貸政策的實(shí)質(zhì)性放松，或類似“四萬(wàn)億”的投資政策出臺(tái)，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)難以真正復(fù)蘇。
　　專家認(rèn)為，盡管從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城鎮(zhèn)化將釋放一部分需求，但就當(dāng)前城市資源分配不均、產(chǎn)業(yè)支撐不足、城鎮(zhèn)化配套改革措施未出的現(xiàn)狀而言，剛需在很大程度上是被夸大的，短期內(nèi)難以大規(guī)模釋放。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來(lái)，全國(guó)商品房待售面積連續(xù)29個(gè)月保持上漲。近兩年以來(lái)，全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲了86.4%，近乎翻倍。中國(guó)證券報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，有些地方的部分新建住宅和“小產(chǎn)權(quán)房”并未納入到統(tǒng)計(jì)范疇，加之各類保障性住房吸納了相當(dāng)部分需求，市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存有可能更加龐大。
　　分析人士指出，盡管房地產(chǎn)投資熱情不斷下滑，但在之前的投資慣性作用下，庫(kù)存正逼近歷史高點(diǎn)。即便市場(chǎng)成交量抬頭，但供大于求的格局已然確立。在這種背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖速度勢(shì)必有限，低速運(yùn)行將成常態(tài)。
　　湖北首套房貸款利率可打7折
　　9月15日，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出首套房貸貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持。居民家庭貸款首次購(gòu)買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個(gè)人購(gòu)買屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。各商業(yè)銀行要配足個(gè)人住房貸款額度，加快受理、審批和發(fā)放，對(duì)已簽訂貸款協(xié)議的個(gè)人住房貸款，原則上要在協(xié)議簽訂之日起一個(gè)月內(nèi)予以放款。
　　《意見(jiàn)》還指出，武漢市要根據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)調(diào)整放開(kāi)住房限購(gòu)等政策，庫(kù)存消化超過(guò)24個(gè)月的市、縣，要及時(shí)修訂住房用地供應(yīng)計(jì)劃，調(diào)減商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。對(duì)使用公積金貸款首次購(gòu)買普通商品住房的職工，適當(dāng)提高貸款額度、放寬貸款期限。在本省范圍內(nèi)異地購(gòu)房的家庭，可使用繳存地住房公積金辦理貸款。
　　湖北上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。湖北統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全省商品房銷售面積完成2212.7萬(wàn)平米，增長(zhǎng)11.7%，增速較上年全年和同期分別回落19.5和23.9個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積1997.9萬(wàn)平米，增長(zhǎng)10.6%，較上年全年和同期分別回落21和23.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)全省待售商品房面積達(dá)到2445.5萬(wàn)平米，增長(zhǎng)22.1%。
　　信貸政策走向成樓市關(guān)鍵
　　專家認(rèn)為，前期一些地方放松限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存作用有限。在目前政策環(huán)境下，本輪市場(chǎng)調(diào)整將延續(xù)到2015年。信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響明顯，未來(lái)更多地方或在公積金購(gòu)房等方面進(jìn)行微調(diào)。
　　信貸政策可能松動(dòng)
　　據(jù)媒體報(bào)道，住建部相關(guān)人士近日表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。未來(lái)不會(huì)出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的帶有行政干預(yù)色彩的政策，而是會(huì)出臺(tái)具有長(zhǎng)效機(jī)制的房地產(chǎn)政策，可能會(huì)涉及土地、金融、財(cái)政、稅收方面。
　　作為房地產(chǎn)調(diào)控的牽頭部門，住建部已經(jīng)逐步將房地產(chǎn)調(diào)控思路的階段性重點(diǎn)置于“供需關(guān)系調(diào)整”方面，而不再將房?jī)r(jià)本身作為房地產(chǎn)調(diào)控的直接指標(biāo)。從2010年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控，思路已經(jīng)發(fā)生重要轉(zhuǎn)變。
　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何，關(guān)鍵在于信貸政策，而信貸政策與整個(gè)貨幣政策連在一起，貨幣政策又與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相連。分析人士認(rèn)為，本輪市場(chǎng)調(diào)整將延續(xù)到2015年。市場(chǎng)將因?yàn)闃鞘薪禍�，�?dǎo)致各地微調(diào)救市的政策頻繁出現(xiàn)。
　　限購(gòu)松綁作用有限
　　近日，西安、沈陽(yáng)等地先后宣布取消住房限購(gòu)政策。其中，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)將主要以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主。此次宣布取消住房限購(gòu)政策后，沈陽(yáng)市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，沈陽(yáng)市取消住房限購(gòu)政策的同時(shí)，沒(méi)有提出給予購(gòu)房者相應(yīng)財(cái)稅補(bǔ)貼。取消限購(gòu)也并非是救市，是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸一個(gè)健康的軌道，要充分發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用。
　　分析人士認(rèn)為，總體而言，限購(gòu)松綁可分為三類：一是，全面取消限購(gòu)政策如杭州、蘭州等；二是，局部放松以及通過(guò)信貸政策微刺激；三是未作任何松動(dòng)，如北上廣深四個(gè)一線城市以及珠海、三亞、南京等城市。整體來(lái)看，限購(gòu)松綁僅在少數(shù)城市起到激發(fā)需求、帶動(dòng)成交的作用，多數(shù)城市的市場(chǎng)未有明顯波動(dòng)。
　　放松限購(gòu)的作用有限，部分地方政府開(kāi)始配套出臺(tái)新的財(cái)政金融措施。12日，無(wú)錫市住房公積金管理中心對(duì)外發(fā)文稱，借款人本人正常繳存住房公積金的，最高貸款額度為30萬(wàn)元；借款人及配偶正常繳納住房公積金的，可享受60萬(wàn)元的最高貸款額度，辦理二套房公積金貸款條件放寬。分析人士指出，無(wú)錫自取消限購(gòu)之后，8月份樓市出現(xiàn)了一定程度上漲，但在限貸還未放松的情況之下，這種刺激效果只會(huì)是短暫的。
　　地產(chǎn)股后市分化難免
　　雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，但當(dāng)前A股房地產(chǎn)板塊并未受到基本面拖累，反而賺錢效應(yīng)高漲。分析人士指出，在政策面和資金面預(yù)期向好的背景下，地產(chǎn)板塊自8月底短暫歇腳過(guò)后重新進(jìn)入上漲通道。然而，銷售回暖上才能真正支撐股價(jià)趨勢(shì)性上行。由于諸多不確定因素仍困擾著房地產(chǎn)行業(yè)，因此房地產(chǎn)板塊下半年能否延續(xù)升勢(shì)存在較大不確定性。
　　個(gè)股普遍走強(qiáng)
　　自7月底起，受房地產(chǎn)股、金融股的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)，大盤展開(kāi)了一輪氣勢(shì)如虹的上漲行情，不過(guò)在隨后的股指休整中，地產(chǎn)股同步出現(xiàn)小幅回調(diào)。進(jìn)入9月份，隨著滬綜指第二輪逼空行情的啟動(dòng)，地產(chǎn)股再次跟隨上漲，和大盤“亦步亦趨”步調(diào)一致，不過(guò)環(huán)比漲幅有所收窄。
　　Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，最近5個(gè)交易日以來(lái)，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊累計(jì)漲幅達(dá)到0.63%，雖然僅位居28個(gè)一級(jí)行業(yè)中的25位，但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)基本面不佳，地產(chǎn)股的表現(xiàn)有些出人意料。從個(gè)股來(lái)看，141只正常交易的成分股中，近5個(gè)交易日，上漲的股票達(dá)到112只，其中漲幅超過(guò)10%的個(gè)股更多達(dá)12只；世紀(jì)星源、綿世股份累計(jì)上漲則分別為26.22%和20.65%。而下跌的股票中，跌幅超過(guò)5%的僅有萬(wàn)科A。從成交來(lái)看，絕大多數(shù)個(gè)股量?jī)r(jià)配合良好。這表明當(dāng)下做多地產(chǎn)股的市場(chǎng)力量仍不容小覷。
　　分化在所難免
　　截至目前，滬深兩市148家上市房企已全部公布了2014年半年度財(cái)務(wù)報(bào)告。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年上半年?duì)I收合計(jì)2917億元，同比增長(zhǎng)6.8%；凈利潤(rùn)合計(jì)367億元，同比下降7.1%。特別是“招保萬(wàn)金”四大地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，除保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)12.19%，其余三家房企凈利潤(rùn)悉數(shù)下滑。
　　隨著“金九銀十”的到來(lái)，樓市促銷的戰(zhàn)斗號(hào)角已經(jīng)吹響。截至目前，除北上廣深等少數(shù)城市暫未放開(kāi)限購(gòu)?fù)�，多�?shù)城市已經(jīng)放松或取消了限購(gòu)政策，有些地方政府還強(qiáng)化了刺激措施。華泰證券認(rèn)為，如果“金九銀十”地產(chǎn)銷售如期回暖，則宏觀經(jīng)濟(jì)并無(wú)大礙，地產(chǎn)股會(huì)在基本面復(fù)蘇的推動(dòng)下繼續(xù)上揚(yáng)，但如果開(kāi)發(fā)商輸?shù)袅诉@場(chǎng)“戰(zhàn)爭(zhēng)”，則拿地積極性勢(shì)必進(jìn)一步下降，地產(chǎn)投資也會(huì)不斷下滑。
　　華融證券認(rèn)為，房地產(chǎn)成交的恢復(fù)一方面依靠需求的累計(jì)，另一方面依靠政策的刺激。短期來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期并未改變，房地產(chǎn)板塊整體會(huì)弱勢(shì)下行。但在行業(yè)調(diào)整階段，具有規(guī)模、資金及管理優(yōu)勢(shì)的房企將跑贏大勢(shì)，獲取更大市場(chǎng)份額。