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上海遍地是黃金，即便是在郊區(qū)。《每日經(jīng)濟新聞》昨日獲悉，諸多工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商加速了郊區(qū)物流設(shè)施方面的戰(zhàn)略投入。國際五大行之一的高力國際最新報告透露，全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭嘉民集團目前在上海已擁有兩個項目，一個是位于奉賢的配送中心，另一個是位于康橋的DHL物流中心。除此以外，另有三個位于上海郊區(qū)的物流配送中心項目不久有望確定，這5個項目的總投資預(yù)計將達2億美元。而另一工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯也計劃在未來的幾年內(nèi)在中國平均每年增加100萬-150萬平方米的服務(wù)面積，年投資將增加至3億－5億美元。而目前在上海，普洛斯擁有三個物流園區(qū)，分別在普陀、閔行及南匯，該公司計劃2008年將繼續(xù)加強在上海的開發(fā)戰(zhàn)略。　　工業(yè)園需求強勁空置率走低　　高力國際報告顯示，今年6－10月，上海工業(yè)園區(qū)新增工業(yè)設(shè)施達到33.9萬平方米，供應(yīng)比今年1－5月份略有下降。其中青浦、寶山以及莘莊工業(yè)園區(qū)新增供應(yīng)較為充分，分別占全市新增供應(yīng)的59%、15%和15%。對經(jīng)濟的樂觀態(tài)度及中國消費市場的增長，促使眾多生產(chǎn)企業(yè)紛紛在上海設(shè)立工廠以及物流中心，工業(yè)物業(yè)市場的需求依然保持強勁態(tài)勢。高力國際資料顯示，6-10月份的主要成交案例包括：妮維雅和英威達分別購買了位于青浦工業(yè)園區(qū)50000平方米和20000平方米兩幅土地，美國卓飾服裝在青浦出口加工區(qū)租賃了10000平方米廠房。物流設(shè)施市場也呈需求旺盛的趨勢，電子消費品零售行業(yè)巨頭百思買在閔行物流園區(qū)租下6200平方米的倉庫。根據(jù)高力國際對市場空置的調(diào)查，在強勁需求的支撐下，上海主要工業(yè)園區(qū)平均空置率進一步下降，比今年5月份回落0.75個百分點，至2.37%。其中張江和松江工業(yè)區(qū)的空置率在上海主要工業(yè)區(qū)中最低，分別只有0.3%以及0.46%�？傮w來看，由于在優(yōu)惠政策方面工業(yè)園區(qū)用以吸引租客的空間越來越小，因此園區(qū)配套，交通設(shè)施以及園區(qū)運營效率成為彼此競爭的重點。　　均價同比上漲6.9% 　　由于土地管理部門自2007年1月開始執(zhí)行新的工業(yè)土地交易政策，工業(yè)土地轉(zhuǎn)讓必須通過招拍掛進行。高力國際報告顯示，招拍掛政策實施后，工業(yè)土地招拍價格平均上揚了45%－60%。例如，原來外高橋保稅區(qū)的土地價格為每畝人民幣70萬元，而在最近的土地拍賣中，成交價格達到每畝人民幣100萬元。受土地價格上漲和需求強勁的刺激，工業(yè)設(shè)施在市價和租金兩方面都有上升趨勢。高力國際報告顯示，2007年10月，上海主要工業(yè)園區(qū)工業(yè)物業(yè)平均市價達到每平方米人民幣3777元，比5月末上漲4.3%，比去年同期上漲6.9%。從區(qū)域來看，張江工業(yè)園區(qū)和金橋工業(yè)園區(qū)依然位列工業(yè)設(shè)施平均價格前兩位，分別達到每平米人民幣6000元和人民幣5600元。受強勁需求推動以及因工業(yè)物業(yè)市場存在更高市場門檻，因而相對其他物業(yè)市場來說開發(fā)商之間的競爭程度相對較低，因此市場繼續(xù)保持較高的租金收益率，10月末達到8.41%，比5月末上升0.15個百分點。　　CBD高租金致租戶外遷滬商務(wù)園區(qū)租金續(xù)漲　　由于CBD區(qū)域甲級辦公物業(yè)的平均租金水平持續(xù)上漲，一部分對成本比較敏感的租戶轉(zhuǎn)而到距離中心區(qū)較遠的外圍區(qū)域?qū)ふ移渌x擇，因此傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)繼續(xù)開發(fā)辦公物業(yè)以滿足市場的遷址需求。高力國際調(diào)查報告顯示，今年10月商務(wù)園區(qū)平均租金水平比去年同期上漲了17.5%，達到每天每平米人民幣3.76元，其中創(chuàng)智天地繼續(xù)保持最高租金水平，為每天每平方米4.48元，國際商務(wù)花園和漕河涇商務(wù)園區(qū)均達到每天每平方米4.32元。高力國際分析人士同時認為，因?qū)I(yè)土地的競爭將會更加激烈，預(yù)計土地批租價格將繼續(xù)保持上漲，未來12個月將上升約10%以上。商務(wù)園區(qū)物業(yè)方面，遷址以及新建所產(chǎn)生的需求繼續(xù)保持旺盛，但是未來12個月新供應(yīng)料將變得相對充分，因此其平均租金水平增長幅度將輕微放緩。